調控高壓下，土地市場盡管總體熱度稍退，但重點區域依舊火熱。

機構數據顯示，盡管土地的供應和成交量都有所減少，但受過去一年地價持續上漲的影響，土地成交金額，同比仍然處在接近50%的上漲區間。

其中，二三線熱點城市開始成為土地市場的主力，據中國指數研究院發布數據，4月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占了13席。

分析人士指出，二線重點城市由于資源、人流、資本實力聚集情況較好，良好的市場預期帶動了土地市場交易熱度持續。但也有專家認為，資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產傾斜等情況，使開發商面臨較大的資金成本壓力，使土地市場擴張缺乏動力，未來或將總體持觀望情緒。

土地供應環比下降6%

據中國指數研究院數據顯示，4月全國300城市土地整體供應環比呈下行趨勢。全國300個城市于4月份共推出土地2043宗，環比減少6%，一二三線城市供應量環比均下降，其中一線城市供地節奏放緩，推出土地面積共計184萬平方米，環比減少19%，同比減少 46%。

但其中住宅用地的比例正在持續增加，在熱點城市尤為明顯。1-4 月，受中國指數研究院監測的10個重點城市中，杭州、成都、重慶、天津、上海、北京、南京、武漢、深圳 9 個城市供應量超過去年同期，重慶、 天津、武漢分別以 396 萬平方米、328 萬平方米、313 萬平方米的供應量排名前三位。

成交方面，當月全國 300個城市共成交土地 1428宗，環比減少36%，同比減少10%。10個重點城市宅地成交總量環比下滑近兩成，武漢、深圳無宅地入市。

土地供應量與成交量降溫的同時，伴隨著土地出讓金額的上漲。中原地產研究中心數據顯示，1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期上漲幅度達48.8%。

在全國土地市場熱度稍有消退的趨勢下，二線城市的土地交易卻明顯呈現火熱之勢。

據中國指數研究院發布數據，4月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占13席，成為市場交易主力，其中杭州領跑全國，土地出讓金收入近179億元，同比上漲242%；此外，二線城市中寧波土地出讓金雖未過百億大關，僅為60.7億元，但同比上漲強勁，增幅為559%。

據國家統計局發布數據，3月份，我國二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均比上月擴大0.3個百分點。對3月城市新建商品住宅銷售價格指數進行分析，杭州環比上漲0.3%，寧波環比上漲0.3%，南昌環比上漲0.6%，海口環比上漲2.1%。

業內分析人士指出，二線重點城市由于資源、人流、資本實力聚集情況較好，良好的市場預期帶動了土地市場交易熱度持續。

土地溢價率下降延續

土地市場的另一特點，則是調控抑制下的土地溢價率持續下降。

中國指數研究院的數據顯示，4月全國300個城市土地平均溢價率為18%，延續了今年第一季度的下降趨勢，較去年同期下降20個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為 20%，較去年同期下降25個百分點；一二三線城市溢價率同比均呈下降趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，當前溢價率總體上壓縮，在于溢價率的指標有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續，同時對于拿地的資金也會積極管控。

4月24日，北京市房山區、門頭溝區兩宅地因無人競價而流拍，僅延慶區延慶新城1宗面積 12 萬平方米的宅地成交，該地塊曾于去年掛牌，此次為重新掛牌出讓。至此，北京市2018年已有6宗住宅地塊流標。此外，4月領跑土地出讓金榜首的杭州，土地收入高達178.7億，卻于同日出現兩幅土地流拍的情況。

中原地產首席分析師張大偉認為土地流標的核心原因，一方面在于樓市限價背景下開發商出現資金緊張的問題，另一方面上市的部分土地的區位、屬性較差，從而導致流拍。

據同策研究院5月發布的《40家典型上市房企融資報告》顯示，目前境內融資環境依然不容樂觀，融資難度高，目前房企融資的戰場主要集中在海外資本市場。境內發債渠道依然收緊，境內銀行貸款融資渠道也進一步收縮，4月監測房企共融資47.20億元，環比上月下降16.28%。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，房地產市場下行過程中，開發商未來預期降低，拿地熱情下降，考慮資金回籠周期等問題，拿地更為謹慎。顧云昌指出房地產業很大程度取決于開發商融資成本及融資難易程度，而目前資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產傾斜等情況，使開發商面臨較大的資金成本壓力，使市場擴張缺乏動力，總體持觀望情緒。

來源：中國證券報