今年上半月，30 個大中城市商品房成交開始走弱，而上海商品房成交量也環(huán)比大幅萎縮。應對市場上唱空樓市的聲音，分析師蘇雪晶表示，僅憑短期數(shù)據(jù)就判斷樓市出現(xiàn)下行風險存在片面解讀的嫌疑。

繼去年12 月創(chuàng)出歷史新高后，今年1 月上半月，30 個大中城市商品房成交開始走弱。而中國一線城市上海1月第二周(2015 年1月5日至1月11 日)商品房成交 24.7 萬平，環(huán)比跌 54.45%；商品住宅成交 16.3 萬平，環(huán)比跌 49.55%。

對此，有媒體和分析人士表示，上海樓市面臨下行風險。

分析師蘇雪晶團隊表示，僅憑環(huán)比的周度數(shù)據(jù)就判斷上海樓市出現(xiàn)下行風險存在片面解讀的嫌疑。蘇雪晶團隊在其報告中指出：

首先，一個月中周度環(huán)比下跌是正常現(xiàn)象，我們統(tǒng)計的上海14 年1 月四周的住宅成交環(huán)比依次為-14.11%、-6.08%、-5.77%、0.65%，呈現(xiàn)觸底反彈態(tài)勢。

第二，環(huán)比的前一周基數(shù)(2014 年12 月29日至2015年1月4 日)是一個特殊的成交時點，兼具年末的成交高峰和元旦假期導致的成交低點，使得該周的可比性不高。

第三，部分媒體統(tǒng)計口徑不包含保障房，若考慮保障房影響，上海上周商品住宅成交面積環(huán)比降 25.25%，同比增長 18.67%，商品房環(huán)比降 37.48%，同比增長 15.09%。考慮一個完整的半月成交，截至 1 月 15 日，上海 1 月商品住宅成交環(huán)比下降 15.73%，同比增 10.82%。相較14 年的低迷，15 年 1 月上旬改善顯示上海樓市持續(xù)向好。再次強調(diào)一周的下跌只是高點之后的正常回調(diào)，并未意味著樓市風險增加。

蘇雪晶團隊還表示，從供應和成交結(jié)構看，上海住宅市場并不存在嚴重的結(jié)構失衡問題。14 年上半年 100 平以下剛需產(chǎn)品供應占比偏低，9 月份逐步回升，穩(wěn)定在 40%左右。而100 平以下剛需產(chǎn)品成交占比從二季度開始就在 35%-40%區(qū)間徘徊，這說明主流需求能夠得到市場識別并逐步滿足。

根據(jù)中信建投的跟蹤，在 930 認貸不認房、降息等一系列政策刺激下，樓市尤其是一線城市自去年 9 月觸底反彈，量價齊升，住宅庫存也自去年 10 月份進入去化下行通道。截至1 月15 日，一線城市 1 月住宅成交面積 175.8萬平，環(huán)比降 17.8%，同比升 18.9%。蘇雪晶團隊再次強調(diào)環(huán)比下調(diào)是為筑底回升創(chuàng)造條件，同比上升已經(jīng)預示基本面向好態(tài)勢。隨著行業(yè)流動性繼續(xù)呈現(xiàn)寬松格局，疊加主流城市供貨量的恢復，蘇雪晶團隊堅定看好一線城市和二線省會城市的后續(xù)表現(xiàn)，尤其在春節(jié)后，市場成交逐步恢復將是大概率事件。

土地市場層面，過去的一周上海等一線城市土地市場相對平淡，但北京區(qū)域異常火爆，華潤首開平安聯(lián)合體以 86.25 億競得北京豐臺鄉(xiāng)地塊，刷新北京總價地王紀錄。14 年上海董家渡、北京華嘉胡同等地王成交再次體現(xiàn)一線城市資源稀缺，背后實際是市場對主流城市的認可和資源的激烈競奪。上海作為全國的經(jīng)濟、金融中心，疊加自貿(mào)區(qū)的政策優(yōu)勢和市場回暖的背景，其土地市場后續(xù)將有不錯的表現(xiàn)。

安信證券高善文同樣表示，1月暫時的成交走弱并不意味著樓市面臨下行風險。

高善文在報告中指出，1 月上半月成交的走弱可能受開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩、售房者觀望情緒等影響。在過去幾輪市場恢復過程中成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些波折，其實比較常見。未來幾個季度，商品房成交即便在過去三個月平均水平上維持，那么2015年上半年銷售同比的回升也將是非常驚人的。

從歷史數(shù)據(jù)來看，一二線城市商品房成交有一定的領先性。近期房市回暖也顯現(xiàn)出向三四線城市擴散的積極勢頭，一些存貨偏高的城市例如溫州、常州等均在回暖。11-12月銀行信用投放擴張，企業(yè)中長期信用增長尤其顯著。

針對2016年房產(chǎn)稅立法沖擊樓市的說法，蘇雪晶表示，地產(chǎn)稅的推進必須達成不動產(chǎn)登記制度推進(技術體系)和房地產(chǎn)稅立法(法律體系)2 個條件，綜合兩者的推進進展，預計二者最快在 2018 年才能看到實質(zhì)性結(jié)果，考慮到推進難度以及利益博弈，預計延后的概率較大，總體房地產(chǎn)稅在2020年左右實施的可能較大，因此市場對于2016年房地產(chǎn)稅出臺的擔憂毫無必要，再次重申房地產(chǎn)稅至少在中期之內(nèi)不應再成為干擾市場的噪音。

而在蘇雪晶看來，多家深圳房企房源遭到鎖定的問題則大多屬于烏龍。

1月份佳兆業(yè)事件后媒體又曝出多個房企有房源被“管理局鎖定”，蘇雪晶團隊強調(diào)，深圳房源鎖定原因多樣，多和相關房源日常變更、登記等有關，且及時糾正，就可以在管理局申請解鎖，這與管理層出現(xiàn)巨大變動所帶來的房源鎖定存在本質(zhì)區(qū)別。

（中財網(wǎng)）