走過限購限貸的傳統線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段，或直接限制銷售價格，或為房屋“轉手”設置時間門檻。

在業內人士看來，樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，未來實施限售城市或超過50個。

限售！超36城啟動了！范圍將快速向三四線城市蔓延　

始于今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調控的主流，甚至出現了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進一步加強樓市調控力度�！�

據中原地產研究中心最新統計數據，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。

從統計局此前發布的70城房價數據可以看出，三線城市房價環比漲幅已超過一二線城市。4月份，70城房價中，新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

“相比往年，本次調控周期最明顯的是增加了限售+限商�！睆埓髠フf，當下一線城市主要特點是限制商辦項目購買，北京、上海等地全面收緊；而對其他城市來說，限售的范圍越來越大，預計將快速向三四線城市蔓延，后續可能會超過50個城市執行限售。

在張大偉看來，樓市“減法”已做到極致，調控邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。

6月12日中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布的監測數據顯示，2017年5月一線城市北京、上海、廣州的房價環比出現了下降。

上述城市5月房價中位數分別為每平方米61685元、54458元、22273元，分別比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一個一線城市深圳房價中位數為每平方米50423元，同比上升0.5%。

一線城市一些周邊地區房價也在下降。其中5月天津、石家莊、佛山、廊坊房價中位數分別下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。

如果按照房價指數來看的話，5月一線城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房價環比下降4.22%，廊坊下降8.54%。

房價指數（BHPI）由中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組根據采自互聯網的數百萬條存量住房實際成交價數據，利用最新互聯網大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。

住房大數據監測發現，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

據天風證券數據統計顯示，截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數城市年初至今價格普遍上漲10%以內。 

截止2017年4月，一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價漲幅超過10%，深圳房價年初至今負增長。

4月一二線城市新房銷售面積和價格變化

資料來源：中指研究所，天風證券研究所 

猛然失血的樓市，讓一線城市的交易驟降：

上海：在整個2016年經歷了較大幅度的價量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積連續負增長。

深圳：在2016年6月之后，交易量就開始了負增長。2017年4月，深圳交易量同比-67%，價格同比5%。

北京：2017年以來二手房成交面積已經連續負增長。

廣州：是一線城市中唯一沒有出現交易量負增長的城市，但交易價格同比僅為6%，向深圳收斂，遠低于北上。（數據來源：中指研究所，天風證券研究所）

從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業人士對第一財經表示：“目前，國家金融業和地產業的調控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會有所收縮�！�

監管大年，市場小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環境是主因。而如今房貸利率上調，導致購房成本增加，或將成為今年樓市發展下行的一個關鍵因素。

事實上，由于央行收緊流動性，銀行獲得資金成本也在上升，如果繼續維持房貸折扣，銀行將無利可圖。所以，如果央行不放松銀根，未來會有越來越多的城市提高房貸利率。樓市或面臨一個新時代，就是對炒房客的“溫水煮青蛙”。如果你這個時候，還希望未來兩年房價大漲，并據此投資，很有可能落入流動性緊縮帶來的陷阱。

由于房地產業是資金密集型產業，貨幣信貸與資金，對于樓市的影響很大。

易居地產研究院曾研發了一份季度報告，構建了一個中國房地產金融環境指數。其中包括9個細分指標，能夠在總體上反映房地產業所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

如下圖，本輪房地產短周期，中國房地產金融環境指數最高值出現在2016年一季度，屬于寬松區間，其后下行，2017年一季度已降至正常區間，易居地產研究院副院長楊紅旭預計下半年將滑入偏緊區間。

他認為，雖說當前很多開發商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會感到捉襟見肘了。

這一輪不同以往，資金對樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報告中，將房地產金融環境指數與30城住宅成交面積增幅比較，發現二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經由去年大幅正增長，逆轉為20%左右的負增長。

易居地產楊紅旭認為，按過去兩輪短周期的經驗，金融環境指標不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實現由負轉正。過去兩輪售量負增長皆持續了5個季度。這一輪，預計持續的時間可能更長些。

樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

“事實上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。”中原地產首席分析師張大偉直言。

即使現在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業內人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性�！皩τ诩痈軛U的投資者來說，風險越來越大”。

短期投資風險增加，反過來看，對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監張宏偉就表示，限售保證了市場的穩定發展，未來真正有需要的購房者才會買房，有利于樓市長期平穩發展。

結語

最近剛剛化解了股權紛爭的萬科，不經意間泄露了樓市未來發展的“天機”！詳情可以看剛剛，萬科不小心泄露樓市“天機”？

從萬科的公開信中釋放的信號來看，未來開發商們可能即將進入降薪、降價的新階段。當開發商們為了抵御嚴寒降價的時候，樓市下跌的步伐將進入加速期。萬科都在準備過冬了，投機者們還是不要抱有幻想了！

文章觀點僅代表作者觀點，不代表本公眾號立場；文中投資建議僅供參考。

來源：中國經濟網(ID:ourcecn)、金融行業網（ jrhycom）、Wind資訊（windzxsh）、21世紀經濟報道、楊紅旭樓市研究、北京商報、第一財經資訊（yicainews）、天風證券研究所

來源：資本圈的那些事