那本被很多人奉為神書的《失控》我沒有看過，也沒準備去看，一看書的厚度就讓我望而生卻

我所聊的失控，是我眼下看到的，一點點在發生，一點點在推進，然后一點點在蠶食或者剝離地產的種種環節，我相信累積到某一天，他會突然從量變到質變，以一種暴風雪的場景出現在我們面前，也就是我們眼里的失控場景。

如果說錯，就當南柯一夢

失控一：90%的開發商將被淘汰，90%的運營商將成為開發商

開發商變成寡頭壟斷已經成為不爭的事實，一線城市土地進入門檻越來越高，未來將成為5%的開發商的肉搏場所，其余的5%的房企在二三線城市尋覓機會，然后一有機會依然決心進攻一線城市。

其他90%的企業因為資金原因，被排擠到四線五線甚至六線城市，然后因為市場原因去化困難最終資金鏈斷裂，以各種體面的不體面的方式退出房地產市場。

江山代有人才出，有人退出當然也有人進入。各種運營商將擁有更多的機會。所有項目開發和運營已經成為不能脫離的環節。商業項目、養老項目、產業項目只有具備運營能力才會擁有開發資格，大量的運營商因此得到大量的土地開發的資格，從而滲透進開發市場

房地產歸根到底玩的就是場底氣游戲，如果你沒有足夠的資金，就要擁有別人不具備的能力。

失控二：銀行不再是房地產資金來源，互聯網金融將是主力，境外基金將是重要補充

長尾效應因為互聯網的存在在資本市場也得到最大的表現，吸引社會閑散資金的模式已經不再是銀行，因為方便因為快速變現，互聯網成為社會最大資金池。而資金池的釋放的重要出口就是來自于房地產，與銀行抗爭的最大武器就是低利息。因為沒有人力成本因為沒有那么多公務員。

此外境外的基金也將成為重要補充，旭輝已經從境外融到了利率只有4%的資金，這等同于掐住了銀行的咽喉，如果渠道可以徹底打開，這樣的資金成本可以讓所有開發商心動。未來銀行的地位依然穩固，但是房地產對他的依賴將越來越少。

失控三：各種工種碎片化，未來再無偶像職業經理人

蔡雪梅、毛大慶、郁亮……未來房地產要想出更加優秀的職業經理人將越來越困難。房地產模板化、標準化、一致化得到充分觀察的時候，所有人的工種都被充分的細分：建安采用模塊化操作，現場就像搭積木一樣搭建起來，銷售的環球從一人多能變成每人只負責細小的一塊。大數據時代，已經測算出所有出錯的可能，任何人只要完成自己當下的工作，項目便可以穩健快速的發展。

也就是因為流程化的作用，個人的作用將被得到充分的減弱，強勢偉岸的英雄形象在地產這行被充分削弱。

樓市發展進入下一個20年，渡過之前青春期的躁動之后，樓市未來基本不會出現大動和大亂的可能。一般亂世才會出英雄，在未來的太平盛世里，再出現偶像職業經理人是小概率事件。

失控四：大數據時代，市場的個性需求和共性需求將被得到充分的協調

未來的產品定位，一定不會只來自于對周邊樓盤的比較以及幾份調查問卷

互聯網時代，所有數據都被轉變成一個個代號，從客戶購買汽車、購買家具、日用品消費以及各種行為可以產出受眾對于房子、對于配套、對于地段的各種需求。項目開發將充分尊重所有的市場需求表現，所推出的產品一定是最符合市場主流的產品。產品定位失敗的可能性變的越來越小。

主力產品對于共性的需求極度的統一，對于裝修、對于軟裝等各種細小環節，個性需求將被得到充分的尊重。互聯網時代，物件流通是0成本，菜單式裝修不再成為損耗的核心來源。你在擁有一個高均值的同質化社區的同時也將擁有一個非常差異化的家

失控五：土地來源不僅來自于政府，還會來自片區規劃運營商

中央似乎發現了只要土地沒有市場化房地產好像沒辦法徹底市場化，中央也好像察覺到因為地方政府在土地市場的強勢地位，依靠土地出讓地方政府幾乎將城市建設的所有職責都推卸給了開發商。所以中央做了一個非常大膽的動作，逐步下方一定程度的土地開發權。政府不再是土地來源的唯一出口，未來具備土地出讓的還有可能會是片區規劃運營商。

城市開發除了房地產開發，還有很大程度的產業開發、路網開發、資源分布的工作，如果政府把這些工作全部推卸給類似于華夏幸福的區域規劃開發者，那么地方政府也將失去了這一片區對應的土地出讓權利。

再過幾年，土地市場也將出現競爭，政府派和區域開發派分別在吆喝自己手下的土地，肯定優秀的開發商購買自己的土地。并且愿意土地價格可以一定程度下滑。

土地市場出現一定程度的競爭，房地產市場才有可能市場化。土地市場成本可控，未來房價才真正可控。

失控六：地方政府滲透開發商，核心競爭力來自于優勢資源壟斷

因為政府的土地壟斷地位被打破，地方政府為了實現自己的財政來源，開始自己參加開發環節。核心的模式在于利用手頭閑置或者競爭力不強的土地，外包建安以及銷售團隊，通過合作的模式開發項目。

