被稱為是一場內部約定唱漲房地產穩定經濟的計劃全面開啟，中央各部委主要負責人(八位中央部局重要領導：李總理，央行行長周小川、財政部長樓繼偉、住建部長陳政高、國土部長姜大明、發改委副主任朱之鑫、統計局長馬建堂、國開行行長鄭之杰)非常罕見的密集于去年12月底與2015年1月份發聲針對中國房地產市場，掀起市場走向的爭論。

對八部局委的2015年房地產走勢的言論如何看，對中國房地產市場大局會有什么影響?是否決定了房價走勢?房地產市場會怎么走?房地產政策會如何調整?

根據對房價上漲規律的研究，決定房價的因素，短期看貨幣政策與供需關系及市場預期、房企資金。中期看土地供應、經濟增長、需求變化、長期看人口結構、人口流動、產業發展、經濟增長。

在分析中央八大部局對房地產言論之前，首先說下當前中國房地產市場八大特征：一是庫存高。二是去行政化。三是無調控化。四是呈大分化。五是結構不平化。六是房企集中化。七是指標下行化。八是去杠桿化。

其次是國家住建部正式出發全面化解樓市最大風險，即高庫存，且集中于三四線城市，說明一二線城市供小于求。

最后是銀行貸款利率并未全面下調，有上升的趨勢。因此，房地產作為經濟運行、金融安全、地方財稅收入、產業結構調整最好的氣墊，一旦破滅，中國會爆發嚴重的經濟危機、金融風暴、債務破產的恐怖事情。

穩住中國經濟，必須穩定房地產市場，這就是為什么中央各部局集中于去年12月底與 2015年1月紛紛出言“托市”，穩定市場預期，支持房地產的背后根本原因。

一是國家住建部：

2015年房地產市場保持平穩運行。

1)國家住建部：促進房地產市場平穩健康發展。

2014 年12月19日，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長陳政高表示，2014年房地產市場供求狀況發生了一些變化，隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異， 跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。

2)國家住建部：擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見。

2014年12月1日，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

3)國家住建部：棚改房源將不再局限于政府主導。

2015年1月，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住房和城鄉建設部部長陳政高在包頭舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上表示，隨著保障房建設的持 續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導建設，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。

4)國家住建部：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。

2015年1 月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年12月底，全國商品房待售面積達到6.2億平方米的歷史新高; 硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”

上述《意見》與住建部2014年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。風險點在于，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租后租金回報率可能會變差。

《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。

預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。

上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。2012年該機構曾在上海某區打包了公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。

北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;并且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。

試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。

對于試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累了大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。

但是，無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。

盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

積極鼓勵投資REITs產品。

各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開;但對于如何推進支持，如何進行優惠和補貼，并未提及。而商業地產的REITs 同樣不容樂觀。

根據廣發證券(000776,股吧)的測算，當前國內的商業地產除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

最大的障礙在于稅收體制。

在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬于免稅資產。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。盡管推行REITs困難重重，但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。

其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，萬科負責操盤管理運營，實現商業地產資本化。

2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方擬成立資產平臺公司，用于收購萬科所擁有的9個商業物業。根據公告，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。

2014年12月25日，針對旗下的社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進行一項商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共 計5個社區商業物業。

東方藏山表示，雙方聯手將要打造第一只中國社區商業REITs。

作為國內持有物業的老大，萬達亦不甘落后。2015年1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金(博客,微博)、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資 240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。

與此同時，萬達還在與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣布更多類似的投資計劃。就在2014年底，由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。21世紀經濟報道獲悉，聯合發起人中包括中信產業 基金、中信證券(600030,股吧)、華潤信托、金融街(000402,股吧)控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。

中國REITs聯盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。

但在中國，長期以來，由于REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高了融資的成本，也造成了房地產業和金融業難以解決的死結，中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展，都遭到掣肘。

未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。

2015年我國新開工建設保障性安居工程任務目標700萬套，基本建成480萬套。

對于完成方式，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置。指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

