【明源君說】歷史上，中央地產政策都以組合拳形式出臺，這次也不例外，除了首付降低，其強有力的松綁，將對市場帶來8大影響。

早在3月27日，我們即根據3月內出臺4救市新政，并理順歷史脈絡，最終喊出“再不買房就晚了”的口號。僅隔3天，五部委即以實際行動印證了我們的預測——央行、住建部、銀監會、財政部和國家稅務總局先后下發通知，在購房首付、出手二手房營業稅的繳納方面祭出大招。

二套首付降低并不讓人意外，不過降至4成，還是超越了市場此前的預期。與此同時，使用公積金貸款購買首套住房的首付可以降至20%，還清一套房貸款，使用公積金購買第二套房的，首付比例可降至30%……可謂史上最寬松的政策。歷史上，中央地產政策都以組合拳形式出臺，這次也不例外，明源地產研究院認為強有力的松綁，將對市場帶來8大影響。

一、釋放改善型剛需利好一線城市

二套房首付比例下調至40%，乃至30%（有較多條件約束，市場占比較小），帶來的最大利好在于改善型需求置業的門檻得到大幅的降低。以深圳一套市值300萬元的房子為例，按照現有的二套房首付比例70%計算，首付款為210萬元；若首付為四成，則減少90萬元至120萬元。

門檻的降低，勢必帶來改善型購房需求的積極釋放。尤其是商業房貸放松力度超預期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。改善型需求已經成為近幾年的主要剛需，首付從60%降低到40%，對整個市場來說，大約可以增加10%~15%的有效購買需求。預計整個市場的成交量在4月份會迎來快速上漲，創造2014年以來的成交高峰，一二線城市的房價極有可能上漲。而對于大量的三四線城市來說，人口基數不足決定了改善需求不會有大量的反彈。

二、組合貸的審批程序將得到簡化

此次出臺的政策鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

此前，國管公積金貸款賬戶余額劃定線由2萬元調高至5萬元，但相對目前一線城市兩三萬一平的房價和貸款需求，公積金貸款依然是杯水車薪。現實中，很多購房者還是需要組合貸，但組合貸審批復雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，后續有可能會簡化組合貸的審批流程，加快審批速度。

三、大、中戶型房子將會受到青睞

目前中國房地產市場面臨一個結構性的矛盾，年輕人有購房需求，但購買力卻不夠，而改善型業主想買第二套房又首付比例太高。新政將刺激改善型購房促需求的提前釋放，促使他們賣掉城里的中小戶型，購買大戶型。

由此，房企也需要從三個方面調整策略：1、繼續拿相對優質地塊，開發以首次改善、改善型需求為主的中高端精品化產品；2、深耕改善型需求潛力相對較大的一線城市、部分二線城市區域；3、注重產品研發及附加值的提高，通過市場調研，利潤優化戶型、精裝修等，以此提高企業利潤率。

四、房地產政策還將進一步的松動

在3月27日發出的《3月內4救市新政轟炸，再不買房就晚了》，明源地產研究院即作出了預測，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發的《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》僅僅只是開始。現在，我們依然保持上訴觀點，即未來房地產政策還將進一步寬松。

明源地產研究院梳理了2006年至今中央出臺的地產政策，發現這些政策都是以組合拳的形式出臺的（如表1）。從從中央歷次地產政策來看，政策的連續性較為明顯，表現為如果政府對房地產市場的調控政策意圖未達到，后續強化政策將在短期內接連出臺，直到房地產市場的趨勢出現明顯改變。

此次，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，財政部 國家稅務總局緊隨其后，主要是由于“930”以來出臺的政策只是讓一線城市銷售在去年四季度有較為短暫的好轉，而后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下，房地產投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產業鏈加大經濟下行壓力，接近中央底限，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。

因此，這次的舉措是930新政以來的延續。而根據往常組合拳的打法來看，利率、稅收、首付（及利率）、信貸、供給、行政限購等手段都可能成為政策調控工具。基于此可以預計，房地產政策還可能進一步松動，下一步應該是稅費標準的松動，放松首套房信貸等，但北京上海短期放開限購的可能性較低。

表1 中央地產政策歷次“組合拳”情況

來源：明源地產研究院

五、營業稅免征門檻5變2，樓房流動性增強

財政部和國家稅務總局發布的最新通知顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

營業稅免征門檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵手里持有房產的居民拋售房產，稅收的減少將使得樓房的流動性得到增強，從而提高樓市交易的活躍度。

六、降低二套房首付比例不會引發新的投機熱

此前，我國二套房普遍執行60%~70%的首付標準，現在直接降低到40%，杠桿大幅度地提高，會否引發新的炒房熱，是大家關注的焦點。明源地產研究院認為，這種可能性很小。

國際上，個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，這次我國將二套房的首付比例下調到40%，與國際水平大體一致。目前，我國居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務狀況穩健，最低首付比例降為4成較為審慎。而且，政策明確規定，對于具體首付款比例和利率水平，由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，保證了風險處于可控范圍，可以有效防止投機性需求的膨脹。

七、戶籍改革將加速推進，培育樓市新增需求

李克強總理在政府工作報告中指出，要用改革的辦法解決城鎮化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。

此次多部委聯合出臺政策，中央穩定樓市的決心可見一斑。對戶籍政策進行松綁，可以增加可購房人群的基數，這對于逐漸減少的人口紅利與調整中的樓市來說，無異于重大利好。因此，可以預見，未來戶籍改革的步伐會加速。

八、短期可以緩解壓力，長期調整的趨勢不變

盡管此次救市的力度空前，不過這已經不是所有的花朵都有春天的時代了。2008年救市，中國房地產的基本面仍然是供應不夠，只要改變市場預期，市場立即就會反彈，而今天除了少數城市，大量城市房地產面臨的最大問題仍然是住房庫存嚴重過剩。

民生證券研究院認為，本輪房地產調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢，原因有4點：1、剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢；2、房地產的賺錢效應消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降；3、利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統性下降；4、中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

事實上，盡管2014年中央層面直接救市的舉措并不多，但地方政府各種政策已經十分給力，但去年全年房地產市場依然慘淡收場。今年1~2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現“兩位數”負增長。根本原因就在于中國房地產市場和過去完全不同。2015年，庫存和資金壓力仍然是房地產市場最大的敵人。

國家發改委學術委員會秘書長張燕生在2015年博鰲亞洲論壇上表示，未來5年時間內，中國房地產市場都會處于“供遠大于求”的狀態。在這個“軟著陸”的過程中，房地產市場必須承受痛苦的調整。

【附】

中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知

中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委）、銀監局，新疆生產建設兵團建設局；各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：

為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院批準，現就有關事項通知如下：

一、繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善型住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

三、加強政策指導，做好貫徹落實、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平；密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防范風險，促進當地房地產市場平穩健康發展。

請人民銀行各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

中國人民銀行

住房城鄉建設部

中國銀行業監督管理委員會

2015年3月30日