“3·30”樓市新政（即3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)文對(duì)公積金和二套房的首付比例做了調(diào)整）發(fā)布后一個(gè)月，北京樓市出現(xiàn)了“紅五月”征兆。

2015年的“5·1小長(zhǎng)假”，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為49套，同比上升58.1%，而在過(guò)去的4月，北京的二手房成交 “量增價(jià)穩(wěn)”，住宅網(wǎng)簽量高達(dá)17191套，創(chuàng)近25個(gè)月以來(lái)新高，成交均價(jià)環(huán)比上漲2.9%。

和二手房相比，新房的市場(chǎng)反映較為滯后。

4月，北京扣除保障房、自住房后，純商品住宅成交3206套，環(huán)比雖然明顯上漲，但同比去年4月同期依然下降12%。

北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志亦表示，3·30政策更多利好二手房市場(chǎng)，不過(guò)，在二手房的成交利好下，純新房144平方米以上的改善型需求會(huì)形成一定梯次放量。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪獲悉，多個(gè)新盤開(kāi)發(fā)商小長(zhǎng)假之后項(xiàng)目的到訪量較此前大幅翻漲，成交量也在4月的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步提升。

另一個(gè)佐證“紅五月”的數(shù)據(jù)，是高市場(chǎng)成交之下，北京急速下滑的住宅庫(kù)存量，截至5月4日，北京商品住宅庫(kù)存量已降至78904套，跌破8萬(wàn)套大關(guān)，并創(chuàng)下近10個(gè)月新低。

“地王”再現(xiàn)

“地王”作為助推市場(chǎng)熱度和漲價(jià)的樓市信號(hào)，又在北京重現(xiàn)，并將力推北京樓市進(jìn)入“紅5月”。

4月27日，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的住宅混合公建地塊被首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)56.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)48.93%。

“地價(jià)再加上建安稅費(fèi)財(cái)務(wù)管理成本，項(xiàng)目未來(lái)的成本價(jià)將達(dá)到7萬(wàn)-8萬(wàn)。如果考慮10%-20%的利潤(rùn)，售價(jià)預(yù)期將在10萬(wàn)以上。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，作為一個(gè)將建設(shè)成20層的高層住宅來(lái)說(shuō)，該地塊的樓面價(jià)又是區(qū)域地王價(jià)格。

該地塊一出，也直接力促周邊項(xiàng)目的到訪量和成交。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪該區(qū)域地王項(xiàng)目多個(gè)中介機(jī)構(gòu)和新盤獲悉，不少二手房業(yè)主抬高項(xiàng)目售價(jià)，且周邊新盤的成交也受地王項(xiàng)目的利好到訪量和成交大增。

樓市的持續(xù)回暖和緊縮的樓市供應(yīng)，亦讓一些昔日處境尷尬的高價(jià)地項(xiàng)目紛紛“解套”。

而該地王項(xiàng)目旁邊的新盤則迎來(lái)了2014年11月入市以來(lái)到訪量和成交的高點(diǎn)。

“不過(guò)，在3·30新政尤其是高地價(jià)拍出之后，項(xiàng)目的到訪量和成交量翻倍增長(zhǎng)，目前小戶型已經(jīng)基本售罄。”該新盤負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹。

北京樓市高端化

談及北京樓市率先復(fù)蘇，張大偉解釋，原因很多，一方面，北京享受公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口導(dǎo)入等諸多優(yōu)勢(shì)，另一方面，北京的住宅用地供應(yīng)近年來(lái)也在持續(xù)減少。

地塊稀缺以及地價(jià)上漲是支撐北京房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，也將直接讓北京樓市步入高端化。

根據(jù)張大偉的統(tǒng)計(jì)，2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平米。

2046萬(wàn)平米中，只有1350萬(wàn)平米為住宅用地，而且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平米左右。

“折算成商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。”張大偉介紹。

在張大偉看來(lái)，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。

“本次樓市新政最大的特點(diǎn)即是支持改善性住房需求，在北京項(xiàng)目邁向高端化之際，本輪樓市回暖，北京受到影響最積極的亦是改善性物業(yè)成交。”張大偉介紹。

4月，北京總價(jià)過(guò)千萬(wàn)的高端物業(yè)成交合計(jì)178套，是年內(nèi)成交的高點(diǎn)，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了17.9%，同比2014年同期的146套上漲幅度也達(dá)到了22%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，這種情況下，購(gòu)房者入市的積極性將加速提高。

（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）