齊驥指出，各地安排公租房的建設任務，必須自下而上，按需申報，盡力而為，千萬不要為了目標任務，不顧需要盲目加量。大力推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源，對縣城、產業園區更要按需定建，做好規劃，避免閑置。棚改實施多年，待改造的地塊多是商業開發價值小、資金平衡難的區域。

因此，資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當前房地產市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實起來更加困難，在商品房項目中配建的棚改安置房項目開工及施工進度都受到了不同程度的影響。林區、墾區、獨立國有工礦地區配套市政基礎設施歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

由于地方政府財政收入銳減，再建保障房資金壓力加大也是保障建設轉向的重要原因。利用現有房源做安置房，可以在有效解決未來總庫存的同時減少建設費用，化解地方的財政負擔。

2015年1月20日國家統計局公布的數據顯示，數據顯示，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。

2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業營業用房待售面積增加361萬平方米。另外，2014年全國商品房銷售額為76292億元，同比下降6.3%。

截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。

根據國家統計局公布的數據，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當前的庫存量需要半年以上的時間來消化。

房地產市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。在庫存創新高的同時，2014年房地產開發和銷售增速顯著下降。

數據顯示，2014年全國房地產開發投資 95036億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個百分點。2014年，房地產開發企業房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長 9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

如同行紅旭的說法，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，至于四線城市更是如此。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難，甚至還引發了資金鏈斷裂，極端者還發生了類似邯鄲的民間借貸危機。

2011年以來，隨著全國市場的區域分化加劇，政府關于房地產調控的思路也在發生明顯轉變。整個2014年，住建部都把去庫存作為重要目標。所謂的“分類 指標”“雙向調控”，其實重點在于放松高庫存城市的房地產調控，允許地方政府救市。從近期官方表態來看。

2015年1月20日，住建部部長陳政高表示棚戶區改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。

房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

近幾年，部分地方政府早已開始“自救”：減少甚至停建保障房、安置房，轉而由政府收購商品房，作為保障房進行分配;或者更多的對保障群體、拆遷戶進行貨幣補貼，讓他們拿著錢去買商品房。

中國有很多國家級政策，都是由地方先試點、積累經驗，然后出臺全國政策。

正如上述經驗，其實很多地方政府已經在轉變住房保 障的方式，而發達國家一般也都經歷過由政府主導建房分配給弱勢群體，轉變為給困難群體發放補貼，讓他們去市場上購房或租房。

2015年1月6日，住建部出臺的《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》提出：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，也可以轉成租賃 型的養老地產、旅游地產等。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，“補磚頭”與“補人頭”相結合。各省級住房城鄉建設主管部門要將本地 區落實本指導意見的情況于2015年6月30日前報我部。

筆者認為：房地產市場降溫與下行及經濟不好時，促進房地產市場平穩健康發展實質上就是要保持2015年中國房地產市場平穩運行，房地產政策放寬。

另外是應對高庫存與地方政府無錢建保障性住房及穩定樓市，地方政府購買商品房轉變成保障性住房是最好的辦法。

指導意見根據具體分類，對地方政府回購或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數量最多的棚改項目安置房可以以回購方式補充，而公共租賃住房項目，可長期集中租賃存量待售商品房。

“十二五”期間，3600萬套保障房建設已接近尾聲，而大規模棚戶區改造才剛剛開始，地方面臨的建設任務較重，而與此同時，現在一些城市商品房庫存較大，消化周期甚至高達5、6年。

因此，這類區域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項目，不僅可有效降低配套投資壓力，實現低成本、高效率安置，也將進一步減小地方房地產庫存壓力。指導意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進這一過程。

與此同時，此舉打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求后，將有超過一千萬棚改安置需求被釋放。

一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產庫存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地。

