東西城：疏解之后樓市如何走

北京“十三五”規(guī)劃建議公布后，隨著通州作為北京行政副中心的規(guī)劃明確，而東城、西城作為“主城區(qū)”，未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃也備受關(guān)注。很多購(gòu)房人也在關(guān)心未來(lái)東西城居住環(huán)境如何，房?jī)r(jià)將走向何方。

規(guī)劃：加強(qiáng)疏解重組

北京國(guó)際城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)連玉明此前就對(duì)新京報(bào)記者表示，北京在“十三五”期間最重要的是辦好兩件事，一是加快通州行政副中心建設(shè)，二是推動(dòng)“老城重組”，優(yōu)化調(diào)整東、西城行政區(qū)劃，建立中央政務(wù)區(qū)或首都區(qū)。

但值得注意的是，這一期望還未獲得官方認(rèn)可。據(jù)北京市規(guī)劃委副主任、新聞發(fā)言人王飛透露，未來(lái)東西城將成為“政治中心、文化中心的核心承載區(qū)”，也是歷史文化名城保護(hù)的重點(diǎn)地區(qū)。

王飛介紹，未來(lái)東西城的重點(diǎn)是加強(qiáng)功能疏解與重組。重點(diǎn)疏解大型醫(yī)療設(shè)施、商品交易市場(chǎng)、市屬行政辦公等功能，增加中央政務(wù)、文化、公共綠地比重；同時(shí)也將保護(hù)和傳承歷史文化，改善居民生活和基礎(chǔ)設(shè)施條件，此外還將嚴(yán)格控制群租和低端產(chǎn)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，東西城承載中央政務(wù)功能，隨著人口減少、綠化增加、一批低端產(chǎn)業(yè)被轉(zhuǎn)移，區(qū)域內(nèi)將更加適宜居住，同時(shí)，由于供應(yīng)較少，區(qū)域的房?jī)r(jià)也將穩(wěn)中有升。

成交：持續(xù)量減價(jià)高

自2012年三環(huán)內(nèi)停止出讓新的住宅用地以來(lái)，東西城區(qū)內(nèi)的住宅用地供應(yīng)幾乎被凍結(jié)，使得區(qū)域內(nèi)新盤一直在消化庫(kù)存。近三年，東西城新盤成交量逐年出現(xiàn)大幅下跌，甚至單月成交也出現(xiàn)了個(gè)位數(shù)。在2014年的樓市低谷中，東西城的一手商品住宅成交量?jī)H為200多套，但成交均價(jià)仍穩(wěn)居北京區(qū)域第一。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年-2014年，東城區(qū)每年的新盤簽約總量從766套，一路下跌到613套、252套；西城區(qū)則從1994套下跌到223套；二手房方面，2014年?yáng)|城區(qū)成交6260套，西城區(qū)成交9270套，也直抵三年來(lái)的低谷。

“今年?yáng)|城區(qū)新盤有盛德紫闕、使館壹號(hào)院等集中簽約，數(shù)據(jù)增長(zhǎng)較快。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，西城區(qū)則維持穩(wěn)定，而二手房方面，東西城區(qū)都出現(xiàn)了較大增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年樓市政策有所松綁，在營(yíng)業(yè)稅免征年限“5改2”、銀行多次降息、二套房公積金首付降低等利好政策下，二手房交易不斷上漲。記者從鏈家市場(chǎng)研究中心獲悉，今年?yáng)|、西城區(qū)的二手房成交情況明顯比2014年回暖，東城區(qū)的成交量約占全市的5%，但成交均價(jià)僅次于西城，排在全市第二位，約為5萬(wàn)元/平方米。

“規(guī)劃明確后，隨著城中村的改造、低端產(chǎn)業(yè)如一些商貿(mào)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，限制房?jī)r(jià)上漲的因素將被進(jìn)一步清除。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉如是說(shuō)。

■ 猜想

土地 5年成交6宗地，未來(lái)仍緊縮

業(yè)內(nèi)人士指出，北京已經(jīng)明確東西城區(qū)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)是疏解人口，增加中央政務(wù)、文化、公共綠地比重；這意味著未來(lái)城市改造中，本就稀缺的土地資源將更加緊縮，商業(yè)金融類用地也將減少。

據(jù)悉，自2012年北京明確規(guī)定三環(huán)內(nèi)不再新增住宅用地以來(lái)，東、西兩城區(qū)的土地新增供應(yīng)極度稀缺，也使得區(qū)域內(nèi)在售住宅新盤稀少，售價(jià)昂貴。2015年，東西城都沒(méi)有新增土地供應(yīng)。

