近日，研究機構云房數據便發布了《2015上半年中國房地產投資回報率調查報告》，該報告基于對全國十七個大中城市、四類物業的靜態租賃回報率、長期租賃回報率以及5年租賃后轉售回報率的統計，推出了一系列房地產投資回報率的數據。相對于靜態的供求關系數據，房地產投資回報率的數據將動態的租金及房價數據綜合考慮在內，以求能夠更客觀而全面的反映市場變化。

需要說明的是：

靜態租賃回報率——指當前凈資金回收售價的占比，是判斷房地產投資時機的重要參考；

長期租賃——代表了隨著未來租金的動態變化，長期租賃物業可獲取的回報率的大小，是判斷未來房地產租金動態收益情況的參考；

5年租賃后轉售回報率——包含租金回報和房產增值的兩部分收益，入住判斷轉售房產的最佳時機。

（先搞懂這三個數據很重要，因為它決定著接下來你是否能真的看懂）

商鋪：租金回報出現回落 運營風險較大

就商鋪回報率數來說，從2015上半年商鋪市場投資回報率數據中可以看出，商鋪市場租金回報總體平穩，轉售回報小幅下降。

 對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，各城市間，回報率數據差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區域位置、經營方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報的同時，投資商鋪市場也需要承擔較大的經營風險。

從租賃回報率上來說，2015上半年，商鋪市場靜態租賃回報率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長期租賃回報率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見，商鋪市場租金回報水平略高于住宅市場，但低于寫字樓市場。

《中國房地產投資回報率調查報告》表示，近年來，連續多年針對住宅市場的宏觀調控使得房地產開發企業轉戰商業地產市場，商鋪市場供應大量增加，市場供求關系發生逆轉，大部分城市出現供過于求的局面。尤其在電商的快速發展下，傳統零售行業，如小商品類、家電類的傳統商鋪，受到的沖擊相對較大。所以，從回報率數據來看，商鋪租金回報出現回落。此外，商鋪投資門檻相對較高，運營風險較大，即使同一城市，不同區位的商鋪回報也相差較大。但對于地理位置優越的商鋪，仍然可以獲得相當高的收益。

從歷史轉售回報率來看，商鋪市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為14.9%，各城市回報率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報率超過20%，與之相比，杭州商鋪轉售回報率不足5%。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計未來五年，商鋪市場2015-2020年轉售回報率預測平均值7.4%。預測將在6%-10%之間。

寫字樓：投資價值明顯高于住宅市場

就寫字樓租賃回報率來說，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，長期租賃回報率平均值為8.5%，租金回報相對較高。租賃后轉售回報率有所回落，2010-2015年租賃后轉回報率為11.8%，2015-2020年租賃后轉售回報率為7.7%。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與住宅市場相比，寫字樓租賃回報相對合理。

 就租賃回報率而言，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說寫字樓靜態租賃回報率約為住宅市場的2倍。

《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，對于寫字樓來說，其投資價值明顯高于住宅市場，尤其是核心地段的高品質寫字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態租金回報。

從歷史轉售回報率來看，寫字樓市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為11.8%，主要集中區間為8%-15%。5年租賃后轉售回報率受價格波動影響較大，受2010-2011年價格的大幅上漲，大部分城市寫字樓市場轉售回報率高于房地產信托收益率9.6%，轉售回報較高。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著寫字樓市場的快速開發建設，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫字樓市場出現供過于求的局面，租金、價格上漲趨勢減緩，預計未來寫字樓轉售回報率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫字樓市場5年租賃后轉售投資回報率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報率而言，2015上半年，普通住宅靜態租賃回報率在2%-3%左右，17個城市平均值為2.6%。長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉售回報率出現明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現了負值。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，隨著房價漲幅的進一步收窄，預計未來轉售回報率將向長期租賃回報水平靠近。

從租賃投資回報率上來看，2015上半年，普通住宅市場靜態租賃投資回報率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場長期租賃回報率主要集中在5%-7%之間。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，僅從回報率數據上看，住宅市場存在一定的泡沫。由于租金與房價往往存在一定的合理比例，根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離。

從歷史租賃后轉售回報率上來看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉售回報率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計，未來房地產市場將逐步回歸理性，轉售回報率在約6%左右。

