深悅導讀

股市熊了，資金找出口樓市要雄起？

股災來了，股民被套牢，樓市受牽連必將崩潰式大跌？

關于股市與樓市到底有幾毛錢關系，最近口水戰不少，N年前的股市K線圖和樓市漲跌趨勢圖都被搬出來作為呈堂證供。

不妨歇一歇，來看看親歷股市&樓市的一線城市樓盤營銷操盤手，他們怎么看？

自6月15日，A股從5100點飛流直下，財富效應瞬間灰飛煙滅。

A股財富效應一度支撐了樓市大半年，也被認為是營銷總監的話題最愛。如今，沒有了這個心理談資與購買力支撐，這會向房地產發出什么信號？

一線營銷人最有發言權。記者分別采訪了京滬深的三個房企營銷總監，其操刀的物業類型涵蓋頂豪、中檔與剛需樓盤，話題只有一個：7月股災前后，樓市有何變化。

以下為三地營銷總監口述

深圳口述者：鴻威營銷總監 李林

股市暴跌，對投資類、高端項目影響大。剛需客戶不可能把買房的錢用來投資股市，退房現象暫未出現。

經過了四、五、六三個月暴漲的深圳樓市，現在與股市暴跌同步，高位震蕩。相比較而言，樓市更平穩，房價不會大跌。

前段時間，有人在股市里賺錢了，就投資到樓市。我接觸到的一個客戶，他92年來深圳，95年開始炒股。

6月11日，通過股市里賺的錢，來我們項目先買了2套房，后又帶來10個客戶，他們前后一共買了12套房。

值得注意的是，這一伙人買的是同一支股票。客戶最后一次買房是6月28日，再之后，就沒介紹其他客戶來買房了。也就在這段時間，股市持續下跌。

深圳樓市在端午節時已到達頂點，由于建行、中國銀行將首套房首付比例上調到4成，首套房貸利率也由基準調高到上浮5%~10%等政策影響，上半年房價暴漲的深圳樓市已開始出現降溫跡象。

又逢股市暴跌，客戶來訪量和項目成交量明顯下降。

我所負責的項目，屬于剛需樓盤，受股市暴跌影響小，剛需客戶不可能把買房的錢用來投資股市，退房現象暫未出現。

股市暴跌，對投資類項目影響比較大。高端項目的客戶，面臨錢是往股市里投，還是往樓市里投的困惑，會猶豫是繼續平倉，還是斬倉。

影響房價最重要的因素是供求關系。深圳住宅存量不到300萬平方米，按照現在的市場消化量來看，庫存去化周期不到5，6個月。樓市火的時候，你愛買不買，反正我們就是這個價。

股市下跌后，會波及到樓市。因此，前兩天，跟同事開會，我們提到可以存在一些談價空間，另外首付有困難的客戶，我們會推薦信用貸公司給他們。

我也炒股，我覺得現在可以適當的買入一些股票了。巴菲特有句名言告訴我們“在別人恐懼的時候我瘋狂，在別人瘋狂的時候我恐懼”。

北京：龍湖西宸營銷經理 李昂

短期來看，股市暴跌對樓市會有影響，例如客戶被套牢，交不起訂金。但長期來看，客戶會解套，再來投資房地產。

自6月15日以后，股市連續三周下跌，從最高位5000多點一直跌到3000多點，下跌幅度超過30%。

對此，我印象很深刻。我所負責的項目，龍湖西宸原著6月18日開的盤，由于開盤較早，躲過了股市暴跌時期，也因而一些客戶逃過一劫。

所以西宸原著流傳著這樣一個故事：在A股5000多點時，一位客戶把原本繼續加倉的錢，用來買房送給了太太做生日禮物，從而避免了巨額損失。

當然，在銷售期間，我們也遇到客戶，因為股市暴跌，被套牢，資金拿不出來，首付交不起，不得不放棄購房，但僅此一例。

股市暴跌后，北京推出的其他豪宅可能就沒有我們這么幸運了。

現在整個房地產市場，客戶來訪量都有所下降。雖然股市暴跌會影響來訪量的下降，但不是主因。

一般而言，初月來訪量都相對較低。而7月份樓市的表現，將會跟股市直接掛鉤。

近期股市下跌速度太快，從我接觸到的客戶來看，并沒有直觀的表現。但能夠明顯感受到股市在漲與跌時，客戶來訪量的落差變化很大。

由于股市下跌，沒有辦法像股市紅火時，走長時間蓄客，集中性開盤策略。

目前，我們會有一個客戶就一定抓住，認真分析每一組客戶，不輕易放走。

對于股市和樓市的關系，有人認為是“蹺蹺板”理論。樓市低迷，房價下調，社會資金流進入股市，推動股價上漲；

樓市熱，房價漲，資金跑向樓市使股市低迷，股價下跌。我認為，股市與樓市的發展成正相關關系。

另外，股市一旦穩定，對樓市才會有一定的刺激作用。比如說，股市今天3000點，明天3500點，客戶會繼續把錢投入股市。

但是如果股市幾個月下來一直都是3000點，客戶就會把錢拿出來，投入到房市。

短期來看，股市暴跌對樓市會有影響，例如客戶被套牢，交不起訂金。但長期來看，客戶會解套，再來投資房地產。

上海：萊蒙國際營銷總監 陳意

股市繼續下跌，肯定會波及樓市。但相對高端、豪宅等產品而言，股市暴跌對剛需、改善型住房項目影響不大

隨著年代的變化，股市與樓市的關系也發生變化。2008年股市與樓市屬于“蹺蹺板”關系，2015年的股市與樓市出現“同步共振”現象：股市上漲，股民賺了錢，會來買房；股市下跌，影響到一批潛在購房者對買房的決定。

今年三四月份，股市火紅，我們的項目，在這段期間賣的很好。通過市場跟蹤發現，周邊其他競品項目也買的比較好。

股市下跌后，上海市商品住宅成交量在上一周下降了50％左右，周邊競品項目簽約量明顯下降。

幸運的是我所負責的項目屬于改善型住房，很多客戶主要資金來源于自有房屋的置換，資金并不都是來自股市里賺的錢。

相對高端、豪宅等產品而言，股市暴跌對剛需、改善型住房項目影響不大。

上個星期我看過一個豪宅項目的，3000多萬一套，購買此房的客戶在股市里的運作資金大，就會出現退房平倉或資金被套牢無法及時購房。

而我所負責的項目在1000萬左右，這樣一個層次的客戶，對股市的依賴性沒有那么強。

這次項目開盤早于股市暴跌前，暫未受到明顯影響，項目在銷售，簽約等方面都比較正常。

另外，因為我們簽約制度比較嚴格，簽約后，10天內一定要把首付款付清。

很多客戶不得不把股市里的錢拿出來付首付簽合同，所以在股市暴跌時，我們也救了一批客戶。

上海樓市比較平穩，市場相對健康。樓市低迷期，上海房價沒出現暴跌的情況。

政府救市時，上海房地產市場也沒有一竿見影的成效。不像深圳，會出現暴漲暴跌的情況。也不像有些二三線城市需要十多年時間來去庫存。

如果股市繼續下跌，肯定會波及上海樓市，會影響庫存去化速度，但不會出現房價暴跌的情況。

股市下跌后，下半年樓市情況不明。三季度，我們選擇靜觀其變，最終看第四季度，在定價方面會更謹慎，價格也會做一些調整。