數據顯示，今年1月份-11月9日，房企信用債發行規模已超4727億元，遠超去年全年。10月份以來，包括恒大、萬科、碧桂園、中海在內的多家房企密集披露發債計劃。為護航發債成功，不少房企主動上調公司債利率，尤其是中國恒大宣布獲準發行2-5年期合計18億美元、最高利率達13.75%的優先票據，這也是今年以來中國企業發行最大規模的美元債記錄。

    龍頭房企爭相境外發債

    房地產市場今年以來日子變得愈發不好過，萬科喊出了“活下去”的口號，中原做出了“排隊等死”的判斷，碧桂園集團總裁莫斌認為未來會二八分化，大魚吃小魚。加上多項政策出臺防范房地產行業的債務風險，房企融資環境持續收緊。數據顯示房地產企業的融資利率已經升到了2017年以來的高位，與此同時，統計結果顯示，房企債券明后年將迎來兌付高峰期。

    多重背景疊加下，房企吹響了爭搶發債的集結號。11月8日，中國恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元于2020年到期的11%優先票據、6.45億美元于2022年到期的13%優先票據、5.9億美元于2023年到期的13.75%優先票據，在新加坡證券交易所上市及掛牌。三筆票據合計融資金額達18億美元，約合人民幣125億元。值得一提的是，在這18億美元的融資中，恒大集團董事局主席許家印及全資持有的XinXin公司將各自認購2.5億美元的2022年票據及2.5億美元的2023年票據，本金總額為10億美元。

    查閱恒大過往債券發行記錄，此次利率成本打破了過往幾年的紀錄。恒大2010年曾發行13.5億美元、利率13%的企業債。恒大原計劃通過發行上述債券融資20億至30億美元，然而市場反應冷淡，最終不得不縮減規模。但這一說法并沒有得到恒大的確認。美元發債利率如此之高，在人民幣對美元貶值預期的環境下，有市場分析人士認為，這筆債務的資金成本或高達20%。

    不僅是恒大，曾豪擲200億元接盤萬達酒店的富力地產也在著急找糧過冬。11月5日，富力地產(02777)發布公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低于前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地產表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。換言之，就是公司負債過高，資金緊張是本次增發的重要原因。這是富力地產2005年上市以來首次進行股權再融資。數據顯示，富力地產在2018年發行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

    房地產信用債發行規模達4727億元

    10月份以來，包括萬科、碧桂園、中海在內的多家房企密集披露發債計劃，共性是發債利率愈來愈高。市場研究機構報告顯示，在中資房企境外發債中，恒大、碧桂園、綠地及萬科的美元債存量規模在同行中位居前列，其中恒大的境外總融資規模最高，達到885億元，美元債的平均發行利率為9.1%。數據顯示，今年以來房地產信用債發行總量達到4727億元，超去年全年，合共發行了463只，房地產凈融資額為1007億元。不少企業面臨短期償債壓力，數據顯示，房企債券明后年將迎來兌付高峰期，2018年地產債到期規模將在2094億元左右，巨額債務壓頂，房企也都在想盡辦法加快資金回籠。

    現階段，房地產市場已經呈現出明顯的二八分化趨勢，根據中指院的最新數據，今年前10個月，碧桂園、萬科、保利繼續位列拿地金額榜單的前三位。其中，碧桂園以1197億元的拿地金額繼續位居榜首，萬科以1162億元排第二位，保利以888億元排名第三，碧桂園和萬科更是以超1100億元拿地金額領先行業。

    當然，大型房企在積極拿地的同時，也在加快資金回籠。恒大在各地樓盤89折銷售搶跑，碧桂園在多地選擇了降價，萬科在廈門也是選擇了簡化住宅裝修促銷出售的玩法，在“房住不炒”的政策下，與其干耗房價，不如選擇降價銷售來加速資金回籠。

    上游財經顧問江瀚認為，未來幾個月乃至明年上半年，房地產融資環境趨緊的態勢并不會得到根本性改變，也沒有看到市場有出現窗口期的可能性。大房企應該加快周轉速度，讓資金回籠，中小型房企除了提高周轉率外，或只能尋求于上市，還沒有上市且負債率太高的房企融資壓力會比較大。

    在面對融資難的問題時，中小型房企所采用的措施則是赴港上市，從而獲得資金。我們看到，10月11日美地置業于港交所上市，僅最近一個月內，就有河南的恒達集團、南京銀城國際、杭州的德信中國在港交所披露招股書，其中恒大集團已通過聆訊。預計年內將會有8家房地產企業香港上市。

    （文章來源：投資快報）

    來源：東方財富網