國家統計局日前公布了1-5月份房地產銷售數據。

從數據來看，全國房地產呈現出兩種趨勢。

趨勢一：各種“增速”在下行。

商品房投資總額增速回落0.5個百分點。商品房銷售面積增速回落1.4個百分點。商品房銷售額增速回落1.5個百分點。

趨勢二：東中西部的房地產銷售進一步分化。簡單說中西部開始迎頭趕上。

下圖是1-5月份的房地產銷售狀況。

下圖是1-4月份的房地產銷售狀況

對比可以明顯看出，中部地區商品房銷售增速擴大，而西部地區商品房銷售增速則明顯加快。

造成這種情況的原因有很多，但總體上跟當前的各地區商品房市場環境有直接關系。

融360房貸君（fangdai123）認為，一二線樓市未來會進一步企穩，甚至增速有可能轉負，這種情況可能會維持相當長的時間。

一二線城市，特別是一線城市的房地產銷售面積，之所以會表現出增速停滯或者下滑，其實更重要的原因在于上游的土地，一線城市當前已經明確了下面這種思路：拋棄以往的攤大餅式發展模式，轉而走集約化思路。也就是說大規模的供地基本上不會出現了，后續新建商品房主要是通過城市改造來獲取，而后面這種方式獲得土地難度更大，因為地段好，又有人口的安置的問題，現在搞這種玩法，很可能會導致商品房售價后續繼續漲。

一二線城市現有的這些資源，也被用于新建租房和自住型商品房，所以后續純商品房的銷售數據也不會有什么驚艷的表現。

但一二線城市的需求仍然存在，為了破除這一困境。一二線城市，特別是一線城市采取了非對稱式的供應調節方案和需求調節方案。

所謂非對稱式，意思是以往那種有多少需要賣房子，我就蓋多少房子模式被舍棄，轉而將需求轉移至租房和自住型商品房上，租房相對低端，自住型商品房的申請門檻更高，基本上是為了留住年輕高素質人口而準備的。

總體來看，對待三類購房者，一二線城市采取了三種截然不同的策略：

如果你是剛需，那么你今后買房的可能性會降低不少，現在已經很明顯的一種趨勢是將剛需轉移至租房和自住型商品房上。相對買商品房來說，這是一種更加低端的解決需求的方式。簡單說，如果你是剛需，我就只解決你住的問題，至于其他的需求，買不買房，你們自己去競爭，我不管。但剛需面臨的會是更加激烈的競爭，因為地少了，房子少了，人沒有少。

如果你是改善，則盡可能將你的換房或二套房的需求盡可能延期，能延期多久就延期多久。對于改善人群，本身支付能力較強，他們是有能力換套更好的房子的，對于這類人策略就是盡可能讓他們在感到換房風險而選擇觀望，即使不能，也應該走“一套換一套”的方式，而不是持有一套再買一套的方式。

如果你是投資，沒有二話，這個市場不歡迎你，硬要闖進來，結果就是關門打狗。

總結一下，一二線的思路是不關閉大門，但逐漸收窄，要實現的目標就是嚴格掌握人口增量，進而掌握因人口產生的增量置業需求。上面說了，供應端基本上很難打開局面，所以未來相當長的時間內會執行目前的“5限”策略，以時間換空間。

政策有其目的，但樓市也有其基本面。在融360房貸君（fangdai123）看來，樓市的基本面至少有這么幾點：

1、城鎮化仍然會繼續，而且主要為大城市化，這些大城市及周邊的小城市長期來看，是有優勢的，至于其他的三四線城市長期來看，是留不住人的；

2、大城市的人均住房面積是夠的，但是對大城市來說，僅僅算人均住房面積是遠遠不夠的，因為它是大城市，房子不僅是一堆鋼筋混凝土。

3、我們的商品房購房者受人口結構，家庭結構，倫理關系等因素影響，購房時間要比西方提前很多。20多歲買房的比比皆是，當然資金可能是兩個家庭一塊湊的。這種現象還將長期維持。

4、愿意買房的仍然占大多數，選擇租房的往往是不得已而為之。

5、地價和房價的扭曲力，一定會釋放，成品比原材料還便宜，難以想象能長期維持下去。

基本面沒有問題，意味著雖然政策鼓勵租房，但很多人仍會硬著頭皮去買房。這個時候選擇買房的時機很重要，買房是瞬時行為，有房子則是長期行為，成本不得不考慮。

就好比現在，剛需買房并不合適，因為銀行對剛需不友好，需要等一等。其實好的苗頭已經出現，只不過還未出現質變。請看下圖：

這張圖釋放的信號很明顯。

首先，這條消息的發布單位可不是銀行的主管部門，而是價監局。說明，各家銀行已經形成了類似“同盟”的關系，一致提高貸款利率，這是不被允許的。

其次，就是關于約定存款利率上限和首套房個貸利率折扣問題。這里信息量更大。大概意思是這段時間以來，銀行吸納存款成本的確比較高，但對于首套房仍然應該給予照顧，貫徹“差別化信貸”的目標。

第三，至于銀行存款成本提高的問題，其實還有更多的選擇，除了去花高價吸收存款，還可以依靠央行的廉價資金支持。

請注意這是16日的消息，新華社隨后于17日刊文稱：

這兩條消息，足以說明未來剛需在貸款方面會重新得到照顧。

還是那句話，樓市長期看基本面，但短期則因為政策的變化而變得復雜，掌握時機入市對于剛需來說很重要。

來源：融360