利率市場化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動(dòng)的企業(yè)，房貸是有上限的，年化平均利率只有7%左右。對(duì)于購房者還認(rèn)為很高，但對(duì)于銀行，它已經(jīng)很低了。因?yàn)榇婵畛杀疽苍谏仙�，無利可圖啦。現(xiàn)在央行新政要銀行對(duì)首套房利率再下行，實(shí)際上它是做不到的。第三輪救市可能考慮減稅。這一觀點(diǎn)值得關(guān)注。

限購和限貸，本是房地產(chǎn)調(diào)控的兩把殺手锏，但現(xiàn)在情況已發(fā)生根本性變化。前有42個(gè)地方政府先后松綁限購，后有央行松綁房貸。確切地說，中國房地產(chǎn)已經(jīng)開始明確轉(zhuǎn)向逆調(diào)控。

根據(jù)國慶黃金周期間樓市銷售數(shù)據(jù)，一線城市成交量依然下滑，北上廣成交量同比下滑三成，深圳下滑了18%。相比之下，已經(jīng)“松綁”的二線城市則出現(xiàn)了另一幅情景。

國慶期間，武漢新房成交1785套，較去年同期漲28%。南京日均簽約量400套以上，比去年同期漲48.44%。更有全國性的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)表示，“十一”黃金周成交量環(huán)比上漲100%，接近2013年黃金周水平。

2008年和2014年樓市刺激政策對(duì)比

野村證券認(rèn)為，中國2013年城市住房竣工建筑面積是25.96億平方米，并且人均住房建筑面積上升至30.6平方米，超過日本1988年的約30平方米，而到2017年的時(shí)候，中國城市人均住房面積將達(dá)51.1平方米。

這意味著，屆時(shí)中國城市的人均住房面積將僅僅低于美國，而高于除了美國之外的所有發(fā)達(dá)國家，但是按照中國的收入水平來看，實(shí)際上是無法消化這人均51.1平方米的供應(yīng)量的，所以供應(yīng)嚴(yán)重過剩，價(jià)格一定會(huì)暴跌。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長甘犁表示，央行救市政策出臺(tái)以后，市場的反應(yīng)僅僅是持平，后續(xù)不樂觀。比較一下08年和2014年的樓市刺激政策，我們可以大概分析未來房價(jià)的走向。

大家對(duì)2008年的樓市刺激政策一定記憶猶新。2008年下半年，國際上受金融危機(jī)的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，樓市出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。當(dāng)時(shí)樓市是由一線城市暴跌進(jìn)而引發(fā)二三線城市樓價(jià)發(fā)生變化。

2008年10月，財(cái)政部、央行等推出一系列就是措施，包括首次購房最低首付調(diào)整為20%，契稅稅率下調(diào)到1%，個(gè)人房貸利率下限針對(duì)性下浮30%等。

2014年，中國經(jīng)濟(jì)整體處于下滑趨勢，在居民收入預(yù)期下降，貨幣政策偏緊等環(huán)境下，全國房地產(chǎn)市場跌入下行通道。各地樓房成交量不斷萎縮，庫存量持續(xù)攀升，樓市陷入沉悶氛圍中。土地市場也“由熱轉(zhuǎn)冷”。

在樓市趨冷背景下，全國近50個(gè)大中城市實(shí)施近4年的限購政策全面松動(dòng)，仍在執(zhí)行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市。9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，涉及“貸清不認(rèn)房”、“最低7折利率”等優(yōu)惠政策。

七折利率優(yōu)惠銀行做不到

那么，中國央行出臺(tái)房貸新政，樓市會(huì)買賬嗎？從目前情況來看，對(duì)新政能否執(zhí)行仍存質(zhì)疑。尤其是房貸利率七折的優(yōu)惠更如同空中樓閣。

資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，現(xiàn)在銀行資金成本偏高，中國央行新政對(duì)銀行是虧本買賣，必然做不到。

利率市場化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動(dòng)的企業(yè)，房貸是有上限的，年化平均利率只有7%左右。對(duì)于購房者還認(rèn)為很高，但對(duì)于銀行，它已經(jīng)很低了。因?yàn)榇婵畛杀疽苍谏仙�，無利可圖啦。現(xiàn)在央行新政要銀行對(duì)首套房利率再下行，實(shí)際上它是做不到的。

