1、今年在南京，只要搖到號買的房子都是賺的，典型的萬人搖的項目，比如某項目有3000個名額，最多的一個項目有近6萬人搖號，百分之零點幾的機率得到房子。2、營銷今年也出現(xiàn)了很多問題，滯銷盤問題可能更多，一方面是渠道繼續(xù)在綁架開發(fā)商，部分比較依賴渠道的項目的占比不斷的提升，那些特別依賴渠道的占比已經(jīng)提升到90%，傭金最高也達到10%。3、從產(chǎn)品角度來講，2020年我們做了一個產(chǎn)品質(zhì)量問題監(jiān)測，從目前所有的全媒體統(tǒng)計情況來看，產(chǎn)品的問題投訴還是居高不下，最好的產(chǎn)品是售樓處，很多的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，在20年前就是這樣。4、今年整個銷售面積將達到17億平方米，但是這是預(yù)測，因為最后一個月的數(shù)據(jù)還沒有發(fā)，但是我們預(yù)測全年的竣工數(shù)據(jù)只有9億平方米。從2015年開始銷售面積不斷上升，或者說從2016年開始不斷上升，但是竣工的量一年比一年少，這是一個非常奇怪的現(xiàn)象。5、房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。因為今年的房地產(chǎn)行業(yè)同樣出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，在今年一季度下降近40%的情況下面，在三季度就拉回來了，在四季度都回正了。房地產(chǎn)真的是壓艙石和穩(wěn)定器，這也是整個2020年中國地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，也是中國整個經(jīng)濟最大的亮色之一。6、今年土地市場金額再創(chuàng)新高，土地市場非�；钴S。當然土地市場的火熱不是熱在所有的區(qū)域。我們統(tǒng)計300個城市，金額達到了7.38萬億，再創(chuàng)新高。300城的平均樓板價達到了2613元，其中海門地價上漲了76%排在第一位。上海今年有2830億，同比增長了53%，排在第一位。7、從銷售的角度上來說，上海排在金額的首位，5034億元，增長了24%；杭州居第二，去年是杭州第一，但是也超過了4000億，增長了19%；北京超過3000億，廣州也超過3000億，深圳接近3000億，所以今年北上廣深加上杭州還是占了前5位。重慶排在面積的首位，1779萬平方米，降了22%后還在首位，所以重慶也很厲害。8、今年一手房最高價在上海：最高成交單價到32萬，總價最高到1.9億。最低價門檻在深圳：整個深圳所有的一手房的成交當中的最低的一套191萬，最低的成交單價是2.7w。整個深圳的最低價門檻值已經(jīng)高出所有城市一大截,包括北京、上海、南京、合肥、廈門等城市。深圳的整體房價還是最貴的，倒掛了差不多12%。豪宅公寓市場深圳也獨占鰲頭。但是無論是北京上海還是深圳，對于剛需的年輕的這些群體來講，上車還是非常困難。9、上海一手房市場成交超五千億，二手房超一萬億（同比增長30%），二手房超過了一手房成交的一倍，整體達到1.5萬億以上。統(tǒng)計到的15個二手房規(guī)模相對較大的城市實現(xiàn)了近4.3萬億的總成交額，推算到全國總數(shù)應(yīng)該在7萬億左右。今年的二手房全面承接了剛需：10個城市中，70平以下的二手房成交占了27%，70~90平占了33%，全部加在一起，超過了60%。10、2020年千億房企數(shù)量預(yù)計將由2019年的34家增至40家以上。全口徑金額全面上升，但部分房企操盤口徑和權(quán)益口徑已經(jīng)開始下降。這一現(xiàn)象未來可能成為常態(tài)。11、房企貨值集中度仍在提升。前30強占了70%貨值，強者恒強是主題。10強拿了40%的貨值。12、下半年出現(xiàn)投資全面回籠，三道紅線、政策調(diào)控拿地下降明顯，前11-20企業(yè)下降最明顯。綠企今天才能保持拿地增速。13、房企降杠桿速度加快，增加分母，減少分子成為主要方式。大量房企降杠桿速度加快，手段包括：上市、配股，永續(xù)債、項目轉(zhuǎn)讓，承債權(quán)轉(zhuǎn)讓，并表權(quán)轉(zhuǎn)讓等。14、國內(nèi)物業(yè)市場規(guī)模超過1.2萬億，增速超過20%，增速遠超地產(chǎn)行業(yè)。