來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

      今天，中國央行行長易綱在博鰲論壇發(fā)表講話稱，在中國是審慎的貨幣政策，我們沒有任何量化寬松、零利率政策，現(xiàn)在主要央行都在收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表，我們已經(jīng)有很長時間期待這樣的政策發(fā)生，我們也已經(jīng)準(zhǔn)備好了。中美的利率差異都是在舒適的差別內(nèi)。短期而言，我們已經(jīng)非常長時間關(guān)注貨幣政策的正常化，也會繼續(xù)審慎的貨幣政策。

    易綱還表示，目前為止，我們的利率自由化是朝著市場主導(dǎo)的方向發(fā)展，價格變量越來越重要，目前有兩條渠道，一個是基準(zhǔn)利率，還有一個市場利率。最好的利率改革方式就是為了使兩條利率軌道逐漸融合，更向市場利率融合，讓這兩條軌道更加審慎。

     易行長的講話信息量非常大，提前釋放了中國利率變化和金融改革的信號，我只摘取了對樓市有影響的兩段，按我的理解，包括以下幾個意思。

1、中國已經(jīng)準(zhǔn)備好提高基準(zhǔn)利率了，也就是做好了隨時加息的準(zhǔn)備工作，至于什么時候加息，就取決于CPI是多少了。

2、中國很早就沒有搞量化寬松的貨幣政策了，開始進入偏緊的貨幣政策。

3、歐美主要發(fā)達國家都退出了擴張周期，進入加息縮表周期，我們早有預(yù)期，也早有準(zhǔn)備，好在他們這個退出過程非常緩慢，我們有很充分的時間應(yīng)對，所以不會對我們有太大的沖擊力和殺傷力。

4、利率肯定是要改革的，方向就是往市場主導(dǎo)的方向發(fā)展，而不是由央行來規(guī)定一個基準(zhǔn)利率，實際上我們現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)了利率市場化改革，比如銀行房貸，首套利率很多都要上浮10%、15%，甚至是20%，否則銀行不貸款給你，而不是央行規(guī)定的基準(zhǔn)，這就是市場化在起主導(dǎo)作用，只不過影響的還是增量市場，尚未涉及到存量市場。

    中國加不加息可以說主要取決于物價指數(shù)這個唯一的指標(biāo)，即CPI是否突破3這個臨界點，而現(xiàn)在這又與貿(mào)易戰(zhàn)息息相關(guān)，貿(mào)易戰(zhàn)還打不打，如何打，打多久，存在的變數(shù)也很大，我們的大豆基本上全靠進口，如果真提高了關(guān)稅，那無疑會提高成本，大豆用來干嘛，榨油，喂豬，過去不是常說我們的CPI是被豬綁架了嗎，跟豬肉價格又緊密相連，所以這一連串的影響，都可能影響到物價指數(shù)。

    3月份我們的CPI又降到了2.1%，低的很，按照這個指數(shù)，離加息還有很長的距離，如果不是房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，如果不是歐美退出寬松我們的匯率有壓力了，央行真的恨不得降息降準(zhǔn)。

假如加息，那我們的房價肯定會受到影響，因為一旦加息，影響的就是中國的房貸存量市場，尤其是那些首套房貸以上浮10%甚至15%、20%利率買房的人，他們還要在加息的基礎(chǔ)上上浮相應(yīng)的利率。

   但這個加息的過程預(yù)計是比較緩慢的，而且有可能加了基準(zhǔn)后，首套房貸就不需要上浮利率了，不過也分城市，有的城市加息了如果貸款額度緊張，可能還是要上浮，大家發(fā)現(xiàn)沒有，金融越發(fā)達，額度越多的城市，利率反而越低，比如這一輪利率上浮，上海反而是最后一個上漲的城市，到現(xiàn)在買房貸款甚至還有基準(zhǔn)利率，而有的三線城市都上浮到20%了，比如東莞，大部分都是上浮10%以上。

    而且加息對樓市的影響至少需要加五六次，每次加0.25個百分點，才有效果，一兩次看不到效果的。

    看下上面這張利率變化圖，上一輪利率最高是在2011年，隨后利率一直在下調(diào)，但是你對照下當(dāng)?shù)氐臉鞘校�后面那幾年是不是依然非常低迷，而且哪怕利率一直下調(diào)，樓市仍然萎靡不振？絲毫沒有起到刺激的作用？

    比如杭州，2010年到頂，2011年開啟下跌，2012、2013慢跌，2014加速大跌，2015年見底，2016才反彈。

    比如海南，2010年到頂，2011、2012橫盤，2013年、2014年暴跌，腰斬，2015年企穩(wěn)，2016年反彈。

    但一線城市行情就好很多，比如深圳，2010年到頂，2011年下跌10%-15%左右后，2012年就穩(wěn)住了，2013年價格小幅反彈，2014年再次橫盤，2015年率先開啟暴漲。

