500万足球让球胜平负/巅峰对决官网入口/今晚欧冠决赛预测分析最新/西雅图超音速队 - 季后赛战况最新

您現(xiàn)在的位置:主頁 > 行業(yè)新聞

公司動態(tài)行業(yè)新聞

LongXin & 行業(yè)新聞

誠信、責任、專業(yè)、創(chuàng)新、價值

一線樓市暴漲 要關(guān)注復(fù)蘇中的“虹吸現(xiàn)象”

房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的復(fù)蘇已成為業(yè)界的共識。因為自3·30房地產(chǎn)新政以來,房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)都在持續(xù)回升,一線城市價量齊升,呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢。但這種共識是否成立呢?一旦這種共識不成立,現(xiàn)有的政策措施存在著系統(tǒng)性的偏誤,導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的夭折,這將是中國經(jīng)濟難以承受之重。因為房地產(chǎn)的增加值占GDP的6%-7%,加上直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)增加值(例如建筑業(yè))占GDP的28%,房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19%-21%,房地產(chǎn)各類貸款占全社會貸款的20%左右,房地產(chǎn)銷售占GDP的23%左右,而房地產(chǎn)占居民財富70%左右,這些參數(shù)決定了房地產(chǎn)的復(fù)蘇進程將直接左右中國宏觀經(jīng)濟的未來。因此,深入審視目前房地產(chǎn)復(fù)蘇的性質(zhì)十分必要。

一、總體而言,房地產(chǎn)復(fù)蘇依然脆弱

1.銷售雖然有所回升,但去庫存的壓力總體沒有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長3.9%,比1-5月份增速上揚了4.1個百分點;商品房銷售額增長10.0%,增速提高6.9個百分點。但與此同時,全國6月末,商品房待售面積同比增長20.8%,總面積達到65738萬平方米,這導(dǎo)致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右。

2.資金回籠狀況有所改善,但總體資金面依然十分緊張。1-6月房地產(chǎn)總體資金來源同比增長了2.8%,實際到位資金同比增長0.1%,改變了今年一季度下滑的局面,但是1-6月應(yīng)付款同比增長了16.4%,而這些應(yīng)付款46%不是用于工程款項。因此,資金缺口和財務(wù)成本依然較為緊張。

3.在庫存和資金的壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進度并沒有復(fù)蘇,依然處于十分低迷的狀態(tài)。1-6月新開工面積同比下降了15.8%,竣工面積下降13.8%,與過去3個季度的平均水平差不多,都處于低迷狀態(tài)。更為重要的是,房地產(chǎn)企業(yè)投資完成額、計劃投資數(shù)、土地購置面積的增長速度依然處于持續(xù)下滑的通道之中,沒有趨緩的跡象。例如土地購置面積1-6月累計同比速度為-33.8%,比一季度下滑了1.4個百分點,比去年同期下滑了28個百分點。

二、脆弱復(fù)蘇中的加速分化可能帶來嚴重的“虹吸現(xiàn)象”

在總體復(fù)蘇脆弱的局面下,房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面,房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進行布局;二是三線城市出現(xiàn)的持續(xù)加速性的下滑,三是大型房地產(chǎn)商在全國布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績?nèi)娓纳疲硪环矫媸剐》康禺a(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績出現(xiàn)加速性的惡化。例如深圳6月房地產(chǎn)價格同比上漲接近20%,而很多三線城市價格同比下滑接近20%;一線城市庫存同比下降了2%,而三線城市庫存同比上揚了接近6%。分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài),但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標可以看到,本輪分化的程度大大超越以往。這種強勁的分化可能帶來的結(jié)果是:1)出現(xiàn)強勁的“虹吸現(xiàn)象”,即大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開發(fā)戰(zhàn)略,加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚;2)在戶籍制度改革的推動下,很多投資性和改善性需求將進一步向一、二線城市轉(zhuǎn)移;3)三線城市房地產(chǎn)市場將進一步蕭條,而不是在一、二線復(fù)蘇的帶動下出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇;4)小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)倒閉潮、部分縣級財政的困難將進一步加劇,從而引發(fā)局部的金融風(fēng)險;5)在目前資金鏈十分緊張,企業(yè)債務(wù)率高企的狀況下,局部資金鏈的緊張或金融風(fēng)險的顯化很可能引發(fā)全局的問題。

三、避免“虹吸現(xiàn)象”需要調(diào)整目前的房地產(chǎn)政策

因此,脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現(xiàn)暴漲,不僅會誘發(fā)局部泡沫問題,更重要的是這種暴漲將通過“虹吸現(xiàn)象”帶來三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的可能,從而誘發(fā)全局性的問題。因此,對于中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須改變當前簡單寬松的導(dǎo)向,必須針對不同區(qū)域采取不同的治理。一是對于一線城市必須進行適度控制,防止價格過度上漲;二是對于三線城市房地產(chǎn)市場的扶持應(yīng)當強化,特別是可以出臺一些超常規(guī)的政策,例如加大縣級政府的財政支持,甚至建立專項基金,鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房;三是在監(jiān)控分化指標的基礎(chǔ)上,協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步伐,特別是重點人口流入地和流出地改革的速度。房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)控中必須堅持的原則是:1)局部區(qū)域的快速復(fù)蘇并不一定會產(chǎn)生“涓滴效應(yīng)”,一線城市的房價暴漲可能不是復(fù)蘇的福音;2)房地產(chǎn)市場總體快速的上揚也不是調(diào)控的目標,新一輪房地產(chǎn)總體泡沫帶來的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險更大。

21世紀經(jīng)濟報道)



上一篇:住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)單位項目負責人質(zhì)量安全責任八項規(guī)定(試行)》等四個規(guī)定的通知   下一篇:官方尚未發(fā)布成型初稿 房地產(chǎn)稅立法謹慎推進
[返回]

微信公眾號

Copyright 2014 泰州龍信房地產(chǎn)咨詢管理有限公司 lxfczx.com All Rights Reserved 設(shè)計制作:領(lǐng)風(fēng)網(wǎng)絡(luò)
聯(lián)系電話:0523-82298765 83303958  手機:15952640591 13092228991 備案許可證號:蘇ICP備14035597號-1
地址:江蘇省興化市金富商業(yè)街7幢7-112號  郵編:225700  郵箱:xhlxfdczx@163.com

蘇公網(wǎng)安備 32128102010020號