一直以來，商業地產的租金制定都是關注的焦點。對于業內人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環。下面特從租金價格定位、租金調研報告的方向與方法、租金測算方法以及知名項目租金明細四大方面做實操干貨分享。

一、如何做好租金價格定位？

1、商業項目的三種租金方式

商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。

一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

2、如何進行租金定位？

要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先，商圈業態分布不是均衡的。其次，商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系，同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素；二是預期經營狀態。

案例1：蘇州五彩國際廣場業態布局及租金定位方案

租金定制思路

① 區域租金水平：項目1.5公里范圍內商業租金價格；

② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；

③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；

④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。

主要商務方案

① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。

④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。

案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調租金的方法，即

測算租金=固定租金+可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

二、租金調研報告怎么做？

租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發展規劃是什么？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。

案例1：深圳華潤萬象城租金調研與策劃報告

從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業旺區（商圈）分析。對五大競爭對手（地王購物中心、中信城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條件，以供參考。

通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。

案例2：天津銀河國際購物中心租金調研報告

本案首先從天津零售商業分布情況開始，從城區商業物業存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析，總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

三、租金測算方法

示范1：營業額反推租金測算方法

租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研；

② 網絡查詢；

③ 與第三方公司合作；

④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測）；

⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。

示范2：購物中心商業預算、樓層租金分解說明

每個樓層的月租金總額的測算公式為：

1樓月租金總額=（年度費用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）

每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積

公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）

優劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以ABCD區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。

示范3：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法：

租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。

保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。

項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發商自行測算。

示范4：租金建議及收益預算

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：

樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

配套組合因素

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價

商業業態因素

此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。

項目租售建議

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。