記者日前獲悉，包括工、農、中、建四大行在內的部分銀行宣布，本周起上調北京地區首套房貸利率，在央行基準利率基礎上上浮10%，二套房貸利率維持不變。加上前期已經宣布并執行的銀行，目前北京地區首套房貸利率已經普遍升至基準利率的1.1倍。

從基準利率的85折、9折到不打折，再到如今的1.1倍，北京地區首套房貸利率持續上行。不止是北京，去年以來，上海、深圳以及鄭州等熱點一二線城市的首套房貸利率也普遍上浮。

一切都在朝著監管所要求的“房住不炒”的方向發展。一邊是房貸利率上調，另一邊則是房貸杠桿率下降、個人房貸增速明顯下滑。央行營管部（北京）發布的數據顯示，3月北京地區新發放個人住房貸款平均首付比例49.1%，較上年同期提高8.1個百分點。

新標準近日陸續執行

工行北京分行日前接受記者采訪時表示，5月7日（含）以后網簽并受理的首套房貸款，利率不低于人民銀行基準利率的1.1倍。對5月7日前已受理的，可按原利率政策執行，但應于5月31日前執行完畢。二套房貸款利率政策不變。

中行北京分行表示，根據自身經營發展需要，首套房貸款利率將按照央行基準利率的1.1倍執行，二套房貸利率政策不變，自5月8日起執行。

目前，央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮1.1倍后即為5.39%。但是記者了解到，在實際操作中，貸款利率上浮至基準利率1.1倍的時間遠遠要早得多。

某央企員工李女士去年購買了北京北四環附近的一套二手房。等走完相關流程，到今年3月建行正式發放貸款時，貸款利率已經上浮1.1倍。

她無奈地告訴記者：“當時我也咨詢了工行和農行的一些網點，均表示上浮1.1倍，而且那時候這些網點還沒有額度�！�

某大行北京分行的一位工作人員告訴記者，受到支行額度緊張、對抵押物具體評估、客戶資信情況等因素影響，在實際執行中需要具體議價，其實利率上浮1.1倍已經執行了一段時間。但是這次是分行層面明確表示，首套房貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

根據融360網站統計的數據，民生、交行、華夏、中信等銀行的北京分行的首套房貸利率已經較基準利率上浮10%。

負債端成本上升房貸利率或會進一步上浮

為何銀行在這個時點宣布首套房貸利率不低于基準利率的1.1倍？

業內人士分析，銀行攬儲壓力加大，負債端成本上升，是銀行上調首套房貸利率的根源。

以招行北京分行的大額存單為例，該行網站上公布，5月發售的5年期個人大額存單的利率最高已經探至4.18%，而此前發售的同期限大額存單利率維持在3.85%左右。

據了解，其實在負債端成本不斷攀升的當下，不僅僅是房貸利率上浮，其他種類的貸款利率也在上浮。

某國有大行北京分行工作人員說，該分行3月底執行了貸款利率新政策，要求分行內所有新發放的貸款，執行的最低利率不得低于基準利率的1.05倍。而之前該分行執行的政策是，貸款利率不允許較基準利率下浮。

在這種趨勢下，下一步房貸利率根據各分支行自身額度情況，在1.1倍基礎上進一步議價，也存在可能。

根據融360網站上的數據，目前浦發銀行北京分行已經執行1.15倍首套房貸利率；東亞銀行和光大銀行則執行1.2倍首套房貸利率。

個人購房杠桿率顯著下降

房貸利率上調是一方面，房貸增速下滑、個人購房杠桿率下降則是硬幣的另一面。而且，利率上調有望導致房貸增速進一步下滑。

數據顯示，無論從存量余額的增速看，還是從增量數據的占比看，北京地區個人房貸都出現明顯的冷靜趨勢。

根據央行營管部（北京）公布的數據，截至3月末，北京地區個人住房貸款比年初增加71.7億元，比上年同期少增525.3億元，余額同比增長9.5%，增幅比上年同期低31個百分點。這是2014年以來，北京地區個人房貸首次出現個位數增長。

同時，一季度個人購房貸款新增額占人民幣各項貸款新增額比重已降至2.7%。

數據顯示，去年全年個人購房貸款新增額占人民幣各項貸款新增額比重是20.2%，2016年這一數據則是40.3%。從40.3%到2.7%，去年以來北京地區一系列房地產調控政策的成效立竿見影。

另一組數據也很說明問題。數據顯示，3月新發放個人住房貸款平均首付比例49.1%，較上年同期提高8.1個百分點，個人購房的杠桿率顯著下降。今年年初，有監管部門負責人接受人民日報專訪時明確提出，要抑制居民部門杠桿率。

“提抑制，并不意味著當前居民部門杠桿率高得離譜，而是近兩年居民部門的杠桿率上升速度快了一些。”交通銀行首席經濟學家連平認為，今年肯定能看到居民部門杠桿率增速下降，因為按揭貸款增速肯定會下降，甚至出現負增長。

杠桿率下降是“組合拳”的結果

個人購房杠桿率下降背后，是政策的一套“組合拳”。

去年以來，監管部門嚴厲打擊“首付貸”。去年11月住房和城鄉建設部會同人民銀行、原銀監會聯合部署規范購房融資行為，其中包括：嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資；嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務；嚴禁違規提供房地產場外配資；嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

同時，監管部門還要求銀行加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度。銀行在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。

此外，提高首付比例也是降低杠桿率的有力舉措。目前北京地區首套房的首付款比例不低于35%，其中非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套房的首付款比例不低于60%，其中非普通自住房的首付款比例不低于80%。

來源：上海證券報