第三輪救市可能考慮減稅

中國住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，現(xiàn)在中央關(guān)注的是限貸放松后能否落實(shí)、政策落地后市場反應(yīng)如何，如果市場反應(yīng)不行，應(yīng)該還會(huì)再考慮下一步放松。

那么，根據(jù)目前的情況，第三輪救市真的要來了嗎？接下來樓市要怎么救？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，今年以來的救市政策，可以視為三步走，下一步可能要考慮減稅了。

第一步是限購放松，基本上從五六月份開始；第二步是限貸放松，9月30號(hào)以央十條為標(biāo)志，已經(jīng)開始放松了；第三步就是減稅，稅收減免。

據(jù)多位房地產(chǎn)人士分析，減稅的說法也許并非空穴來風(fēng)。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧志浩就預(yù)測，如果10月地產(chǎn)銷量再不起步，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限可能由5年恢復(fù)到2年。

對(duì)此，韓世同分析，有這種可能性：

兩年和五年都是帶有一種限制性的征稅，目前這個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該是減輕交易稅負(fù)，如果通過減負(fù)就能促進(jìn)成交的話，我覺得這是一個(gè)好的舉措。

目前，新政效果還有待觀察，不過，地方政府新一輪的“救市”跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。武漢二套房公積金限貸松綁，最低首付降到3成。天津限購限貸雙雙解綁。地方政府官員頻繁進(jìn)京表達(dá)樓市訴求后，可以預(yù)期，樓市博弈不會(huì)就此止步。

中國房價(jià)還會(huì)漲十年

雖然，地方政府已出臺(tái)松綁限購政策試圖救市，但中國樓市依然存在著堅(jiān)定的看漲派，任志強(qiáng)與郎咸平就是看漲派里的中堅(jiān)力量。

任志強(qiáng)與郎咸平并不認(rèn)同中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，依然堅(jiān)定地認(rèn)為，中國房價(jià)還會(huì)瘋狂飆漲，無論是自住還是投資，要買房子都要趁早。

在任志強(qiáng)看來，樓市崩盤論就是胡說八道。任志強(qiáng)稱，美國的房價(jià)對(duì)家庭收入比僅為4.3，算是房價(jià)過高嗎?但為什么會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂？原因一是購房的個(gè)稅減免政策而造成的房價(jià)過高;這也許與中國正好相反。

二是向低收入家庭提供降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)貸;這與中國也恰恰相反。三是敎育，四是房價(jià)未列入CPI，五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據(jù)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平也表示，當(dāng)前在我看來，事情沒有如此簡單，真正的房價(jià)泡沫破滅還沒有來臨，恐慌型的暴跌，不會(huì)在2014年上演，現(xiàn)在的降價(jià)，只是偶爾的歇腳，并不會(huì)持續(xù)太長的時(shí)間。

甚至在郎咸平看來在未來二三十年中，上海的樓市，仍然會(huì)保持現(xiàn)狀，不會(huì)有大的變動(dòng)。如果現(xiàn)在就認(rèn)為上海房子會(huì)崩盤，那就有些癡心妄想了，我相信他仍舊會(huì)已平穩(wěn)的方式過渡，他仍舊會(huì)是經(jīng)濟(jì)支撐的重要砝碼。

任志強(qiáng)指出，今年房地產(chǎn)銷售增速下降，但并不可怕。在城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不變。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率一般達(dá)到70%后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程才會(huì)趨于平穩(wěn)。目前中國城鎮(zhèn)化的快速增長必然帶來房地產(chǎn)需求。

郎咸平也認(rèn)為房產(chǎn)依舊是保值可信賴產(chǎn)品，他表示，房價(jià)未來還要漲，并且將繼續(xù)遵循一線城市漲幅大于二三線城市的規(guī)律，長期來看，選擇其它投資產(chǎn)品就要自求多福了，房地產(chǎn)仍然是最保值的產(chǎn)品。（和訊網(wǎng)）