因此，不用擔心三四線城市商品房供應過剩與部分城市鬼城現象，一旦政策全面實施，三四線城市房 價將全面上漲。

二是國家財政部：

政府購買服務方式盤活存量房。

財政部部長樓繼偉在的12月度全國財政工作會議表示：2015年繼續實施積極的財政政策并適當加大力度，保持經濟運行在合理區間，創新機制推進保障性安居工程建設，利用PPP模式或政府購買服務方式盤活存量房，引導社會資本參與保障房的建設和運營管理。

2014年12 月29日至30日，全國財政工作會議在北京召開。會議的主要任務是：全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會及中央經濟工作會議精神，總結 2014年財政工作，分析經濟發展新常態下的財政形勢，部署2015年財政工作。

財政部黨組書記、部長樓繼偉出席會議并講話。樓繼偉強調，2015年財政工作要全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會及中央經濟工作會議精神，按照黨中央、國務院的決策部署，堅持穩中求進工作總基調，堅持以提高經濟發展質量和效益為中心，主動適應經濟發展新常態，深入推進財稅體制改革，繼續實施積極的財政政策并適當加大力度，保持經濟運行在合理區間，加快推動轉方式調結構，強化風險防控;盤活存量，用好增量，優化財政支出結構，有保有壓，確保重點領域特別是民生支出;堅持依法理財，加強財政管理，提高財政資金使用效益，促進經濟持續健康發展和社會和諧穩定。

推進新型城鎮化建設和農業現代化發展。處理好城鎮化和農業現代化的關系，支持健全城鄉發展一體化體制機制。

實施以人為核心的新型城鎮化，以推進“三個1億人”為切入點，以新型城鎮化綜合試點為抓手，加快形成新型城鎮化發展模式。建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，建立健全以居住證為載體的基本公共服務提供機制，保障農業轉移人口享有城鎮基本公共服務。

拓寬資金渠道，地方發債資金要更多用于城市基礎設施建設、公共租賃住房、棚戶區改造、土地儲備等領域。支持開展新型城鎮化建設試點。

加快轉變農業發展方式，支持提高農業綜合生產能力，完善農業生產激勵機制，繼續做好農業可持續發展相關試點工作，深入推進扶貧開發，進一步深化農村綜合改革等。

加快推進養老保險制度改革，改革完善統賬結合的職工基本養老保險制度，推進城鄉居民養老保險制度一體化建設，推進企業年金、職業年金、商業保險發展等。

支持深化醫藥衛生體制改革，推進醫療醫保醫藥三醫聯動，研究建立穩定可持續的籌資機制，全面開展城鄉居民大病保險，全面推開縣級公立醫院綜合改革。

完善社會救助制度體系，繼續增加城鄉低保、臨時救助等困難群眾基本生活補助資金等。創新機制推進保障性安居工程建設，保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并舉，“補磚頭”與“補人頭”相結合，利用PPP模式或政府購買服務方式盤活存量房等。

推動文化改革發展，構建現代公共文化服務體系，支持加強文化遺產保護，繼續支持加強重點媒體國際傳播能力建設，繼續落實和完善支持深化文化體制改革的文化經濟政策等。

筆者認為：地方政府出錢保住房，針對存量房不是新建商品房，實質上是實現住有所居與去庫存及解決地方庫存過高。

三是國土資源部：

2015年新增建設用地將繼續調減。

2015年1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示，我國建設用地供應將從增量擴張為主轉向盤活存量與做優增量并舉。嚴 控總量有保有壓，促進經濟穩定增長。

2015年新增建設用地計劃在2014年調減30萬畝基礎上，將繼續作適度調減。

同時，加大盤活存量建設用地力度，用好土地整治、城鄉建設用地增減掛鉤、城鎮低效用地再開發和工礦廢棄地復墾利用的政策。

各地要根據這一安排，做優增量、盤活存量，為保持經濟穩定增長提供用地保障。

在2014年的全國國土資源工作會議上，姜大明就曾表示，中央要求東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

姜大明說，2014年開展節約集約專項督查，清理出批而未供土地1300萬畝和閑置土地100萬畝。不過，雖然全國新增建設用地總量上要進行縮減，但并非一刀切，而是區別對待。

