5.21這個日子,北京的開發商可向這四類人群表達“真愛”了。

無論是成交數據還是成交價格，樓市都出現了明顯的回暖。降低二套房首付、認房不認貸、降息降準等政策的松綁拉開了改善戶型成交的序幕。那么，市場到底有哪些改善型的購房人在接盤樓市呢？《廣廈時代》特此調查并總結了當前市場中四種主要的改善型購房需求。

賣舊買新 加速改善型換房

“3·30”新政加上最近的降息，讓北京的新房、二手房市場齊齊升溫。受政策和信貸疊加利好，許多購房人開始停止“觀望”，加入買房大軍。尤其是在政策對改善型購房需求扶持不斷加大的背景下，“賣一買一”的換房模式在催熱二手房交易的同時，也為新房市場帶來了更多的“換購族”。

對樓市信心增強

“賣一買一”熱情抬頭

“其實想要換房的念頭已經醞釀一年多了，只不過因為去年上半年樓市一直比較低迷，大家都不敢貿然出手，所以我也一直在觀望。不過，自從各項新政出臺后，身邊親戚朋友都覺得，現在買房是時候了，而且無論是從貸款利率還是首付比例等方面也都挺合適的，所以我近期也準備多看幾家樓盤，遇到合適的就打算購買了。”在房山區某樓盤售樓現場，市民楊女士一邊瀏覽手里的戶型圖一邊告訴北青報記者。由于孩子到了上小學的年紀，她就將換房目標設定為長陽區域具有北京小學名額的項目。

不過，仍然較高的房價，讓楊女士無法獨自承受，于是她迫切需要賣掉正在住的房子，通過賣一買一的方式，達成改善住房的目的。

其實，像楊女士這樣，基于對市場未來信心增強而加快入市的改善型買家在當前樓市中還有很多。北青報記者近期走訪了部分售樓處及中介門店后了解到，在當前改善型購房者中，通過“賣一買一”方式來“換購”住房的人群為數不少。

對于這些“賣一買一”的置業者來說，通過售賣手中現有房產來變現，一來可以解決改善住房條件的首付費用，二來也可以“首套房”的名義爭取到更低的首付比例、貸款額度及折扣利率，因此，這種“換購”模式受到了改善型買家的青睞，根據粗略統計，改善型購房者中約有七成左右人群為“賣一買一”類型，甚至有個別改善目標更高的置業者為“賣二買一”群體。

積壓需求迎來釋放

換房改善也促成剛需接盤

像楊女士這樣的換房，也被業內稱為剛改族，是屬于剛性需求的換房升級。這部分購房人長期看房，有實際換房需求，苦于換房首付資金不足，或是受到限購政策限制。如今，在政策的刺激和“敲醒”下，改善型人群積壓的購買力開始釋放，已經成為當前樓市成交中的主力。

“在3·30新政后，市場交易量上升了36%左右，其中很大部分都是改善型客戶。” 我愛我家市場研究院經理孔丹介紹，隨著信貸、稅費政策落地，降低了購房成本的需求外，也在一定程度上增強了置業者的信心，使之前壓抑較久的購房需求得以釋放。尤其是賣一買一的購房人，賣房時要交的稅費減少，買房時又有較大的選擇議價空間，這都催熱了換房改善需求的旺盛。

數據也顯示，200~300萬元的改善型二手需求明顯增加。2015年第一季度，購房總價在200~300萬元的改善型二手買家占比由原來的不足四成，上升至五成以上。

孔丹補充道，改善需求的消化對首次置業的剛需購房者來說也是福音。改善客群賣出的小戶型房源，為了追求盡快成交，價格通常比較有優勢，也得到了剛需購房人的追捧。文/本報記者 李桁

高端改善 傾向公寓豪宅

在這一波支撐樓市回暖的改善型需求中，高端豪宅的改善需求同樣非常突出。由于今年多個高價盤的集中入市，讓二次改善和終極改善的購房人有了更多的選擇空間。

豪宅走出低迷 成交明顯升溫

與前三個月豪宅項目開盤時的冷靜低迷相比,近期多個豪宅項目都吸引了不少二次置業的換房客。位于朝陽區北五環的豪宅產品紫御華府在4月份就成交了15套豪宅，成交金額達到了3.57億元。

不僅如此，更多的高端豪宅入市，也拉動了終極置業和二次換房的高潮，導致高端項目的成交整體出現了明顯的增長。據亞豪機構數據統計顯示，僅上周（5.04-5.10）北京就有14個價格超過6萬元的公寓豪宅項目成交，累計成交了30套，成交總面積為0.52萬平方米，分別上漲了57.9%和48.6%。

