歷史是最好的老師。

從房地產業發展史中摸清發展規律有助于我們深入研判當前的中國房地產市場及其未來發展趨勢。房地產業是伴隨整個市場經濟一起成長的重要產業。縱觀世界經濟史，房地產發展趨勢以及房價變化趨勢是上升的。

首先，從國內外房地產業發展歷史和規律中可以證明，由于房地產業的發展要受到宏觀經濟發展、人口、政治、社會、文化、法律制度等多種因素的多重影響，房地產業在發展過程中也會伴隨宏觀經濟而表現出明顯的正相關的周期性波動的變化，呈現出“復蘇-擴張-收縮-衰退”的周期性運行特征，并表現出一定的規律性。從世界經濟史來看，房地產行業周期比較長，并且這種經濟周期屬于增長性周期而非古典型周期，即在收縮階段，并未出現總量絕對量的下降，只是增長速度的相對降低，增長率仍為正值，只不過與擴張階段相比處在相對較低的位置。

中國房地產起步較晚，以1987年為起點，中國房地產市場發展僅有28年歷史，與發達國家上百年的歷史相比還很短暫，并且中國的房地產周期是在市場化進程中伴隨著住房制度改革和住房保障制度的構建與完善波浪式前進的，而發達國家的房地產周期運行則是建立在比較完善的房地產市場基礎上的。

如果將中國房地產波動趨勢與發達國家如美國房地產市場波動趨勢進行對比，可以發現中國房地產并沒有完全獨立于國際市場，具有一定的一致性。美國房地產市場已有200多年歷史，可追溯至1795年，有比較完善的市場運行機制，是房地產市場化最早的國家之一。如果對其發展歷程進行分析可以發現，從18世紀至今，美國房地產業大體呈現出18年左右的周期波動，而每個周期中又有幾個5年左右的短周期波動。排除掉特殊的非正常經濟周期波動的影響，從二戰后開始分析美國房價變化趨勢，在房價走勢上平均房價是穩步上升的，但如果縮小觀測區間，在區間內房價也是不斷波動的，并且房地產行業景氣與經濟波動基本上是同步的，并且房地產業的波峰、波谷與宏觀經濟周期的波峰、波谷也基本一致。當宏觀經濟形勢好時，產業投資增速加快，房地產市場活躍，當宏觀經濟形勢不好時，房地產業開始走下坡路。

對世界主要國家的房地產投資率曲線及GDP增長率曲線進行對比，可驗證上述結果的普遍性：房地產周期與經濟周期基本同步，宏觀經濟周期與房地產價格周期的繁榮蕭條階段有一致性，兩者之間基本為正相關關系，表明房價與GDP變動之間有較緊密的聯系。房地產經濟周期波動內生于貨幣政策與經濟周期，房地產投資在GDP中占比高，產業鏈條長，產業關聯度高，涵蓋鋼材、水泥、物流、建筑、裝修、物業等行業，通常被作為經濟發展的支柱行業，對其他行業的投資和消費的拉動作用強，會同時反作用于宏觀經濟波動，推動經濟增長。從各國經濟史中能夠證明適度平穩的房價上漲對經濟增長的貢獻。包括美國在內，當經濟增長乏力的時候，房地產都曾是拉動本國經濟增長的主動力，并且伴隨著經濟的發展，房地產業作為進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，它的支柱地位是不斷提升的，在GDP中的比重也不斷增加。

有學者曾對房地產周期與宏觀經濟關系做了測算，當宏觀經濟增長率大于5%時，房地產業為發展狀態，特別是在5%~8%之間為穩定發展趨勢。同時，在與宏觀經濟的周期波動對比中可以得出，在一般情況下，隨著經濟發展水平的不斷提高，房地產經濟周期宏觀經濟周期的正相關程度不斷提高，并且房地產平均增長速度要快于宏觀經濟平均增長速度;在同一周期的不同階段，房地產經濟波動幅度大于宏觀經濟波動幅度。因此，在和平年代，房價的長期趨勢只有漲沒有跌。從房價走勢中可以看出房價深跌通常都是伴隨著快速的復蘇，香港的兩次暴跌都是很快恢復，而日本的房地產泡沫是多重因素積累的結果，不應作為房地產市場的普遍規律。按照當前中國經濟增速以及制定的GDP增速目標，房地產業不會“崩盤”也不會衰退，還會持續發展下去，而中國人太容易受消息面及政策影響，會造成中國房價螺旋上升，但從大趨勢來說，由于房價具有向上的剛性，后一波的低點總是略高于前一波的低點甚至高過前一波的高點。

其次，房地產是一種特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地產供給缺乏彈性。由于社會各項活動都離不開房地產，房地產不存在替代品，使得房地產的替代彈性也很低。這兩個因素決定了房地產市場供給曲線一直趨于上升且斜率越來越大，因此只要需求不斷增加，房地產市場的均衡價格就會不斷上升。在中國政府出臺的房地產新政策的刺激下，改善型和自住剛需購房需求大量釋放，而由于房地產建造的時滯，使供給無法跟上需求的增加，房地產市場的供給曲線會越來越陡峭，房價仍然會不斷上漲。