筆者認為：中期看，大城市土地供應與居住用地供應趨于緊張不可避免，最后導致供不應求，地價瘋狂上漲。減少了新建用地供應，意味著減少了未來商品房供應。

四是國家發改委：

房地產未現危機，2015年將穩定住房消費。

2015年1月6日，國務院政策例行吹風會舉行，國家發改委副主任朱之鑫表示，國內房地產并沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。

朱之鑫表示，在整個投資的過程中，房地產的投資占了1/5，基礎設施的投資大概占到16%，制造業的投資占到了35%，在整個投資中，實際上70%左右是由這三部分構成的。

朱之鑫說，房地產增速和以往相比是下降的，處于調整階段。但是，他并不認同“出現危機”的說法，目前的重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉變。

朱之鑫表示，當然對投機性需求一直是采取了必要的抑制措施，總之還是要滿足廣大群眾的住房需求。

房地產市場在發展的過程中都會有波動，也會產生各種各樣的問題，在這個過程中要準確判斷它的走勢，采取適當的措施。房價適當波動是正常狀態，并不意味著，未來政府在房地產調控方面將無所作為，朱之鑫特別提到，2015年將穩定住房消費加強保障房的建設，支持首套自有房合理的住房需求。

朱之鑫還表示，國內房地產并沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。

剛過去的2014年，宏觀經濟情況比預料的要困難。具體而言，在過去一年里，經濟的下行壓力較大，結構調整的陣痛顯現，企業生產經營困難增多，一些風險也在顯現，都超出了原來的預料。

過去一年的宏觀經濟發展結果比預想的好，面對著多重的困難和多方面的挑戰，中國經濟實現了經濟社會持續穩步發展。投資、消費、進出口，拉動經濟增長的三駕馬車加速換擋，消費發揮著基礎性作用，而投資仍然具有著關鍵性作用。

而房地產的發展又對投資起到了重要拉動作用，在整個投資中占比達1/5。盡管房地產增速和以往相比是下降的，處于調整階段，但朱之鑫并不認同認同“出現危機”的說法。

目前的重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉變。房價適當波動是正常狀態，并不意味著未來政府在房地產調控方面將無所作為，2015年將穩定住房消費。

2015年國家經濟發展面臨的國內外環境仍然錯綜復雜。要主動適應經濟發展新常態，保持經濟運行在合理區間，把轉方式調結構放到更加重要位置，強化風險防控，加強民生保障，促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。

筆者認為：房地產在投資中的比例依然高，是經濟拉動的火車頭之一，房地產市場需求進入改善與舒適性需求轉變。

五是國開行：

力爭2015年發放棚改貸款4000億元以上。

2015年1月，國開行行長鄭之杰在該行2015年度工作會議上表示，國開行2015年要優化資源配置，支持重點領域薄弱環節建設，力爭全年發放棚改貸款4000億元以上、鐵路貸款1000億元、重點水利建設工程項目貸款900億元;重大項目貸款要向國家重大工程建設傾斜，棚改貸款向中西部、東北地區及國有工礦、林區、墾區棚戶區改造傾斜;區域貸款要向“三大支撐帶”傾斜;小微貸款要向支持“三農”、扶貧開發、養老服務、創業就業傾斜。要以“一帶一路”、基礎設施互聯互通等領域為戰略重點，加大項目開發與推動力度等。

截至2014年底，國開行資產總額突破10萬億元，全年實現凈利潤884億元，年末不良貸款率0.63%，連續39個季度保持在1%以內，資產質量保持同業領先水平。

去年國開行發放棚改貸款4086億元，發行1013億元信貸資產支持證券，發放鐵路貸款1195億元、水利貸款814億元。

實際上，自從 2014年央行拔給國開行3年期1萬億元的抵押補充貸款(PSL)后，國開行就變成了“二央行”，發揮著支持棚改房、保障房，向房地產輸出流動性的“包工 頭”的重要作用。

