上周看了吳曉波頻道，有一篇推送《人口危機：90后比80后少23%》，關于人口的數據，直接關系樓市的未來走勢，所以我也很認真的看了這篇文字。

里面有一個數字：2010年中國人口普查時，80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，00后是1.47億。準確來講，90后人口總數比80后少23%，00后又比90后少16%。

說來也巧，又瞅到一篇推送，wind數據顯示，中國在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后，每年出生人口開始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢，穩定在每年新增1600萬人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

所以不論從任何一個角度來看，從90后開始中國的年輕人口開始極速下滑，這是一個大趨勢。

之前很多人討論的是90后買不買房，其實從購房客戶來看90后是還是會買房的。但是問題來了，90后已經站上舞臺，成為剛需購房人群的核心購買力，那么90后的人口下滑如此嚴重，樓市的需求是否會面臨一次極具的萎縮？

人口的減少不是爆發式的，而是溫水煮青蛙的，不會那么快出現，不少人不愿意面對這個問題，因為這個不是一個短時間內快速爆發的問題，但是無法回避這個趨勢。

也有人會恐慌，因為說實話不少人已經感受到了陣陣寒意，比如說客戶突然不會主動上門了。作為最好賣的房子，無疑就是剛需房子。而面對著過去我們眼里最好賣的房子所針對的客戶：90后，我們需要面對兩個問題：90后越來越少＋在互聯網的大背景下90后越來越難伺候了。

這是一個大趨勢，而且是沒辦法逆轉的大趨勢。也就是未來的地產需求萎縮也是一個不爭的事實，那么在這個大背景下，房地產的需求還有哪一些突破的可能。

舉幾個我覺得可能的機會點

1、伴隨著剛需萎縮的同時帶來的是改善的爆棚

過去房地產爆發式發展的一個原因是人口紅利的快速爆發。1995-2005年代房地產之所以能夠迅速成長，核心原因是70年代客群進入了購房期，充沛的剛需市場支撐著樓市的蓬勃發展。

到了現在剛需人口減少，但是于此對應的是，按照房屋置換的周期基本在10年左右，70年代客群進入了改善置換的周期，所以對于改善需求而言，未來是他們面對人口紅利的時候，未來改善型三房的比重估計會上升，未來將逐步和剛需類兩房達到同等比例

這也是為什么萬科最近幾年開始重點加強做改善性房子的核心原因，因為過去10年的萬科在剛需市場培育了一批忠實的客戶，而這一波客戶現在面對著改善的問題，萬科做改善無疑是打中了他們的下懷。

2、哪怕是剛需可能小三房的比重也會上升

為什么90后人數銳減，理由很簡單啊，就是萬惡的計劃生育政策唄，70年代的人硬生生的被控制人口出生。那么現在國家又開始鼓勵生小孩了，而且一家可以生兩個。當然在現在信息越來越發達的年代，人的選擇會越來越理智，生活成本的高昂也會抑制人們繁衍的欲望。但是既然有這樣政策的出臺，那些想生兩個但是不能生的客戶需求就被釋放。

所以在未來，可能小三房產品也會成為剛需產品的一種，緊湊型三房可能會出現一波的反彈

3、四房會有一定程度的減弱，一房有沒有機會爆發

上周去聽了任志強和丁祖昱的讀書會，本來是一場分享自己看書心得的論壇，但是因為兩位大咖都是房地產出生，所以現場說了很多關于房地產的東西，任志強在聊老齡化是否會影響房地產需求的時候，分享了一個數據我覺得很有意思。

老齡化最嚴重的國家是德國，排在第一，因為從工作年齡來看是法定六十八歲才退休，而今天我們是六十歲，差了八年，結果是什么？1960年的時候是七千三百萬人口，一千九百萬個家庭，記住了，到了2010年的時候是八千一百萬人口，增加了八百萬，家庭數是多少呢？從一千九百萬變成了四千一百萬，為什么？都老了，兒女都分出去了，一個家庭變成了兩個家庭，所以家庭戶數翻了一倍多，而總人口只增加了百分之十幾。

言下之意很明顯，老齡化越嚴重的國家，三代同堂的機會越來越少，家庭的分裂會更加頻繁。也就是意味著未來很多早期星河灣定位的四房類產品可能在未來越來越少。

然后任志強又說了一個數據：第五次人口普查和第六次人口普查顯示，以一個人為一個家庭增加了百分之十一，這個增長是非常快的。未來一室戶有沒有突圍的空間在局部某幾個城市？這一點我不知道，提一個設想，以后慢慢來想。

4、如果丈母娘越來越80后，那么買房子的動力還足夠強么

蠻早之前有一個大調調，說的是買不買房是丈母娘決定的。之前很多人爭辯哈。現在我其實想拋出一個問題。隨著丈母娘越來越接近70后、80后，等我們這一代在互聯網大背景成長下的人成為了丈母娘的時候，我們還會逼迫自己的小孩結婚后一定要買房子么？

這其實是一個蠻有趣的問題，過去的丈母娘一定要小孩買房子是因為他們出生在物資稀缺的年代，所以會急迫的希望自己的小孩擁有一畝三分地。未來的丈母娘可能就不會有那么沖動的想法。

如果是這樣的話，是不是意味著剛需購房的需求就又減少了一點呢？歡迎討論，在文字最后的評論下面，不錯的留言我會回復哦。

5、汽車開發商開始做一手租賃市場了，那么房地產開發商有沒有這么一天

前幾天我在天津出差，和明道軟件的副總裁許維聊天，他說現在的汽車廠家在互聯網的沖擊下在進行著新一輪的變革。汽車廠家已經調整自己的盈利模式以銷售汽車為主導，提倡汽車共享的概念，變買為租。這個過去由租車市場主導的環節再一次被互聯網實現去中介化，汽車廠家直接租賃。

然后許維問了我一句：你覺得房地產有沒有這么一天。

我當時回答他的是：可能會是一個分支，但是不會是主流

后來我在賓館想了很久，為什么沒有可能呢，現在玩的好的不都是運營的地產么，那些被閑置的工業土地，商業土地不都是只有運營才能玩的起來么，90后的眼光這么挑剔，不運營的地產還能滿足他們的胃口么。

到現在為止，我越來越懷疑我當時對許維的回答是否正確了。后臺的朋友也可以聊聊這個，這是一個不錯的議題。

不管怎么樣，我可以知道的是，未來的需求萎縮是事實，需求的裂變會更細化也是一個事實，被互聯網沖擊更是一個無可爭辯的趨勢。前段時間我又重溫了一遍奇葩說，高曉松說了一句古話：人生如逆水行舟不進則退，這世道沒有守著什么就可以永保安康的東西了，地產人需要順應時代的變化。

90后已經越來越少了，你說我們要不要把自己變成90后？