當然項目依然在市場具備一定優勢，因為政府可以調配市政資源讓項目的產品力得到提升，比如學區資源、比如醫療資源，政府開發的項目雖然市場關注度不高，但是都獲得不錯的去化，核心是來自于客戶對于產品質量的信任

當然政府開發受到市場歡迎的另外一個原因就是因為對于定價的敏感，所有項目幾乎很少出現高溢價的定價，幾乎都是現金流類產品。所有定價都上報中央。

房地產市場此刻真的出現了不那么為收益只求快速跑量的開發商，此刻也是因為受這股力量的沖擊，其他的項目也不敢貿然漲價。

失控七：預售模式被徹底終結，房地產內真正實現一手交錢一手交貨

預售模式應該是只有在房地產里才會出現的交易方式。這種模式的出現核心是幫助房地產企業度過資金難關的重要模式。但是客戶也察覺因為預售，對于未來的產品只能靠預期，但是自己的錢已經全部付出去了。未來的市場進入到買方市場，客戶的訴求在這個市場將被得到充分的尊重。預售模式在此刻背景下顯得那么尷尬。

客戶要求的就是一手交錢一手交貨，自己選中了樓層，自己爬到自己的房子里，自己觀察完采光通風的情況，自己看好了房屋質量，然后叫定金付款。這才是一次正常的購房行為。

靠一張圖紙就成交的時代已經過去了，沒有人相信房子從開工到交房之間房價還會洶涌的上漲，因為人人都知道這是一個供大于求的時代。

失控八：互聯網背景下所有環節充分透明，地產再無灰色收入

房地產開發的成本之所以高企，核心就是因為中間牽涉的環節太多，各種灰色地帶太多。開發需要政府敲章幾百個，項目開發設計的工程好多環節，最后拿出來銷售在銷售經理手上就有各種權利可以輾轉騰挪。這些環節的存在也一定程度的推高了房價。

未來的時代，互聯網的存在將所有環節都充分的放大和透明，所有人都可以檢測項目開發的所有流程，互聯網將過去所有看不見的環節都曝光在陽光之下，房地產的所有灰色收入都被擠壓，這應該算互聯網為房地產帶來的最大貢獻。

失控九：開發企業里所有環節都可以外包，最后只剩下財務部門和產品研發部門捏在自己手上

高度合作的年代，房地產所有的環節都可以外包，外包給更專業的團隊，外包給最有優勢的團隊。

通過外包第一可以實現成本可控，外包團隊是整體操作，可以最大程度的實現人力成本和時間成本的節約

第二因為專業化研究，外包團隊一般來說也比自己開發要相對優秀

第三是因為快，對方的經驗可以保證這個環節可以最快程度的推行和落地。

充分合作的時代，房地產的營銷、建安、設計、人力……幾乎所有的環節都可以外包，最后開發公司只剩下最后兩個核心部門：1、財務部門，保證公司的現金流的流轉，這個是公司的命門。2、產品研發，這個是一家企業樹立在市場上的核心競爭力也是唯一一個只有投入沒有產出的部門，需要自己持有保證部門的有序進行

這兩個部門基本可以保證自己的可以生存和滾動前進，也是開發企業里唯一兩個不能被外包的兩個部門

失控十：舊城改造接替城鎮化成為城市房地產發展的核心驅動力

中國城鎮化依然在進行，所有的專家都在說著城鎮化提升一個點中國房地產可以釋放出多少的能量。但是所有人也慢慢發現了，房地產城鎮化和人口城鎮化出現了本質的區別。一個縣城，可以造很多的房子，將城市面貌做的很好，區域形象非常的城鎮化。但是人口留不住，所有人都出去打工都出去賺錢，縣城沒有產業，出現了空城的現象

城市的發展必須依賴產業的發展，如果沒有產業支撐人口就沒有留下來的可能，所謂的城鎮化也僅僅是一個數字而已。當大量的三四線城市都在進入這個糾結的選擇題的時候，一線城市迎來了城市開發的下一個階段：舊城改造。

一線城市的郊區位置基本已經開發完畢了，下一輪的開發熱點就是核心區域的棚戶區改造以及核心區域的商業升級產業升級。

因為這一塊的產能足夠大，也是整個中國經濟轉型的重要力量，雖然立足點不多，但是能級夠大，從整體產出來看已經成為中國房地產發展的核心驅動力。

只有通過一線城市的產能升級，才有可能帶動二三線的城市產能帶動，二三線城市的產能帶動，縣城人口才有留下來的可能，也就是人口城鎮化才有實現的可能。

中國城鎮化已經到達了一定瓶頸，后續發展必須依賴一線城市的產能提升，也就是我口中說的舊城改造。

這十點變化出現了么，的確沒有，但我卻感覺到一點點的變化，這一點點的變化我不知道在未來會不會從量變到質變，我寧愿相信沒有，但是卻感覺這一些失控的方向將會迎面而來

對于未來，我們永遠要做好最好的準備以及最壞的打算

你猜這一切會出現在哪一年，2046?還是2016?

來源：

微信號 真叫盧俊的地產觀

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