筆者認為：2014年完成4000億元以上棚改貸款發放是2013年的4倍，超過過去幾年累計發放棚改貸款的總規模。2015年4000億以上，并且進一步完善貨幣安置和購買存量商品房的制度要求。

六是國家統計局：

房地產調整的風險已得到很好的化解。

2015年1月20日，國家統計局宣布，經初步核算，2014年全年國內生產總值(GDP)為636463億元，按年增長7.4%。而中國政府去年初制定的全年經濟增長目標為7.5%。去年GDP增速7.4%，創下24 年來新低。

2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實際增長9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個 百分點，比2013年回落9.3個百分點。

國家統計局長馬建堂答記者問：中國經濟不僅要穩增長、調結構，還要防風險。

關于風險，不同的學者和機構有不同的分析，比較有共識的至少是一段時間內中國的風險，一是房地產調整的風險，二是地方政府債務累積的風險。

2014年黨中央、國務院高度重視這些風險的防范。

“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”是中國2014年經濟工作的指導方針，而且在各部門、各地區的共同努力下，這兩個領域的風險得到很好的化解。

比如房地產，房地產去年從上半年開始起出現了一輪調整，銷量、價格下行。四季度以來的數據告訴我們，隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應調整，房地產出現了一些積極的變化。

一是70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，特別是12月份，一線城市的綜合環比房價轉正。二是四季度，特別是去年 的12月份，房地產的銷售，無論是銷售面積和銷售金額降幅在收窄。

一線城市銷量的環比增長，去年就全國而論，12月份的銷售金額當月是正增長的，這是不是就可以說中國的房地產在某種程度的去行政化，今后中國房地產市場將會更加健康。

筆者認為：房地產調整風險與債務累積風險總體已化，但是局部的風險仍在，譬如庫存高與部分地方債務龐大。

七是中國人民銀行行長周小川：

房地產市場不存在嚴重的全國性問題。

2015年1月21日至24日，冬季達沃斯論壇在瑞士 小鎮達沃斯舉辦。

中國人民銀行行長周小川在達沃斯論壇上表示，盡管中國一些城市的樓價下降，但央行應該保持貨幣政策穩定性，因為房地產市場不存在嚴重的全國性問題。

當被問到央行將怎樣穩定房地產市場時，周小川表示如果整體經濟指標穩定，央行很難出臺專門針對房地產市場的政策中國房地產市場正在經歷周期性調整，一部分可以通過宏觀審慎政策來應對，而不是用貨幣政策來應對。

他又稱，中國央行一直在盡力保證市場資金流動性不要過量，但來自海外資金流入仍然在不斷 改變中國的流動性，這會給資本市場帶來影響，包括國際大宗商品價格和中國股市。

周小川認為，貨幣政策可以為結構性改革提供空間和時間，但不是萬能藥。應將政府干預與央行的逆周期調控和宏觀審慎政策區分開來。他對中國經濟前景表示樂觀，認為油價下跌有利于中國經濟增長和就業，但可能會影響到對非化石能源的投資。

中國全國人大將在3月討論更低一些的經濟增長目標，若中國經濟增長放緩一點，但增長更具可持續性，那是好消息。

周小川：部分中國城市存在房地產過剩。中國央行行長周小川稱，中國可能有房產泡沫，僅限于“部分城市”。單一的全國范圍政策難以解決這個問題。

周小川說，“中國還在進行城鎮化，可能供需關系出于某種波動，但如果從中期看城鎮化，我認為我們的房產領域市場還很好。”

周小川還提到，他預計今年中國經濟還可以達到7.5%左右的官方目標。他評價“經濟有所放緩，但不多”，“沒有任何明顯跡象顯示增長大幅下滑”，不過“我們應該對是否持續放緩保持警覺”。

1. 中國與全球經濟：全球經濟的一些憂慮體現在三點：第一是地緣政治;第二是大宗商品價格;第三是量化寬松。去年夏日，很多新興市場看到不尋常的資本流入，這被看成經濟不確定性和經濟波動的源頭。

