央行將釋放出7萬億新增貸款額度，而09年中國出臺了“4萬億”刺激政策，7＞4，所以樓市要暴漲了？

來源：天天說錢 作者：劉曉博

近期樓市，有兩個聳人聽聞的說法：

說法一：央行廢除“存貸比”的剛性約束作用，將釋放出7萬億新增貸款額度。2009年中國出臺了“4萬億”刺激政策，7＞4，所以樓市要暴漲了。

說法二：互聯網打垮了很多傳統(tǒng)產業(yè)，讓他們原有的價格體系崩潰，所以通過眾籌等互聯網金融方式，可以將房價降低至少三分之一。

我的看法是，這兩個說法充滿了漏洞，中間還偷換了概念，基本上是無稽之談。

先看說法一。沒錯，央行是要廢除“存貸比”的硬約束作用，我此前在本欄目寫過一篇文章，標題是“央行抬出一件重武器”，最早計算了這一做法可能釋放的貸款量，我當時的結論是4到5萬億。

為什么沒有7萬億？因為部分中小商業(yè)銀行的存款準備金率已經通過定向降準，遠遠低于大銀行18.5%的水平。其次，現在銀行放貸積極性不高，企業(yè)申請貸款積極性也不高。多數銀行的存貸比都在70%左右，沒有頂格使用75%。所以，如果實體經濟不回暖，廢除存貸比也釋放不了多少貸款額度。4月份M2增速只有10.1%，就是最好的證據。

其次，釋放出幾萬億貸款額度，跟2009年“4萬億刺激政策”的威力也沒有辦法比。這種差異，跟“重炮”和“原子彈”的差別一樣大。2009年所謂“4萬億”僅僅是個象征性的說法，事實上投入的刺激資金，中央加上地方達到數十萬億。當年中國的廣義貨幣增速高達27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是說，2009年央行印錢的速度是今年的2.77倍！

雖然目前住房商業(yè)貸款和公積金貸款的名義利率，低于2009年，看似非常驚人，但事實上2009年房貸可以打7折，目前最多85折。從利率杠桿上看，也是2009年更高。當然，還有絕對房價高低，以及存量房多少的巨大差異。

所以，即便廢除“存貸比”，再加上不斷降準，最終可以釋放出7萬億貸款額度，只要廣義貨幣M2增速不翻倍，房價也沒有可能全面回暖。

再看所謂眾籌壓低房價說，更是有人為了吸引眼球，充當“地產教父”而制造出來的，估計連他自己都不相信。

互聯網金融的確壓低了民間借貸的成本，但跟銀行貸款比，仍然高出很多。眾籌、P2P對房地產企業(yè)來說，目前只能救急救命，如果你靠它們融資開發(fā)房地產，無異于自殺，因為成本太高。目前國家正在全力拯救房地產，未來在股市、債市上融資，成本顯然是最低的。

此外，房子跟手機、電腦不同，它是高度個性化、地域化的產品。同樣一線城市市中心的住宅，因為一條小馬路之隔，劃到了不同學區(qū)，房價能差30%。這種產品，很難通過中國的“互聯網思維”來改變，只能通過德國的“工業(yè)4.0”來漸進式變革。

更何況，中國銀行體系的抵押品絕大多數由土地和房產構成，你想把房價全面壓低三分之一，政府會答應嗎，銀行會答應嗎？別忘了，中國最近30年來都在玩資產泡沫，這其實是我們GDP高速增長的秘訣。在廣義貨幣M2每年增速是經濟增速的兩倍，或者超過它5個百分點的情況下，房價的絕對價格很難被壓低。

事實上，我認為，如果以美元計價中國房價會很快階段性見頂，但如果按照人民幣計價，肯定是繼續(xù)漲下去，目前仍然看不到停止的時候。除非M2增速跟真實GDP的增速持平，甚至慢下來（每年不超過6%）。這才是中國房價的最大秘密，可惜沒有多少人知道。

李宇嘉稱，在制度上，包括現有房地產稅制(如土地融資模式、房地產相關稅費)的作用績效和風險評價，過渡期的財政風險(如財政收入空窗)評估，以及向以房產稅為主的財產稅制轉變的預案設計。

如縮短出讓年期、完全的產權出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產權，而是擁有永久性產權。

現行土地使用權期限的劃定，實行的是1990年擬定的暫行條例，并沒有形成土地管理法案，當前，年限的設定已然形成推行房地產稅的阻力，新法案取代《暫行條例》的時機已成熟。

此外，對現行稅制，李宇嘉認為，包括房地產行業(yè)綜合稅負評價，各環(huán)節(jié)稅種的梳理和減并，降低交易環(huán)節(jié)稅負，持有環(huán)節(jié)稅收種類的合并和綜合稅率制定，土地增值稅的改革和完善等都需要重新考量。