2014年，北京樓市調控基調未變，但中高端項目的定價限高逐漸解放，為市場帶來了新的增長點，與此同時，為實現“中端有支持”，自住型商品房政策開始走向臺前，對傳統純商品房的剛需市場產生了極大的沖擊；再加上其中穿插了信貸放松、降息等定向寬松的房地產新政，以及房企對互聯網思維的渴望和營銷的求新求變，都使得去年樓市充滿變數。站在2015年的入口處，回望2014年，這些值得關注和盤點的重要趨勢，其中又將如何深刻地影響到今年的樓市，更值得關注。

調控·2014

限購依舊 限價放開

整個2014年，北京樓市仍然將堅決實施“去投資化”的各種調控手段，盡管放眼全國，二三線城市紛紛開始松綁限購，但北京堅守依舊。

但“限價”卻出現變動。此前針對高端項目，有2013年底之前“單價4萬元”暫緩發證的“明示”，2014年雖沒有明文退出，但實際操作中已不再堅持——去年6月開始，保利海德公園與泰禾拾景園等高價項目陸續被放行，年底融創農展館項目高達16.6萬元/平方米的“歷史高價”也得以通過。

影響·2015

中高端盤大戰打響

限價放松使得供應方開盤迅速開閘，直接刺激了市場供應的增加。但是在限購依然主導市場的背景之下，尚未轉化為成交的突破。不過，由于成本的提升，更多北京項目選擇了走中高端路線，也使得這一區間的市場在今年充滿激烈競爭。

自住房·2014

“中端支持”初現成效

自住型商品房在2014年全面開花結果。這一年當中，共有22個自住房項目完成了選房并實現簽約，共成交自住型商品房18860套，限定價格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周邊商品房低出30%”巨大價格優勢使得其成為市場中的“香餑餑”，大量具有北京購房資格的客群放棄了對普通商品住宅的關注，轉而投向自住房輪候，并在初期形成一股申購熱潮，客觀造成了去年純商品住宅成交的歷史新低。

影響·2015

剛需盤將受沖擊

除去實際成交之外，自住房對于市場的影響還體現在預期方面：目前已成交的自住型商品房用地預計還可提供3.6萬套左右，相當于2014年成交量的2倍。2015年普通商品房市場的剛需項目，將會面臨更猛烈的沖擊。

政策·2014

定向寬松年底翹尾

雖然樓市政策在2014年依然是以收緊為主，但是去年自三季度末開始，全國性的信貸政策放松也開始惠及北京市場：首套房認定標準的調整以及房貸利率下限的重申，新的普宅認定標準等，都對年尾樓市翹尾構成一定影響。而到了2014年11月21日，央行宣布降息，無論是對于房企開發貸壓力還是購房者房貸壓力的減輕，其作用都是不言而喻；而12月31日，北京市公積金管理中心將貸款上限由此前的80萬元提高到120萬元，調控政策逐步轉向寬松。

影響·2015

釋放寬松信號

這些定向寬松政策在2014年出臺時間較晚，對樓市的事實影響有限。

但帶來的寬松的信號和對長期預期的影響，將使得2015年的購房人心態較為寬松，也為樓市帶來了生機。

土地·2014

出讓土地141宗

2014年北京土地市場共有141宗土地實現成交，比2013年減少73宗。盡管成交土地宗數與面積同比均有所減少，但是土地出讓金總金額卻高于2013年，達到1916.9億元。亞豪機構數據顯示，去年北京土地成交平均樓面價為11526元/平方米，土地市場呈平穩態勢。由于拿地機會有限，房企選擇更謹慎，預判更全面，拿地節奏更加科學。特別是下半年及四季度，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復。

影響·2015

聯合體拿地越來越多

土地市場的競爭準入門檻提升，使得一些企業不得不逐漸考慮以聯合體的方式來共同拿地，這在2015年的樓市已經逐步顯現；同時，部分區域標桿地塊不斷出現，預示著中高端項目將會遍地開花。

市場·2014

成交量超6萬套

據亞豪機構統計數據顯示， 2014年北京商品住宅(不含保障房)共成交79784套，比2013年分別減少26.7%、29.8%，如果扣除其中的自住房所貢獻，純商品住宅60924套的成交量為近年來的下游水平。

雖然銷量不佳，房企卻不愿重復以前的“以價換量”策略。一方面是因為市場蓄客難，購買意愿疲軟，因此降價促銷的動力較小；另一方面是源自高端項目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整體市場的成交均價。

影響·2015

購房人或加深觀望

目前，北京的房價已經處于較高位運行，購房人承擔的壓力越來越大，因此對降價的期盼越來越深；另外，由于房企的庫存一增再增，很可能突破10萬套大關，因此降價也并非不可期待，購房人的盼跌心理和觀望情緒都有所增加。

（北京晚報）