中國可能面臨全球商品價格下跌帶來的影響。10到15年前亞洲金融危機發生時，中國金融市場并沒有出現太大波動，但現在中國市場和全球金融市場的聯系越來越緊密，滬港通就是一個例子。銀行間的聯系也越來越緊密，中國市場變得更為開放。

2.原油： 油價下跌“利好”中國GDP：油價下跌對中國有益，因中國是原油進口大國。中國希望看到可持續的原油供需面。中國希望能源價格穩定、合理。中國擔心低油價可能打壓對新能源的使用。

3.股市：中國央行一直在盡力保證市場資金流動性不要過量，但來自海外資金流入仍然在不斷改變中國的流動性，這會給資本市場帶來影響，包括國際大宗商品價 格和中國股市。相信中國股市更關注上市公司的基本面。

4.貨幣政策：中國將確保穩定的貨幣供應。貨幣政策為結構性政策創造空間。

5.樓市：部分中國城市存在房地產過剩。很難出具體政策穩定樓市。

6.經濟前景：中國經濟增速依然相對較高。全國人大將討論今年的GDP增長目標以及通貨膨脹率等問題，中國全國人大將在3月討論更低一些的經濟增長目標。

中國也用“新常態”來形容經濟，因為世界經濟發展越來越不穩定。經濟發展太快不利經濟結構轉型，因此，“我們愿意用更低的經濟發展來換取更扎實的經濟結構改革”。

總體來說，央行相信中國經濟在重視經濟轉型的同時，仍然能夠獲得穩定的高增長率。他對中國經濟增長表示樂觀。不可持續的經濟增長模式需要改變，長期來說是好事。“如果政府過度追求GDP增長，就會推遲必要的機構改革，GDP增長稍微放緩，機構改革力度就會增大。

筆者認為：中央政府對房地產業的調控展現新思路：從全國“一刀切”式的行政強約束，到更強調分類調控和長效機制建設的市場化管理模式，即：“一線城市著力"去投機""去杠桿"，二線城市如出現庫存量大、量價齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權。”

更重要的是，中央已作出建設不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、啟動房地產稅立法工作、加強住房保障制度建設等重大改革布局，它們對重構房地產市場生態有根本作用，其意義遠超出簡單的“救市”范疇。

下面從西方國家的經驗看。

1.美國帶來的一大啟示是回歸住房市場的基本屬性。

2.日本的教訓是：對房地產投機行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本就是急于緊縮導致長期經濟疲軟。

3.至于中國香港，房價上漲的一個原因是供應不足。防范外部沖擊最有力的法寶還是穩固的基本面。

但是，周行長沒有說實話，一是中國經濟指標處于下行狀態，不穩定。二是2014年9月30日“央四條”實質上就是針對房地產市場的全國性政策。

據彭 博 社2015年1月15日-20日開展的一項調查，在18位經濟學家之中，有12人認為中國存在某種程度上的全國性房地產供大于求，但只有7人認為全國范圍處于泡沫狀態。半數人認為部分城市有泡沫，多數人認為限購政策與房貸政策的放松將限制在地區層面。

同時，中國住宅新開工面積今年減少22%、銷售面積下降7.8%。報道稱，這對政府四年來的房地產調控政策以及堅持不實施大規模刺激政策的決心是個考驗。另悉，面對樓市下行的壓力，中國包括福州、杭州等多個二三線城市傳出救市的傳言。

據不完全統計目前傳聞醞釀救市的城市超過10個，其中作出若干調整的城市已有天津、南寧、銅陵等6個城市。

2015年1月20日，多省取消全省樓市限購、限價政策，尤其是已執行多年的“70/90”調控政策。上述措施是按照市場化改革的需要，把房地產交給市場自行調節。除了取消限購限價之外，諸如成都90平方米購房落戶政策也會在今后逐漸放開。

2014年是樓市最艱難的一年，但據市場檢測數據，2014年底銷售數據已逐步回升，房企緩過勁來了，對下一輪的投資也有信心了，預計2015年四川樓市將回暖。

而日前也有媒體報道稱，住建部人士確認，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。2015年1月20日，四川省住房城鄉建設工作會議召開，會上披露了“全面取消限購、限價”，取消“9070政策”。

