地方給出的松綁理由，可以有千萬個(gè)，但保持樓市穩(wěn)定是前提，實(shí)現(xiàn)不了必然是嚴(yán)厲問責(zé)，各市看著辦。 

   研究了幾年、準(zhǔn)備了幾年，樓市調(diào)控長效機(jī)制終于有眉目了。12月19日中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的前一天，山東省住建廳對菏澤“取消限售”明確表態(tài)，“不干涉地方政策、省廳總體把握”。緊接著，廣州明確“330新政”前批準(zhǔn)的公寓項(xiàng)目可賣給個(gè)人；杭州購房社保“不能斷繳”調(diào)整為“可補(bǔ)繳3個(gè)月”；珠海非戶籍購房需5年社保的門檻大幅調(diào)低至1年。可以判斷，接下來很多城市會松綁政策。歷史總是驚人地相似，“政策底”來臨，樓市新周期要到來了嗎？ 

   很難講。12月21日傍晚的中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿，關(guān)于房地產(chǎn)的第一句，就是“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”。長效機(jī)制是什么？那就是“權(quán)責(zé)對等、激勵(lì)相容”：調(diào)控主導(dǎo)權(quán)給到地方，出什么政策、力度多大、什么時(shí)候出，統(tǒng)統(tǒng)由地方自己決定。但是，穩(wěn)定地價(jià)房價(jià)、穩(wěn)定成交量、穩(wěn)定秩序和預(yù)期等，地方也要背起這些責(zé)任。所以，通稿中明確要“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”。過去一直講的是“落實(shí)”，現(xiàn)在改為“夯實(shí)”，一字之差，但分量是沉甸甸的。 

   地方主體責(zé)任，強(qiáng)調(diào)了很多年，但效果一直不好。過去，地方“以文件落實(shí)文件”、“以會議傳達(dá)會議”、“以精神貫徹精神”司空見慣。近年來，高低搭配、捆綁銷售、網(wǎng)簽限制等是粉飾數(shù)據(jù)的慣用做法、見招拆招。照理說，“控制房價(jià)過快上漲”，要表達(dá)的意思大家都理解，但國人“玩兒文字游戲”無出右者。最后，都知道房價(jià)過快上漲了，但就是能以數(shù)字來搪塞。所以，7月31日的政治局會議，“遏制房價(jià)上漲”擲地有聲。10月28日，住建部和統(tǒng)計(jì)局嚴(yán)查統(tǒng)計(jì)違法。 

   2016-2017年的“穩(wěn)增長”和“去庫存”誘發(fā)“地王潮”，高價(jià)房堰塞湖貫穿2018年，地方粉飾數(shù)據(jù)也有無奈，但現(xiàn)在泄洪了。2019年，揮別過去、正本清源。地方依賴樓市，這是現(xiàn)實(shí)，但中央指出了一條坦途，即地價(jià)房價(jià)穩(wěn)定并“去金融化”，對接“房住不炒”和回歸民生保障。樓市空間還很大，基于美好生活的人居改善，新市民扎根訴求的“先租后買”，存量盤活的更新改造，不一而足，這都是樓市和實(shí)體的融合。當(dāng)然，中央會創(chuàng)造貨幣適度，流動(dòng)性合理充裕的理想環(huán)境。 

   另外，樓市量價(jià)考核、利率和杠桿、稅收政策，特別是嚴(yán)厲約談和問責(zé)，這些關(guān)鍵的調(diào)控工具掌握在中央手里。同時(shí)要注意的是，近年來從上到下整頓吏治后政通人和，對地方主政者“唯GDP論”的指標(biāo)考核明顯淡化。因此，調(diào)控權(quán)責(zé)下放后，能實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容，即信息透明的基礎(chǔ)上，基于委托方（中央）蘿卜（資源支持）加大棒（可置信的威脅），受托方（地方政府）有動(dòng)力向雙方效用最大化靠攏。由此，地方政府在調(diào)控上繼續(xù)“出工不出力”，求短期業(yè)績的激勵(lì)下降。 

   因此，會議對因城施策總體原則的描述，從原來的“分類調(diào)控”轉(zhuǎn)向了“分類指導(dǎo)”，從原來的“地方政府”到“城市政府”。相比“調(diào)控”，“指導(dǎo)”更重視柔性的機(jī)制設(shè)計(jì)，通過激勵(lì)相容自然實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對等；相比地方政府，城市政府更重視剛性的責(zé)任落地。新的調(diào)控機(jī)制不像過去，以行政命令式的指示，從上到下部署調(diào)控。但最后，看著走歪的政策、消解的效果，決策者卻無可奈何。變化的背后，體現(xiàn)的是政府治理上的巨大智慧和進(jìn)步，真可謂治大國如烹小鮮。 

   2018年，菏澤棚改的規(guī)模全國第一，新房市場在2019年回落，不退出限售，或無法消化供應(yīng)量；目前，廣州公寓待售去化周期拉長至23.1個(gè)月，需要調(diào)整“類住宅”政策；看著廣深競爭力越來越強(qiáng)，夾在中間的珠海，要大量吸引人才、人口，需要調(diào)整社保年限。所有這些，都是地方結(jié)合本地實(shí)際的自主行為。2019年的樓市調(diào)控，不僅是因城施策，更是千城千策。當(dāng)然，地方給出的松綁理由，可以有千萬個(gè)，但保持樓市穩(wěn)定是前提，實(shí)現(xiàn)不了必然是嚴(yán)厲問責(zé)，各市看著辦。

  來源：證券時(shí)報(bào)