建筑物總面積與建筑總面積，雖然一字之差，但是在司法實踐中，確有著不同的含義，而導致的法律后果，是存在不同的判決結果。建筑物總面積與建筑總面積離我們的生活并不遠，買房過程中，會有建筑面積，套內面積，使用面積等概念，而建筑物總面積與建筑總面積這兩個概念不僅出現在建筑領域，還經常出現在業委會籌備、成立以及聘選物業公司等事項投票權數中，甚至影響業主對涉及公共利益的訴權。

這里有個案例：

北京某小區成立業委會，準備到街道辦辦理備案，備案過程中，街道辦對物業管理區域內建筑物總面積提出質疑，認為沒有達到雙過半，故不予備案，于是訴至法院。法院在審理過程中，雙方的焦點在“建筑物總面積”的認定上 。街道辦認定該小區“建筑物總面積”的依據為不動產登記中心出具的《關于的回函》，因該回函上載明 “建筑總面積”。而業委會依據的是《業主大會決議》中的物業管理區域建筑物總面積。

最后，法院認為，建筑總面積”與“建筑物總面積”的表述顯有區別，且沒有證據和依據來證明“建筑總面積”即為上述法律、法規、規章中規定的“建筑物總面積”，也沒有任何證據、依據來說明上述兩種表述指向的為同一概念。在此情況下，不能即逕行將“建筑總面積”認定為“建筑物總面積”。

為什么區別建筑總面積和建筑物總面積？

首先，兩者的概念的不同。

建筑總面積是指建筑物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。

建筑物總面積是全體業主專有部分面積之和。而什么是專有部分面積，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，專有部分面積一般按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

而不動產登記簿記載的面積與測繪機構的實測面積計算方式又不同。

其次，區別建筑物總面積的計算會影響到業主的投票權數。因為業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。根據住房和城鄉建設部發布《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條的規定“ 依法登記取得或者根據 物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。”

且《物權法》第七十六條規定，“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

如果沒有達到足夠的業主投票權數，就無法通過決議。

且根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋中第十八條規定，“業主委員會對于行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。業主委員會不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主可以提起訴訟。”

因此，建筑物總面積的計算還影響到業主的訴權。

以上，雖一字之差，但法律所賦予的內容卻不同，筑物總面積的計算與業主的投票權數息息相關，業主行使業主的權利時候，務必注意到這點。

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