四川省住建廳房管處的一位負責人說，所謂“雙限”及限購和限價，在原來的政策背景下，全川只有成都一市實行了限購。

眾所周知，在操作層面上，成都已在去年下半年放開了限購。而限價政策，全川很多地市州去年開始不再執行限價，但仍有一些地方沒放開。此次提出全面取消限購限價，其實是一個強調。

住建部在 2006年7月發布的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》中提到，各城市(含縣城)年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經適房)面積所占比重須達70%以上(業內稱“9070政策”)，房管處的這位負責人表示，此次會議明確提出不再做“9070”要求，與取 消“雙限”一樣，都是在房地產市場去除行政干預。取消“9070政策”會不會給房地產帶來影響?

上述負責人認為不大可能。“從數據來看，成都的房地產市場在回暖。個人認為今年房地產市場會比去年熱，2014年是房地產企業最困難的一年，但是從去年10月開始，四川的市場開始回暖。”上述負責人在談今年的房地產形勢時說道。是自從去年“930”政策出臺以后，價格也是一個止跌回升的態勢。 “我認為今年房地產企業融資會比去年容易一些，這也會給房地產市場回暖助力。”省住建廳房管處的這位負責人表示。

八是國務院總理：

房產市場出現調整是正常的。

2015年1月21日，國務院總理李克強下午在達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時指出，中國房地產市場在一定時間內出現調整是正常的。李克強在會上與各國工商企業家深入交流。

有與會者向李克強提及中國面臨房地產行業降溫的相關問題。李克強指出，近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現了一些波動態勢，引起各方面關注。

“但是我想強調的是，中國去年城鎮人口又增加了1800萬人，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右。”“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長 期的。至于房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。”李克強說。

李克強說，中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。政府的主要任務是保障住房困難的群眾擁有基本住房，實現全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區改造力度。目前在城市棚戶區里居住的約有1億人左右，還有很多人住在城鄉危房里。“我們將加大這方面的投資力度，保障困難群眾有基本住房，這從一個方面也說明中國住宅投資的需求是長期的，它也必然帶動與此相關的行業和產品供給。”

筆者認為：這是總理新上任以來首次針對房地產的表態，特別是在此時提出“房產市場出現調整是正常的”，說明中國房地產市場的確處于調整期內的調整階段，還沒完全穩定。目的是給市場與房企一個“定心丸”。

筆者一直堅持，目前中國房地產不具備崩盤的條件與基礎，這是業內共識的。

譬如同行紅旭的看法一樣。

第一是中國住宅沒有進入飽和階段。

判斷住房飽和階段，除人均住宅面積、戶均套數、人均臥室間數、空置房作為參考指標外，關鍵是經濟增速、人口總量與結構變化、城鎮化進程。飽和階段一般表現為經濟變為低增長、人口紅利消失、城鎮化率高于70%。

與歐美日當年的歷史數據相比，當前中國城鎮化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經濟降速正常。

綜合來看，三個基本驅動因素，(老謝認為，當前中國住宅市場仍處于剛需增長期，部分城市已進入改善型與舒適型階段。住房總體上已告別短缺階段，部分城市沒有告別短缺階段。)

第二是房價持續暴漲，出現明顯泡沫。

這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價年均以10-20% 的速度上漲3-5年，就容易產生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。

比如：1987-1989年的日本、中國臺灣地區，1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中國香港地區，2004-2006年的美國，1992-1993年的中國海南省。關于房價泡沫的界定標準， 存在較大爭議。

一般而言，如果房價持續大漲發生在住房短缺階段，不易產生泡沫，因為需求旺盛，且以自住為主。如果發生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年，中國房價漲幅曾超過10%，但由于當時中國尚處于住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。

