土地出讓收入已成為地方政府最為重要的收入，放任房市的量?jī)r(jià)齊跌就是和自己的收入過(guò)不去。有研究報(bào)告指出，江蘇等地的地方政府甚至讓其控制下的國(guó)企或融資平臺(tái)來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地，維持土地出讓金的增長(zhǎng)。

自稱(chēng)“退休老漢”的任志強(qiáng)日前再度發(fā)聲，否認(rèn)地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)，肯定在持續(xù)增長(zhǎng)”，他還預(yù)測(cè)，2015年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)漲。

任志強(qiáng)雖然號(hào)稱(chēng)“任大炮”，但其房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)經(jīng)驗(yàn)則顯示“靠譜”。2015年，國(guó)內(nèi)樓市的確有復(fù)蘇的理由。

此前已經(jīng)有消息稱(chēng)，住建部正在醞釀刺激住房消費(fèi)的政策，包括降低首套與二房的首付比例和貸款利率。近期關(guān)于“公積金”救市的新聞更是備受炒作，比如，廣州宣布通過(guò)公積金購(gòu)買(mǎi)90平方米以下首套自住房的，首付可降低至兩成；上海則表示在研究大幅提高住房公積金個(gè)貸限額。

3月24日，財(cái)政部公布《2014年全國(guó)土地出讓收支情況》顯示，雖然全年總體土地出讓收入同比仍在增長(zhǎng)，但分季度數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入增速逐季回落。前三季度分別增長(zhǎng)40%、14.2%和0.5%，四季度下降21.6%。土地出讓收入的回落讓地方政府都繃緊了弦。

控制房?jī)r(jià)過(guò)高，一直是過(guò)去多年來(lái)政府和購(gòu)房者的共識(shí)。基于此，限購(gòu)令、提高首付等抑制政策成為過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主流思路。

但是，顯然不是所有人都喜歡房?jī)r(jià)下跌。首先是銀行業(yè)和存量房的所有人，房?jī)r(jià)下跌將累及個(gè)人財(cái)富縮水，繼而影響住房按揭貸款的安全。

更大的壓力主要來(lái)自于財(cái)稅部門(mén)。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，不僅土地市場(chǎng)受到影響，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也大幅滑落或負(fù)增長(zhǎng)，在2014年嚴(yán)重拖累了財(cái)政收入的增長(zhǎng)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2011年到2014年，全國(guó)的土地出讓金收入分別為3.15萬(wàn)億、2.7萬(wàn)億、3.9萬(wàn)億4.3萬(wàn)億，相當(dāng)于同期地方政府一般性預(yù)算收入的60%、44%、57%和57%。

我們可以看到，土地出讓收入已經(jīng)成為地方政府最為重要的收入，放任房市的量?jī)r(jià)齊跌就是和自己的收入過(guò)不去。有研究報(bào)告指出，江蘇等地的地方政府甚至讓其控制下的國(guó)企或融資平臺(tái)來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地，維持土地出讓金的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，在2014年土地出讓收入逐季萎縮到同比降低20%的情況下，兩會(huì)期間公布的2015年財(cái)政預(yù)算，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的預(yù)算收入仍然定為39452億元，僅下降了4.7%。這種態(tài)度是住建部出臺(tái)樓市刺激政策的主要背景，據(jù)傳也獲得了財(cái)政部與央行的支持。

這預(yù)示著，政策面上樓市已經(jīng)具備了復(fù)蘇的基礎(chǔ)。問(wèn)題是需求面上是否還有動(dòng)力。

有人據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)測(cè)算，商貸及公積金貸款的首付全面降至2成，會(huì)刺激386萬(wàn)套住房需求。整體來(lái)看，降低首付比例對(duì)于一二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購(gòu)買(mǎi)力限制，政策的刺激作用較弱。盡管如此，按照上述測(cè)算，以目前6億平方米的商品房庫(kù)存，至少可以消化掉一半，以此帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)。

只是這樣的房地產(chǎn)繁榮是否是我們所需要的？在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于長(zhǎng)期放緩和勞動(dòng)年齡人口減少的環(huán)境下，未來(lái)多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景都不樂(lè)觀。以香港為例，1998年亞洲金融危機(jī)重挫香港樓市，房?jī)r(jià)從1997年的歷史最高點(diǎn)迅速下跌，1998年一年就跌掉31%，在2003年達(dá)到歷史最低點(diǎn)，較1997年跌去63.3%，日本東京也是如此。今天，我們或者已經(jīng)到了要考慮如何避免這一幕的時(shí)候了。

□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）

（原標(biāo)題：未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的N個(gè)理由）

(新京報(bào)）