分析人士指出，豪宅和奢侈品類似，其成交好壞與經濟走勢密切相關。豪宅置業者的大舉入市，也折射了豪宅置業群體對整體經濟發展前景的看好。

根據最新一份市場研究顯示，不少終極換房客投身豪宅市場，其成交份額逐年上漲，其中總價在1000萬至2000萬左右的豪宅成交數據更呈現出持續遞增的態勢。不少有實力的換房客更是以“終極換房”為目標，紛紛選購200-300平方米區間的大戶型產品。

千萬級豪宅 最受改善置業追捧

在改善型的豪宅項目中，千萬級別的改善型項目表現最為突出，像海淀的琨御府、華潤·萬橡府(樓盤資料)這些熱銷項目，都是屬于這個級別。郭毅表示，“這部分入門級豪宅的購房人，多屬于二改型人群，受到樓市利好政策影響，這部分人群入市積極性被調動。”尤其是降息政策，直接影響了貸款成本的降低，公寓豪宅里二次改善的低總價公寓豪宅受影響更大，在降息的催化作用下，還將持續釋放需求。

一位在孫河某豪宅項目購房的陳先生就表示，經過多次比較分析，他還是放棄了置業市中心的想法，毅然選擇了孫河的項目。“1000萬只能買市中心的二手三居室，但買新的三居室換舊的三居室讓我很不滿意。”陳先生認為CBD的高密度很難保證生活品質。“于是，別墅區的洋房和低密度別墅，就成了他終極置業的目標。

對于豪宅的回暖，郭毅表示，一方面，樓市整體回暖使得豪宅市場前景光明，豪宅客群對房地產信心增強；另一方面，二套房首付政策和信貸的放松，無形中都拉低了豪宅的入市門檻。

郭毅預計，隨著高端項目的不斷入市，財富人群對豪宅的選擇面增多，作為二次改善和終極改善置業的公寓豪宅市場，成交量還將持續上升。

盡管市場升溫，也給房價帶來了上漲壓力，但不少業內人士仍認為，當前的購房時機仍然很好。北京房地產業協會秘書長陳志表示，對于具有支付能力的人而言，當前是重要的購房窗口期。他預計北京的普通商品房和改善型商品房，將在6、7、8月份迎來重要發力期。一方面，企業在這幾個月會大量推盤，吸引客流；另一方面，由于股市進入“慢牛時代”，因此部分資金可能會撤出進入樓市。文/本報記者 李桁

為資產保值 投資需求重返樓市

連續的幾次降息、降準，雖然無法構成直接刺激剛需入市的理由，但毫無疑問，降息帶來的融資成本的下降，已經刺激了投資者的神經。無論是二手房市場，還是寫字樓市場，投資者的身影頻頻出現。為手里有限的資產保值，獲得穩定的收益等，是投資者此輪返場樓市的主要原因。

貸款成本下降 工薪族投資變成可能

從去年年底開始的降息，讓5年期以上住房商業貸款的基準利率已經下調至5.65%，再加上很多商業銀行已經恢復了8.8折的房貸利率優惠，房貸利率已經跌至4.97%。根據融360網站上提供的數據，目前一般商業銀行的理財產品收益率基本都在5%以上。

除了商業貸款利率與理財收益率基本持平外，公積金貸款的利率更是下調至3.75%，這一利率水平甚至低于限購政策出臺前的3.87%。除了利率創下歷史新低，120萬元的貸款額度也為工薪階層小戶型房產的投資提供了可能。

準備在團結湖買一套二手房出租的張女士就是個典型例子。張女士告訴北京青年報記者，股市的大漲，周邊朋友的資產暴增，讓她十分擔心自己資產的變相貶值。為了讓存在銀行和基金中的錢起到更大的作用，張女士最終決定投資買房。

“我們家里還有一套購房資格，我和我老公能貸款120萬的公積金用于買房，團結湖附近的舊二手房月租金都在4500元以上，能夠利用租金輕松填補貸款的壓力。這樣我雖然沒有在股市賺錢，但買到一套房子，又不至于讓自己生活太緊張，也是一種投資選擇。”張女士像北青報記者講解他的投資觀念。

有張女士這樣想法的人并不在少數。事實上，樓市的回暖確實吸引了不少像張女士這樣，為了資產保值的投資客返場入市。對此，業內人士也提醒道，這類投資買房還要注意規避風險，地段好，配套全的區域仍是投資熱點，因為這樣區域的房子更好出租，也能在轉手時更加容易。而很多五六環外的新興區域，雖然不少項目以適合投資為由拉購房人，但實際上，這些新興區域，人群較少，新房供應大，無論是出租還是等待升值轉手，都不容易，因此，投資保值的購房需求，仍需要選擇優質區域的項目。