但1992-1993年全國房價漲幅超20%，且主要發生在海南、北海、珠海等少數地區，且以 投資投機需求為主，則可以界定為出現區域性房價泡沫。

第三是貨幣政策由寬松突然轉為緊縮。

一般先是股價跳水，然后房價下跌，接著金融風險暴露，最后經濟蕭條。2003-2008年，美國的貨幣就是由松變緊，房價由熱到冷。

比美國更典型、更極端的當屬日本，1987-1991年，貨幣瘋狂放松，再瘋狂收緊;股價與房價瘋狂沖高，再瘋狂下跌。其后幾十年，股價、房價、經濟，陷入爛泥塘，苦苦掙扎。

2008年四季度至2010年上半年，中國貨幣大放水，信貸超寬松，股價中漲、房價大漲，經濟被領導得意的稱為“全球一枝獨秀、率先復蘇”。

然后，2010年10月步入加息周期，貨幣收緊，但幅度并不大，至2011年7月加息五次;而2004-2007年則加息八次。

因此，在全國無明顯房價泡沫的情況下，這次貨幣大放松及中收縮，并沒讓全國房價明顯下跌。

不過，溫州、鄂爾多斯等個別地區，由于2009-2010年投資投機瘋狂、房價暴漲，泡沫顯著，所以從2011年下半年開始泡沫破滅，至今房價已經大跌三成至五成，也可界定為：區域房價崩盤。但慘烈程度，遠不及當年海南。

第四是爆發經濟或金融危機。

一般而言，房地產都是一國或一地區經濟的支柱產業，這就注定房地產市場與經濟之間相互影響、互相拉扯。少數經濟或金融危機主因是房地產市場出現問題，比如美國次貸危機。

多數經濟和或金融危機的致因中，房地產只是參與者之一，并非元兇。但一旦爆發經濟或金融危機，常常使房價下跌，甚至是崩盤。

1997年泰國爆發匯率危機并最終導致東亞金融危機，致使房價崩盤，香港也受到連累，2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。2010年歐債危機爆發后，西班牙和愛爾蘭的房價崩盤，累計下跌四五成。

過去20年，中國經濟也有低迷的時候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，沒有爆發過經濟危機，也無金融危機。

假如未來中國爆發經濟或金融危機，且住宅市場進入飽和階段，則房價很可能崩盤。

上面分別分析了四個因素，對房價崩盤的影響：第一、住房進入飽和階段;第二、房價出現泡沫;第三、貨幣先松后緊;第四、爆發經濟或金融危機。

其實，這四個因素之間，也存有復雜的內在聯系。四者當中，同時具備的因素越多，房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現，則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現，則第四個因素導致房價崩盤的概率，要大過其他三個因素。

另外是同行任總也表示中國不具備崩盤的條件，歷史上還從來沒有一個國家在經濟不崩盤的情況下，房地產崩盤。從歷史上查一查，哪個國家在經濟高增長的情況下，房地產先崩盤?

沒有重大事件，也不可能出現經濟危機。

第一次到第三次經濟危機的出現，都是因為石油危機，第四次是IT，第五次是亞洲金融危機，第六次是美國金融危機，除此之外，沒有出現過經濟危機。

同時還有幾個出現房地產泡沫的必要條件：

第一，當地的城市化率已經超過70%，而中國現在才 40%多，低于世界的平均水平;

第二，住房成套率超過1比1，就是每個人都擁有一套住房。

目前中國還早，日本在60年代就超過了1比1。另外再看看日本、歐洲的城市化率是多少?房地產行業最根本的問題在勞動收入分配與土地制度問題，這兩個是房地產問題的根本。

解決房地產市場問題，政策的根本在哪里?很重要的是制定“住宅法”，2002年我們就提出要制定“住宅法”。現在房地產行業僅僅依靠23號文件 ，二次房改是沒有法律依據的。

幾乎所有的發達國家，都有明確的“住宅法”，像日本60年代就出臺了“住宅法”。“住宅法”對所有公民都是一樣的，法才有效，沒有“住宅法”大家才有猜疑。

（中國新聞網）