記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，五年來(lái)西城區(qū)僅出讓了3宗土地，都是商業(yè)金融用地，都由負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)國(guó)企拿下。其中，2015年、2013年、2011年西城區(qū)土地供應(yīng)都為零，2014年西城區(qū)僅出讓了華嘉胡同一塊土地，由華融拿下；2012年則出讓了月壇的兩宗地塊，由金融街拿下。

東城區(qū)五年來(lái)也僅出讓了3宗土地，僅有一宗土地包含住宅類配建。即2011-2013年分別出讓了王府井品牌中心項(xiàng)目、融創(chuàng)使館壹號(hào)院項(xiàng)目和國(guó)瑞城項(xiàng)目后期。2014年、2015年均為零供應(yīng)。

“東西城的拆遷太難，部分已經(jīng)完成交易的土地也仍存在拆遷問(wèn)題，遲遲難以入市。”業(yè)內(nèi)人士指出，隨著未來(lái)新增土地供應(yīng)急劇減少，預(yù)計(jì)新盤價(jià)格將攀新高。

新盤 更加宜居，主打豪宅

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，東西城未來(lái)減少常住人口、嚴(yán)控低端產(chǎn)業(yè)、增加綠地、公園等發(fā)展方向，都將進(jìn)一步增加內(nèi)城的宜居度，對(duì)內(nèi)城的新盤來(lái)說(shuō)是利好，這些高端住宅新盤的價(jià)格目前已經(jīng)處在高位，未來(lái)將獲得堅(jiān)固支撐。

“早在前幾年，內(nèi)城就確定了人口、產(chǎn)業(yè)外遷的趨勢(shì)，未來(lái)這一趨勢(shì)會(huì)加快。而從土地出讓來(lái)看，東西城的新盤便是非常稀少的高端住宅。”郭毅表示，目前在售的東城區(qū)新盤如萬(wàn)科的北河沿甲七十七號(hào)、融創(chuàng)的使館壹號(hào)院等，簽約均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上。

“未來(lái)北京的發(fā)展將是雙核模式”，張大偉表示，通州將成為北京新中心，吸引部分購(gòu)買力，但遷往通州的是部分市屬行政功能，內(nèi)城仍將有大批中央級(jí)機(jī)構(gòu)，購(gòu)買力方面并不會(huì)受到影響。

業(yè)內(nèi)人士指出，從新盤來(lái)看，由于北京五環(huán)內(nèi)新盤的高端化、豪宅化，目前東西城的新盤房?jī)r(jià)和朝陽(yáng)區(qū)的新盤其實(shí)差別并不大。基于東西城供應(yīng)較少的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定上漲。

“東西城的市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)很穩(wěn)定，今年房?jī)r(jià)的上漲也是跟著北京整體市場(chǎng)漲，區(qū)域里配套、購(gòu)房人群都相對(duì)固定。距未來(lái)的規(guī)劃實(shí)施還有一段時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)。”張大偉如是說(shuō)。

二手房 房齡較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將穩(wěn)定

隨著東西城大型醫(yī)療設(shè)施的疏解以及教育資源的平均化，也引發(fā)部分購(gòu)房者的擔(dān)心：未來(lái)東西城的二手房需求會(huì)不會(huì)受到影響？

“一方面是宜居程度增加，對(duì)二手房是利好。”郭毅表示，另一方面，部分醫(yī)療資源遷出，可能會(huì)影響到部分的小區(qū)。但綜合來(lái)看，內(nèi)城區(qū)的交通便利、醫(yī)療、教育資源都分布充裕，預(yù)計(jì)整體上并不會(huì)有太大影響。

同時(shí)，郭毅表示，東西城目前的二手房市場(chǎng)房齡都較長(zhǎng)，有“老破小”等特點(diǎn)，次新房的房源稀缺，而二手房成交均價(jià)也普遍在5萬(wàn)元/平方米左右，這和當(dāng)前客戶的需求或有一定的差距。

張大偉表示，東、西城二手房每月簽約量維持在1000套上下，屬于一個(gè)比較穩(wěn)定、沒(méi)有什么爆點(diǎn)的市場(chǎng)。目前東西兩城區(qū)的二手房成交量分別約占北京市場(chǎng)的5%和4%左右，未來(lái)教育資源的調(diào)整或許會(huì)使得學(xué)區(qū)房不再出現(xiàn)“天價(jià)”，但其購(gòu)房需求仍堅(jiān)實(shí)。

另一位業(yè)內(nèi)人士也提醒，今明年，東西城區(qū)學(xué)區(qū)房的劃分和政策可能會(huì)有新規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)等新政策明確后再換房。

來(lái)源：新京報(bào)