中央經濟工作會議明確提出，2016年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。

圍繞新市民與化解房地產庫存話題，《半月談》編輯部特別組織相關領域資深記者與專家一起研討，如何理解讓新市民參與到化解房地產庫存中來，如何更好地落實中央精神。

　　農民工何以成為目標群體

主持人：房地產去庫存關系經濟健康穩定發展，關系新型城鎮化建設質量。中央強調通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。對于這一精神大家是如何理解的？

文輝(國家發改委城市和小城鎮改革發展中心城市金融部主任)：房地產去庫存是牽一發而動全身的工作。因為房地產與鋼鐵、建筑、建材等行業密切相關，與地方財政緊密相連，與農民工市民化的需求高度相關。抓去庫存是抓住了當前經濟發展的“牛鼻子”，有利于協同推進去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，帶動經濟企穩回升。

郭遠明(新華社江西分社副總編)：在這次去庫存的政策設計中，農民工成為擴大有效需求的主要目標群體。但中央的態度也很明確，去樓市庫存，前提是農民工市民化。由于農民工市民化是一個系統工程，各地在制定具體政策時，必須注意綜合施策。

我覺得現在的問題是，部分農民工留在城市尤其是三四線城市、中西部地區的意愿不強烈。而有關數據反映，當前樓市存量壓力較大的恰恰是部分三四線城市。

李松(新華社重慶分社經濟采訪部副主任)：我的觀點有所不同。從重慶的情況看，新市民群體的購房需求主要還是集中在區縣城、小城鎮。這可能跟重慶近年來的城鄉一體化建設有關。我在重慶不少區縣采訪了解到，進城農民工是區縣房地產市場的重要購買力。在渝西、渝東北的大區，40%以上的房地產消費來自進城農民工。

楊紹功(新華社江蘇分社記者)：按照“三個1億人”要求，未來農民工確實是購房的重點人群。當然他們將主要在中小城市和小城鎮購買。

李鈞德(新華社河南分社副總編)：相比過去許多城市把農民工，即未來的新市民，排除在公租房等保障范圍之外，新政策措施無疑具有明顯的進步，從國家層面指明了方向。但房地產庫存能否順利化解，關鍵在于進城農民工買房租房的意愿和能力。

“農民工買房”的前提是什么

主持人：對于李鈞德提出的進城農民工的意愿和能力問題，大家怎么看？

李松：買房對進城農民工而言之所以重要，主要是可以落戶口。落了戶口，就可以在孩子上學、就業培訓、最低生活保障等方面享受市民待遇。

郭遠明：過去許多進城農民工不買房，一方面是買不起，另一方面是買了住不起或者住起來不方便。高企的房價下，收入不高的他們只能望房興嘆。不可否認，一些起步早、發展快的農民工有實力購買住房，可他們中的大部分前些年就買了。所以增加需求的前提必須具備，那就是提高收入。

李鈞德：說到戶口問題，大家都知道，為促進城鎮化發展，戶籍制度改革每每被提起，但從我了解的情況看，除了北上廣深等特大城市，目前一些三四線城市的戶口對農民形不成太大的吸引力。特別是近幾年，隨著農村福利的提升和農村資產的逐漸升值，“進城不轉戶”已成為一些農民的選擇。

當然，農民對城市生活的向往是毋庸置疑的。我認為，真正的城鎮化，必須首先解決好農民的就業問題，城鎮和城市必須有產業的支撐。對城市的商品房，農民愿不愿買是一個問題，是否買得起、住得安不安心，是更重要的問題。

只有解決好了農民的非農就業問題，他們的收入有了大幅穩定的增加，城鎮化才有扎實的基礎。

楊紹功：我們決不能簡單地將政策理解為鼓勵農民工進城買房。這一舉措是與加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革等聯系在一起的，是系統工程的一部分。將農民工轉化為新市民，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求，前提是各地要為其支付城鎮化的成本。

李松：從現階段來說，加快農民工市民化，可以擴大有效需求，有助于激活三四線城市的房地產市場。但與此同時，與農民工市民化相關的土地、醫療、教育等配套壓力和矛盾正在逐步顯現，這在小城鎮表現得尤為明顯。

