房地產稅立法囊括整個房地產業 設計初衷是抑房價 |
盡管很多學者和諸多的民眾對出臺房產稅寄予厚望,希望通過房產稅抑制房產泡沫。可能他們看到這個政策后會失望,因為房產稅的力度不大、火力不足,這個稅種將注定與民眾所期望的降低房價背道而馳。 中國社科院公布的2011年《住房綠皮書》顯示,全國有35個大中城市的一般地段普通商品住房平均房價泡沫高達29.5%,其中,上海房價泡沫為36.5%,當年,上海的“湯臣一品”更爆出了超過30萬元/平方米的房源,“全國最貴”地位難撼。 傅蔚岡指出,房產稅橫空出世主要是為了抑制上海市房價持續快速上漲,壓制房價泡沫。 “但從最后結果來看,房產稅似乎對房價并未起到實質作用,2011年開始,上海市房價仍舊以4%的增速上漲。”不僅僅是房價,在新建住宅成交量上而言,也未起到實際作用。 “即便是置業者涉及到其中,他們也會想辦法規避。”上海一開發商指出,在原本涉及就過少的情況下,規劃范圍內的人還能為規避稅費找到出路,“房產稅連續兩年增幅過緩看起來似乎也在情理之中了。” 此外,針對上海而言,現行條例中,主要還是“限購令”的作用較為明顯。但許多業內人士認為“限購令”畢竟不是很符合市場經濟的行為,長期執行限購令會影響房地產行業的健康發展。因此有人提出應加大房產稅的征收力度和范圍來延續調控,從而取代限購令。 解讀 不動產登記為房地產稅鋪路 “不動產登記一出,看那些貪官哪里逃。”早在去年,關于不動產統一登記即將推行的消息就引起過熱議,多數者認為有助于反腐。日前,有專家透露,《暫行條例》已由國務院簽發,定于年內頒布,自2015年3月1日起施行。而不少房地產業內人士則認為,此條例針對所有置業者,“類似于溫水煮蛙,讓你以為登記不動產是在反腐,或許是為向不動產開征房地產稅奠定基礎。”傅蔚岡說。 有專家指出,房地產稅出臺有兩個前期必要條件,一是不動產信息登記并全國聯網,二是不動產評估。不動產信息的統一登記歸類整理,有利于相關部門掌握全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況,可以幫助解決房地產稅向存量開征第一個問題。 “先建成一個大數據,然后再來設計如何‘稅’。”傅蔚岡分析認為,不動產統一登記和房地產稅之間存在內在邏輯關系,前者是后者的技術準備和支撐條件。 因此,在房地產稅立法和全面鋪開之前,一定要建立不動產統一登記體系,并摸清全國的不動產“底細”。 不少置業者在為停止房產稅擴圍歡呼,而開發商卻在為停止擴圍焦躁不安,“事實上,現有所提到的房地產稅的內容,早已經開始實施,比如房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等等,開發商每年都在繳納。”上海一開發商透露,“可以說開發商的賦稅是相當重的,60%的費用都用于納稅了。” 開發商的這種說法也得到了傅蔚岡的認可,他認為從形式上而言,由地方政府出臺房產稅實施細則有違《立法法》,屬于地方立法違法。雖然上海、重慶兩地的細則都號稱獲得了來自國務院常務會議的授權;而且國務院常務會議規定征收房產稅也是基于《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定。但問題是,按照我國現行的法律制度,國務院并無制定房產稅的權力。“至少現在看來,房地產稅立法是一種進步。”傅蔚岡笑稱。 但停止擴圍后,工作重心轉移到行業中來,就意味著,開發商所繳納的稅費可能較以前更嚴苛,賦稅可能更大。 “最直接的影響就是我們的稅負增加了。”上海一開發商說,開發商也不傻,最后還是會直接轉化到置業者身上。 傅蔚岡指出,將房產稅擴大到房地產稅,最后的結果就是擴大納稅人范圍,讓更多的人到這個納稅范疇里面來。 最后的結果是擴大納稅人范圍 ◎展望 opinion 將房地產稅提升到立法程序中,同時意味著,房地產稅將以一種更加強勢的態度回歸,并且將更多的納稅人納入到該體系中來。2011年,上海市房產稅稅收達到了73億元,僅從稅收數據而言,房產稅在上海并無水土不服之象。但接下來兩年的停滯不前,更是用實際數字來說明,征收制度本身所存在的應用漏洞。 “暫停擴圍并不等于要終止收房產稅。”上海一開發商透露,將房地產稅立法,是為了“稅”更多人。在停止擴圍的消息發出之后,開發商比普通置業者看得似乎更透徹些。 ——傅蔚岡 上海房產稅規避案例 置業顧問一般會將價格做低到標準價格以下,但又不會低太多,“以防在房屋備案的時候查出來。”上述開發商透露,一般情況下會做到3萬元,這戶家庭一年需繳納120×30000×70%×0.4%=10080元的房產稅,比原價稅費少五成。(長江商報) |
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