營銷旺季遇上房貸新政,持續低位的樓市成交量,10月份終于創出年內新高。

 被業內稱為“金十”的火爆過后,市場人士對后市走勢意見分歧。中原地產分析師張大偉認為,10月份網簽數據只是一個市場剛需的井噴,不具代表性,但四季度市場供應會增加,需求也將受到信貸政策的松綁釋放,成交量值得期待。億翰智庫董事長陳嘯天則稱,10月份樓市回暖只是短期的反彈,年內市場仍將走向低迷。

 價格方面,2014收官在即,多位業內人士分析認為,年末房價將穩中趨降。短期來看,房價下行趨勢仍難改變。世聯行指出,預計在庫存下降到合理水平之前,新開工、拿地、投資等指標仍會持續下滑。

 10月份成交創新高

 易居房地產研究院數據顯示,10月份,其監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長24.3%,其中九成城市的成交量出現環比增長,一線城市環比上漲40.3%,二線城市環比上漲17.7%,三線城市環比上漲35.8%。

 CRIC研究中心認為,“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及公積金等利好政策的發布,地方政府的配合放寬,為市場轉暖提供了良好的大環境。

 一線城市的成交量回升尤為顯著。CRIC監測數據顯示,前9月一線城市成交量同比下滑3成左右,下滑幅度較二線城市多達20個百分點。更低的基數水平,導致一線城市在成交回暖時有了更大的上升空間。

 政策大力放松之余,市場信心也有所轉暖。樓市今年以來成交的持續低迷,導致積壓的相當數量的剛性需求有待釋放,10月份客戶購房意愿明顯上升,開發商也在加大推盤力度。世聯行客戶上門指數顯示,10月份客戶上門指數為133,較9月份111增長19.8%。從世聯行對24個重點城市的監測數據來看,降價樓盤數量繼續擴大,但降幅有所收窄。

 與此同時,按揭貸款利率也開始緩慢下降,據21世紀報道記者對多個城市多家銀行的查詢,目前首套房貸款利率9.7折成為主流。

 值得關注的是,整體來看10月份的樓市成交雖回暖,但很多企業反饋,10月成交主要集中在上半月,隨后再度趨于平淡。億翰智庫的研究報告指出,消費者的購房意愿在10月下旬仍呈現下滑態勢。

 行情是否反轉?

 樓市成交量創造年內新高的10月份,同時也是今年以來成交連續出現環比正增長態勢的第4個月。易居數據也顯示,3月份以來,成交量的同比跌幅總體上呈不斷收窄態勢,10月份同比跌幅較9月有明顯收窄。

 10月份的市場行情顯示央行政策對市場刺激效應顯著。易居研究院研究員嚴躍進指出,在10月銷售業績改善的情況下,房企對第四季度的樂觀情緒略有增加。張大偉也表示,多層政策放松,將在一定程度上提振購房者入市信心,促進年內樓市成交的回升,但銀行惜貸的基本面并沒有改變,開發商資金面依然緊張,去庫存仍然是市場主旋律。

 世聯行指出,年底臨近,市場整體的商品房庫存仍在高位,未來2個月依然是積極出貨的重要窗口期,疊加信貸環境趨于改善,市場成交量有望筑底回升。

 “年底出現翹尾行情是事實,但這并不代表樓市已經回暖。”同策咨詢研究部總監張宏偉稱。陳嘯天也分析稱,從需求積累的釋放層面來看,目前并沒有得到充分的積累,市場不太可能發生根本性反轉,年內市場仍將走向低迷。

 年末房價穩中趨降

 市場成交回暖的同時,多數房企截至10月底的目標完成率不如人意。從CRIC監測的已公開數據的21家房企來看,今年前10月銷售目標完成率平均值相比去年下滑14個百分點,完成銷售目標80%以上的房企僅占監測房企的28.6%。

 今年以來,不少房企為快速消化庫存,采取降價跑量等促銷方式,樓市已經歷了一輪降價。CRIC的一份研究報告指出,年末最后兩個月作為積極出貨的重要窗口期,將有新的一輪價格調整出現。陳嘯天也認為,絕大多數房企的業績完成情況并不理想,回款情況不容樂觀,年內房價仍將呈現穩中有降的松動表現。

 另外,中原地產監測數據顯示,截至10月底,10家標桿房企共計融資1111.5億元,相當于去年全年融資金額的85%。張大偉據此分析,房企資金情況緊張,疊加已經積壓半年以上的庫存,即使成交量明顯上升,房價短期上漲的可能性依然非常小,但繼續下調的可能性也在降低。

 房價什么時候再會上揚?中金一份研究報告指出,房價預計2015年第二季度之后才能回暖,環比調整幅度在5%以內,2015年全年整體將較為平穩。

 “預計明年下半年行業整體上行。”陳嘯天分析,從其提出的房地產周期模型來看,市場需要足夠長的調整期才能出現反轉。比如自2011年1月“新國八條”起,市場經歷了長達16個月的下滑,在2012年6月企穩回升,到2014年2月經歷了20個月的反彈,又再度進入低迷期。“根據目前市場的調整,很有可能導致明年下半年市場有效供應出現問題,造成供應端的相對短缺,這也將促使市場出現轉折。”（21世紀經濟報道）