我在采訪時，有的地方國土房管部門干部就說，在鎮一級，由于缺乏新增建設用地指標，不少鄉鎮居民住房、學校、醫院等基礎設施和公共服務設施多年無法改善，有的中心城鎮人口密度在萬人左右，連帶引發小城鎮房價高企、學校大班制、基層醫院看病難等一系列問題。

文輝：這其中涉及一個轉變觀念的問題，讓農民工參與到去庫存中來，可以是居者有其住，未必是居者有其屋。換言之，農民工參與去庫存未必是購買主體，但一定是居住主體，從這個角度來看，農民工在去庫存中的重要作用毋庸置疑。要加強分類處理，因地制宜，把長期在城鎮就業、有穩定的工作和居所的農民工作為去庫存的主力。

租房的房源從哪里來？這就需要鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。同時，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

開發商會降價嗎

主持人：庫存壓力大的情況下，開發商會主動降價嗎？如何引導房地產開發企業在順應市場規律的前提下調整營銷策略，適當降低商品住房價格？

郭遠明：去庫存，關鍵是要讓商品住房價格與消費能力相匹配，所以我們既要不斷提升購房者的收入水平，又要讓開發商適當降低房價，“降價跑量”。

但是我們也看到，一些三四線城市出現了部分中小房地產企業破產、開發商跑路的情況。一些開發商也坦言，寧愿死撐，也不會輕易降價。我認為其中原因包括：行業潛規則，降價會得罪同行；融資成本高，不如死撐，賭一把。一位開發商告訴我，保持住高價，可向放貸的銀行展示一個美麗的大泡沫。一旦價格猛跌，銀行會第一個上門要求還貸。這其實也反映出一些地方確實存在房地產泡沫。

下一步，地方政府要對癥下藥，出臺引導和鼓勵措施，促進房企加大降價幅度，從而進一步釋放購買需求。

楊紹功：真撐不下去的時候，開發商還是會降價的。不過為了盡快完成去庫存任務，各地還是應該采取措施，引導開發商盡早調整營銷策略，“降價跑量”。

文輝：關于房地產業的發展，我想說幾句。一是房地產企業要認清供求關系的變化，順應市場規律。去庫存戰役是長期的，不是短期行為，不能有僥幸心理，要轉變思維，早降價早受益。二是要走兼并重組之路。去庫存帶來的行業洗牌在所難免，該破產的堅決破產，該提升的堅決提升。三是要提高品質。降價不能降品質，反而要進一步提高質量，這樣才能占據快速去庫存的先機。四是要轉型升級，多元化發展。一些企業可以從以售房為主轉向以租賃為主，從城市開發商轉向城市運營商。五是一些與房地產相關聯的產業，既要加強自身的去產能，也要加強業務創新，為房地產去庫存提供專業支撐和技術支撐。

地方政府還要做哪些事

主持人：房地產去庫存，地方政府既不能不作為，也不能亂作為，那么地方政府究竟應該做哪些事情？

文輝：地方政府一是要摸清城鎮庫存現狀，存量消化工作沒有完成之前，尤其要嚴控新庫存的增加。二是要走出土地財政的誤區，更多地在產業發展上下工夫。一些三四線城市庫存量過大，與產業支撐不夠、就業不足有很大關系。三是取消過時的限制性政策。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。完善各項配套制度和公共服務。

李鈞德：推進城鎮化必須確保農民利益不受損害。要積極推進農村土地承包經營權登記、農村宅基地確權登記頒證改革等，完善農村土地流轉服務體系，促進農民收益最大化，消除農民進城的后顧之憂，降低進城個人成本，增強向城鎮轉移的動力。

此外，要想讓農民在城市住得下、過得好，還要加強培訓教育，增強農民的文化、技術“軟實力”。

李松：在城鎮化過程中，也應考慮節約、集約利用土地，盤活存量，走內涵式發展道路。

郭遠明：為去庫存，河南、福建、甘肅、浙江等地的多個市縣推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款、棚改貨幣化安置等政策措施，以及針對農民進城買房的一些優惠政策。這些都是值得借鑒的探索。

不過我們也注意到，近期房地產市場的走勢使得部分購房者觀望心態強化，所以各地的政策舉措必須盡快落實到位。

文輝：去庫存不單是一項經濟任務，也是促進經濟社會持續健康發展的全局性工作，需要綜合考慮統籌推進，在遵循市場規律的前提下，地方政府扮演著重要角色。

來源：半月談