記者 鄧依依

長租公寓正成為房企新的發(fā)力點。仿佛一夜之間，長租公寓在重慶四面開花。記者了解到，目前，龍湖、萬科、旭輝等一批實力開發(fā)商都選擇以自建團(tuán)隊或合作的方式進(jìn)入租賃市場領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領(lǐng)域。

究竟，為何當(dāng)前房企紛紛搶灘布局長租公寓？它的盈利模式究竟怎樣？對此，記者進(jìn)行了調(diào)查。

房企巨頭推出長租公寓

長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是近年房地產(chǎn)市場的一個新興業(yè)態(tài)。通俗地說，就是將房屋進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，然后再以單間、一室一廳、兩室一廳等形式出租給白領(lǐng)人士。租期最短要求半年。

最先在長租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬科，推出長租公寓品牌“萬科驛”。2015年11月8日，重慶首個長租公寓——萬科旗下的西九·萬科驛推出，據(jù)了解，目前“萬科驛”已經(jīng)在重慶、廣州、上海、廈門、濟(jì)南、北京、西安等多個城市落地，并計劃至2017年將實現(xiàn)15萬間萬科驛公寓。

而去年龍湖地產(chǎn)也宣布正式涉足長租公寓和聯(lián)合辦公兩個新業(yè)態(tài)，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，力爭在三年內(nèi)實現(xiàn)300處長租公寓。

租金方面，記者了解到，目前，長租公寓的租賃價格在城市中處于中等偏上水平。比周邊普通租賃住房要高出一些。如龍湖冠寓的戶型（面積）不同，租金也不同，總的來看，在2000元/月到3900元/月之間。而西九·萬科驛公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)則在799元/月到1999元/月之間。

“長租模式”意欲何為？

長租公寓被不少房企列為2017年的首要創(chuàng)新業(yè)務(wù)。房企究竟意在何處？

“這或許也可以看作一些房企針對公寓產(chǎn)品的‘自救’。”在市場觀察人士看來，以重慶為例，在過去小戶型產(chǎn)品非常走俏，投資者和自住者都看重它的“低門檻”。

而隨著樓市調(diào)控加劇，信貸政策收緊，樓市中投資需求進(jìn)一步被擠壓，而自住者由于換房成本攀高，他們越來越傾向于買房“一步到位”，比如當(dāng)前熱銷的2.5房或3房。

一組數(shù)據(jù)也證明了這點。根據(jù)康聯(lián)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，80后選擇兩居的比例占到了大約70%；其次是三居，約占20%；單間配套的約10%。“80后購房在戶型方面傾向于兩居，小兩口一間臥室，父母朋友什么的來了還有一間作為客房。”

而對于90后而言，買房選擇的不僅是居所本身，更是對自己未來生活方式的“表態(tài)”。康聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2.5房是90后置業(yè)的主流，經(jīng)濟(jì)稍寬裕就會想要一步到位。

租賃市場一塊“大蛋糕”

與此同時，如今市場上火熱的租賃需求也吸引諸多房企開始紛紛瞄準(zhǔn)這個“大蛋糕”。

在2016年12月《租賃崛起》報告中，鏈家描繪了一片租賃藍(lán)海：國內(nèi)房屋租賃市場規(guī)模1.1萬億，預(yù)計到2025年將增長到2.9萬億。2030年預(yù)計會超過4萬億元。而克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領(lǐng)域。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從長租公寓本身來講，這是一個重資產(chǎn)行業(yè)，目前國內(nèi)長租公寓尚處于初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢，單一盈利模式并不長遠(yuǎn)。

就目前而言，1000~3000元/月租金產(chǎn)品是長租公寓主流，競爭核心仍在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是不同公司的運(yùn)營能力。

“進(jìn)軍長租公寓的房企都抱有持久戰(zhàn)打算。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從短期來看，長租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動，共享客戶資源，進(jìn)行聯(lián)合營銷，從而促進(jìn)銷售項目的去化。如重慶西九萬科泊寓就是把公寓優(yōu)先租給了重慶萬科西九項目二期的潛在購房者，租金可用于購買二期房子的抵用款；從長期看，趁早“攻城掠地”，占領(lǐng)市場份額。

專家聲音

長租公寓

盈利模式仍未成型

世聯(lián)行在2016年年報中顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運(yùn)營成本”。

在業(yè)內(nèi)資深人士李晶看來，雖然租賃市場前景廣闊，但是目前長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

他算了一筆賬：在開發(fā)商100%自持商品住宅的情況下，企業(yè)能通過高效的供應(yīng)滿足以買房代替租房的消費(fèi)需求。但從企業(yè)自身運(yùn)營角度來看，如果整個項目依靠租金回現(xiàn)的話，至少20年沒辦法實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

在新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅看來，長租公寓這個業(yè)態(tài)在重慶可能并不好做，在北京、上海、深圳這樣的一線大城市可能相對來說市場更好一些。從目前的長租市場規(guī)模來說，相比傳統(tǒng)租賃市場還非常小，長租市場能否解決盈利模式問題、顛覆傳統(tǒng)租賃市場，未來究竟如何，還有待觀察。

來源：重慶商報