    反過來，加息也是一樣，加息對樓市的影響不會立竿見影。這從02-07年的加息周期看更是如此了，02-06年稀稀拉拉加幾次，可以說沒影響，房價加速上升，除非是像07那樣又急又快。而2011年那一輪市場的萎靡，應(yīng)該說主要并不是由加息導(dǎo)致，而是因調(diào)控時間過長，累積起來的效果導(dǎo)致，否則不至于2012年開始降息，很多城市直到2016年才回暖。

    哦，既然加息效果那么緩慢，那你們會問我，二三四線買房為什么要小心呢？

    嗯，首先我要承認，有點標(biāo)題黨了，但并不影響我整個文章的分析內(nèi)容嘛，標(biāo)題只是為了吸引眼球的。因為很久沒有分析宏觀了，最近又有人問我一二三四線城市的樓市走向，所以趁機說說。

    其實未來樓市的走向主要還是跟調(diào)控有關(guān)，這一次政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心史無前例，而且已經(jīng)挖好坑等著你去跳了，說了房子是住的，誰讓你去炒房的，限售5年套死你，到時候房產(chǎn)稅再一出，大家都恐慌性拋售，房子過剩，需求不足的那些城市，你賣給誰去啊。

    一線城市沒問題，有需求在。我今天在北京群里提醒大家，剛需可以考慮買房了，因為跌了20%，我覺得可以入市了，不要過度悲觀，近期好幾個北京的剛需幾個月來連續(xù)跟蹤市場看房發(fā)現(xiàn)，市場回暖了，四五百萬的房子，房價漲了幾萬塊，北京樓市我最近計劃再專門寫一篇分析下供需。

    二線城市也分強二線和弱二線，而弱二線又分人口流入和流出，強二線又分房價高和低。

    弱二線中，拼命在吸引人才的城市，還處于安全線內(nèi)，比如長沙，西安，人口流入多，房價又不算貴，政府調(diào)控樓市非常努力認真，這種城市問題不大，不用擔(dān)心，房價短期控制的好，長期還有上漲空間。

    有些經(jīng)濟實力不強勁的城市，像石家莊這樣的，我真的覺得你還是要結(jié)合自己的情況來，前幾天有個石家莊的小伙子告訴我，沖動之下買了套房，交了定金和首付，感覺還款壓力大想退房，問我怎么辦，月供7500，收入8700，家里只有一套小戶型，市場價60萬左右，如果不賣就沒有別的現(xiàn)金流了。

    我給他的建議是，首付和定金都交了，肯定不會退你，房子只能買了，剛需嘛，買了就買了無所謂，如果你的小房子不是好資產(chǎn)，你又是風(fēng)險厭惡型，包括父母和你的公積金，家庭總收入確實影響到了你的生活質(zhì)量，那可以賣掉小房子，現(xiàn)階段先結(jié)婚，儲備現(xiàn)金流，后期不怕沒房子買，就怕沒錢，因為后面至少兩年內(nèi)我覺得不用擔(dān)心石家莊會漲價，隨時有機會再入市。

    市場已經(jīng)瘋漲過了，政府嚴厲調(diào)控，市場肯定會進入平穩(wěn)期，這幾年內(nèi)想要再漲是不可能的了，如果你的現(xiàn)金流很緊張，整天為了月供焦慮不安，我是覺得活的不值。

    強二線中，武漢感覺W哥吃得有點過多了，興奮過度，需要冷靜冷靜，除非武漢像杭州一樣搞拆遷了，讓拆遷戶來接盤，不然憑什么那么堅挺？合肥南京杭州近期都寫了專門的文章，可看往期專題。

    三四線城市，（主要是指中西部的三四線城市，東部因為經(jīng)濟較為發(fā)達，有人口流入，所以還沒那么悲觀，）我最擔(dān)心的是買完這一波，到2020年后，五到十年都沒有什么接盤俠了，一是90后的人口下降的比較厲害，二是人口依然是往一二線聚集，往沿海聚集，往三大經(jīng)濟圈聚集，以后中國的房地產(chǎn)真的只有結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機會了。

    比如廣東，說是要均衡發(fā)展落后地區(qū)，但粵東粵西粵北是永遠沒有前途的，人口往珠三角聚集是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，年輕人只有過年過節(jié)才會回潮汕，回老家，過完年馬上到深圳到廣州到東莞打工，做生意，即使以后在深圳買不起房，他們寧愿去東莞去惠州買房安家，也不愿意回老家買房，即使在老家買了也不會回去住，那房子以后有什么流動的價值呢？

    如果說地級市的房價六七千尚處于合理水平，但隨便一個中西部地級市都上萬的時候，你不覺得很荒唐嗎？

    其實每個城市的調(diào)研都有參考價值和共性，很多都只是時間先后，大家都可以看看其他城市發(fā)生什么做參考，這周會先出福州樓市調(diào)研的文章；

    來源：櫻桃小房子