租金收益穩定 寫字樓、商住重新火熱

工薪階層為了資產保值，選擇貸款入市，而一些傳統的地產投資客也在重新返場樓市。由于限購尚未放開，這些投資客將目標轉向了商住和寫字樓市場。

在近期樓市比較熱的幾個商住項目現場，北青報記者發現，與以往小戶型商住項目主打吸引年輕人首次置業不同，售樓現場不少購房人都是為了投資而來。雖然商住項目首付比例不能低于50%，也無法享受貸款優惠利率，但較低的總價和不限制購買還是讓不少人青睞。

而且，考慮到客戶投資的需要，有商住項目也推出了首付分期的政策。以近期較熱的商住盤朝北8080(樓盤資料) 為例，該項目就推出了相應的首付分期方式，首期只需交10%的首付，剩余的首付款需要在8月中旬交齊。

一些散售的現房寫字樓也同樣迎來了久違的投資客。像此前《廣廈時代》報道過的王府井利生大廈和望京國際中心，因為相對同區域項目的低價格和散售帶來的低門檻、低總價吸引了很多投資客關注。以望京國際中心為例，4.7萬元/平方米的單價，總價700余萬元的房源，可以獲得5萬元/月的租金收益，相對住宅高出不少的投資回報率成為吸引投資客的利器。除了高收益回報率外，核心區未來發展帶來的資產增值也同樣被投資客所看好。文/門庭婷

股市獲利 樓市才是真愛

樓市成交的火熱，政策的放松，股市風險的加大和不確定性，也促使部分資金開始從股市流向樓市。無論是投入上億的金融大拿，還是幾十萬的散戶，很多都抱著獲利后回歸樓市的想法。股市資金迅速膨脹充裕起來的買房資金，為此輪火熱的樓市貢獻了大量的后備力量。

獲利了 給自己養老找個地

方女士是資深的老股民，即將退休的她把炒股作為退休后的第二職業。多年的炒股經驗讓她對于股市的周期性有深刻的認識。此輪牛市中，她總是在階段性獲利后，拿出一筆錢來做其他投資或進行消費。

她將最新的一筆獲利投向了京郊的一個大盤。她所購買的是一套疊拼別墅，方女士表示，她已經退休，購房主要就是為了養老度假，之前她在北戴河也購買過度假房，但畢竟路程比較遠，不能長期居住。因此她就又在京郊選擇了一個環境比較好的區域購房。方女士透露，以她多年炒股的經驗，股市一定是階段性的。對于她這樣已經退休的人，此輪股市中的獲利，及時抽出可以為自己的退休生活進行很好的安排，投入樓市無疑是比較好的選擇。無論以后市場怎么變化，總不會跌得一無所有。

很多像方女士一樣的老散戶，深諳股市的起伏周期，都將此輪牛市看做提升生活品質的最好機會，而住房品質的提升無疑被放在了第一位。

獲利了 撤出資金改善居住

散戶不斷將獲利資金投入樓市，而一些資產本就較多的投資者，在此輪牛市中的獲利則更可觀。他們從股市抽出的資金，直接帶動了豪宅的銷售。尤其是股市在5月初經歷了一波大跌后，提前注意風險控制的股民，開始將盈利部分抽出，投入到看得見摸得著的樓市中。

北京青年報《廣廈時代》上期關于股市播種，樓市收割的稿子中，提到了任志強的觀點，他認為四季度樓市將迎來爆發期，因為那時更多的炒股獲利資金將涌入樓市。

京北一處豪宅項目的操盤手就表示，他們的客戶確實有一部分是用從股市里賺來的錢來買房。其中就有一位客戶說，他是去年3000萬元入場，掙到了6000萬元。然后他就把盈利部分取出來買房，本金仍然繼續在股市里搏斗。長江實業董事郭子威此前在接受采訪時就表示，牛市對于消費的帶動已經有所顯現，預計在下半年表現會更加明顯，會有更多從股市流出的資金投向其他行業，房地產也同樣會受益。

《廣廈時代》隨機采訪多個股民，當被詢問從股市抽出的資金最想投入哪個行業，2/3的受訪者均表示，樓市依然是他們覺得投資最放心的領域，只要從股市中獲利的資金夠得上房產的投資，就會選擇撤出轉向樓市。

（北京青年報）