經濟觀察報 記者 張鳳玲 鄭淯心 記者獲悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需范疇。這將是自3月30日決策部門出手調降購房貸款首付比例、有條件減免交易稅之后，又一項有關房地產的調控工具儲備。

一位國務院參事室相關人士告訴經濟觀察報，政府對樓市的政策思路日益明顯，即經濟下行期，房地產仍是有效支撐經濟增長的基礎，貨幣、稅收、金融等則是穩樓市的定向工具。

這位曾參與樓市調控討論的人士透露，中央政府樓市政策儲備，有可能依照三步走的思路逐步釋放，一是穩定住房消費階段；二是調整供應階段；三是樓市強化階段。該思路已經在相關部委中達成共識。

觀察人士認為，區別于短期調控，這是在為樓市調控長效機制即房地產稅的推出做基礎性工作。但毋庸置疑，一旦政策落地，將對低迷的房地產市場提供支撐。

根據國家統計局數據，房地產投資增幅已經連續幾個月下降，商品房成交量也持續萎縮。在今年的政府工作報告中，李克強總理明確提出要穩定房地產市場。

本屆政府啟動了房地產市場正常化的進程。過去兩年中，針對樓市的包括限購、限價等行政性措施，也在逐漸剝離，目前仍在實行限購的城市只有北上廣等特大城市。

可以預見，如果房地產市場持續回落，進一步的穩定政策還會陸續出臺。

新政

今年3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文，降低商貸二套房首付至4成，住房公積金貸款購房首付比例一套房調減至二成。財政部則宣布對持有不超過兩年的商品房交易免征20%的營業稅。之前只有滿五年交易才會享受免稅優惠。

這是自去年“9·30新政”以來，決策部門第二次出手穩定樓市。

2014年9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策。

目前四大銀行、招商銀行、光大銀行等陸續執行“3·30新政”。

經濟觀察報調查了解，目前“3·30新政”只是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現微漲的局面，重慶、武漢、長沙、濟南城市樓市依然平穩，沈陽、無錫、長春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低迷，房地產板塊在股市上的表現僅僅是曇花一現，“3·30新政”的第二天，尾盤上證指數房地產股出現1%的跌幅。“3·30新政”還包括二手房交易營業稅免征期限實行“5改2”，以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，之前出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元，以5萬元營業稅為基準，分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計0.6萬元，在新政策下，這筆合計5.6萬元的費用被減免。

上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建說，減免5.6萬元的費用是為了刺激改善性人群入市，增加房屋的交易量。

在國稅總局一位官員看來，“5改2”不僅是樓市調控的手段，更是當前稅制結構調整的重點，“將房地產交易環節的稅費進行歸類、清理和整合，將之平移到房地產稅，對開發、交易環節實行輕稅，提高保有環節稅負，部分稅收合并和調整是確定的，這是稅制改革的方向之一，目前房地產稅立法(草案)已進入研討階段，力爭2017年上會審議。”

下一步

圍繞“3·30新政”，最大的變數在于各大商業銀行的態度。

中國農業銀行信貸處一位人士告訴經濟觀察報，2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持，原因在于按照基準利率是5.35%打7折做業務，利率只有3.7%，銀行的利潤空間得不到保障。

“為緩和息差收入的降低，2015年房地產抵押目標任務提高了好幾個點，下調二套房首付是銀行完成任務的業務補充，這就是銀行為什么會愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述農行人士說。

“個人住房抵押貸款是銀行最優質的核心資產，不良率是最低的，銀行的議價能力也很高，任何銀行都是這樣。”興業銀行首席經濟學家魯政委說。

經濟觀察報獲悉，為進一步落實“3·30新政”的效果，央行可能通過窗口指導形式利用票據貼現、降準等形式繼續釋放流動性。

經濟觀察報同時獲知，若“330新政”未達到預期目標，第二階段調整供應政策有望從以下手段來調整：首先是利率市場化走向，取消“房貸利率是基準利率上浮1.1倍限制”會成定向，但房貸利率折扣并不會呈現大幅度波動。其次是調整差額稅收制度，即取消“不滿5年非唯一住房要征收高達20%的個人所得稅”。

再次，可能會進一步取消限購，目前實行限購的30多個城市中，只有上海、深圳、廣州仍保留了限購，因此，部分市場人士對在極端情況下，這些城市取消限購仍抱有期望。最后，面對通貨緊縮壓力，央行通過貼現票據和社會資本等工具釋放流動性已是必然趨勢。

民生證券分析師管清友表示，本輪樓市調整是短期因素和中長期因素共振的結果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫存偏大、人口結構調整、房地產去投資化屬性增強等市場自身因素；因此，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素，只能短期緩解樓市壓力，卻無法扭轉樓市進入下行通道的中長期趨勢。

李克強在當選總理后的第一次樓市調控表態就是“加快建立樓市長效機制”，房地產稅已作為樓市調控長效機制納入日常改革議題。

經濟觀察報獲悉，要構建樓市長效調控機制，需對房地產稅立法，首先要搭建房地合一的不動產登記信息平臺、啟動納稅人識別號、起草房地產稅立調整稅負進行減稅，目前這些具備串聯邏輯的事項已在實踐中并聯執行。

此外，經濟觀察報獲悉，各個地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發展規劃，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當地人口數量、不動產數據、產業分布、城鎮化率等，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應體系奠定基礎。

(經濟觀察報)