高檔住宅：靜態租賃回報率不高 長期租賃回報漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報率而言，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，2015上半年，高檔住宅回報率水平總體回落，各城市差異不大，相對平穩。首先，17個城市靜態租賃回報率平均值為2.5%，靜態租金回報仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長期租賃回報率下降，2015上半年17個城市平均值為4.4%；再次，在房地產市場形勢下行的背景下，2010-2015年租賃后轉售回報率出現下降，平均值為8.4%；最后，預計未來5年租賃后轉售回報率將為5%左右。

從租賃回報率來看，2015上半年，高檔住宅靜態租賃回報率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長期租賃回報率主要集中在3%-6%之間。

 《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對平穩，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長期租賃回報僅接近或低于余額寶平均收益，可以說靜態租賃回報率不高，長期租賃回報上漲幅度不大。

從歷史轉售回報率上來看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉售回報率相比，轉售回報率下降了4個百分點。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，在經歷了2014年價格的下降后，大部分城市高檔住宅價格出現了明顯回落，但大部分城市租賃后轉售回報率仍高于五年期貸款利率，轉售回報率水平較高。但是隨著未來投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國房地產投資回報率調查報告》預計，轉售回報率將理性回落，2015-2020年回報率約4%-6%。

短期：中西部城市寫字樓商鋪更合適投資

首先，從城市分布來看，盡管各個主要城市的投資回報率都普遍低至4%，但西安、長沙、沈陽、無錫、重慶這些二線城市短期內的投資回報率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產的平均收益率普遍要低于房地產信托的平均年收益率，也就是說，不管買什么房，實際上都沒有買房地產信托劃算。而從不同物業類型來看，跟我們昨天看到的結論一致：現在投資寫字樓和商鋪遠比投資住宅劃算——寫字樓和商鋪的靜態租賃回報約為4%左右，而住宅市場回報率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態租賃回報率排名中可以看出，位居前十的均為寫字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來看，中西部城市靜態租賃回報率相對較高。由此可見，選擇中西部二線城市的寫字樓和商鋪做投資更為合適。目前來看，長沙的寫字樓要比北京的寫字樓更有投資價值，而北京的普通住宅已然淪為倒數第二位最不具投資價值的物業。（這結果是不是有點讓人訝異？！）

上圖可以告訴你，同一種物業類型，不同城市可以帶給你的投資回報狀況。（請仔細參讀！）《報告》也指出，雖然2014年住宅市場整體進入下行調整階段，但隨著市場的調整，預計住宅價格將逐步理性回歸，靜態租金回報率將有所上升。

5年內：一線和中西部城市寫字樓商鋪最適合投資 遠離高檔住宅

從長期來看，結論似乎也變化不大。盡管部分物業的投資回報率有所上升，但住宅投資回報率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫字樓商鋪長期租賃回報率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對靠后，杭州高檔住宅的投資回報率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買豪宅做長期投資的有錢銀要注意了。

  從上表可以看出，長沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫字樓和商鋪市場更具有長期投資價值，一線城市的寫字樓商鋪長期投資回報率則居中，長沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線城市的高端住宅長期來看則是最不值得投資的物業。

 上圖則對各種物業類型投資價值的城市分布做了排名，從城市地理位置來看，無論哪種物業類型，中西部城市的回報率顯然都是偏高的。

此外，《報告》指出，由于受城市建設及第三產業快速發展影響，一線城市寫字樓市場可獲得較高的投資回報。

綜上所述，一線城市和中西部城市的寫字樓和商鋪最適合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉售：整體較可觀 但城市出現分化現象

而從租賃后轉售的投資回報來看，2010-2015年房地產各物業類型歷史轉售回報率排名靠前，回報率較為可觀，甚至大部分物業回報率要高于房地產信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫字樓為主，住宅相對較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉售的回報率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價格的下行調整和不同城市之間的投資回報出現分化的現象。

 從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線城市的普通住宅租賃后轉售回報率排名靠前，這說明如果選擇租賃轉售模式投資的人，選一線城市要強于二三線城市。

但是，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著房地產形勢的轉變，住宅的高轉售回報率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未來5年租賃轉售：預測在6%—9%之間

《報告》表示，隨著市場的理性回歸，未來5年租賃后轉售回報率，整體逐步回到合理的收益區間，大部分物業轉售回報率將集中在6%-9%之間。不過，我們仍可以從上圖中看出，未來5年，中西部城市的寫字樓和商鋪還是比較有競爭力，尤其是武漢。