從2020年營收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購數(shù)量及金額不斷攀升，物企并購開始加速。物業(yè)百強集中度30%，和開發(fā)企業(yè)接近70%差距很大。16、物業(yè)四大梯隊分化，未來伴隨物業(yè)企業(yè)分化，近半淪為“僵尸股”。1、從不確定性到確定性。這幾年房地產(chǎn)銷售面積都沒有增長，四年時間在一個數(shù)值上徘徊，而房價一直在漲。市場已經(jīng)從去年三四線城市成交為主到今年一二線城市成交占比大，造成整體房價上升，未來高點很難大幅度再突破。三道紅線政策出臺后，很多房企拿不到更多的資金，沒有額外的資金加入，企業(yè)沒有動能，行業(yè)沒有動能，市場進入無增長的時代。過去兩三年不確定充滿了整個行業(yè)，甚至出現(xiàn)了行業(yè)的上下波動，2020年行業(yè)帶上了三條紅線緊箍咒后，在這樣的確定性下面，當然還有確定性，就是我們提了4年的房住不炒，行業(yè)發(fā)展方向已經(jīng)非常理性。2、房地產(chǎn)業(yè)是最大的金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)。如果把它比作三個圓的話金融的圓會越做越小，服務(wù)業(yè)會越做越大，制造業(yè)會越畫越圓。3、房企要學(xué)習(xí)金融機構(gòu)，每年要做壓力測試，經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流都要進行關(guān)注。這兩個數(shù)字加在一起是正還是負，對企業(yè)來說非常重要。第二個壓力測試，就是把所有的資產(chǎn)，包括在售的項目，已經(jīng)拿下來的土地，存量的資產(chǎn)，包括賣不掉的東西，全部以市場價賣光，然后再減去所有的負債、應(yīng)付款全部減完，最后得出來的數(shù)字是第二道壓力測試。兩個結(jié)果不錯的房企，可以繼續(xù)大步前進。4、2021年有50%的企業(yè)會是綠的，有個別房企三年轉(zhuǎn)綠都很困難。5、未來房企要跟著客戶走，認真跟著客戶走，重新做好需求的研究和分析，最核心的就是投資，進對城市拿對地，要精選城市、精選土地，有一些指標給大家參考，短期有6個指標，中長期指標有4個。6、我們也注意到有的城市戶籍人口變化情況非常好，比如說深圳增加了30多萬，總量三年平均每一年增加30多萬。上海的人才政策放開，整個上海的常住人口的規(guī)模原先說是控制在2500萬，今年在2500萬，后面加了一個左右，有這個左右就好很多。出生人口也發(fā)生變化，哪些城市喜歡生孩子一目了然，上海的出生率比深圳低很多，上海和北京差不多。7、結(jié)婚和人口基數(shù)有關(guān)，也和年輕人想法有關(guān)，多城市結(jié)婚數(shù)字減少，但不明顯，因為基數(shù)多。離婚關(guān)乎限購政策，離婚率上升，說明城市需求會增加。上海VS深圳，10年間深圳出現(xiàn)3倍以上離婚增長，說明深圳在買方市場出現(xiàn)了一定問題。8、上海今年市場好，得益于去年棚改提速，且位于上海中心區(qū)域，涌入大量資金。
9、三四線歸到交通的利好釋放，能給出行業(yè)好和不好的判斷。從這個角度來說，軌道交通對區(qū)域市場影響最大。10、過去10年賣房對投資占比情況不是說大就好。長沙為何房價漲不上，過去10年成交總量僅次于成都，高于上海北京，但人均是上海北京5-6倍，人均購房量大，不需要做調(diào)控就可以控住。11、城市投資判斷上，地價創(chuàng)新高的城市，寧波、臺州、溫州、湖州、嘉興、南通……需處于短期觀望，北上廣深等城市則3-5年中長期看好。投資模式上有兩種方式：第一，對今天的重點城市做好深耕；第二，要多合作，尤其是非重點城市，合作才是最大的機會，可以從原先的合作模式中操盤，甚至操盤并表都不要，主要是選一家信任的企業(yè)合作。12、在“95-00”客戶群體中，有房族占52%。無房的占48%，整體分為四類：24%袋鼠族、12%樂租族、36%奮青族、28%房二族。他們擁有的五大共性是：都不想多負債、都想買三房、喜歡自己做裝修、戶型功能要齊全、人人都愛玩抖音。13、改善要注重尺度和空間，沒有好的衣帽間談不上改善。對于健康空間的需求也不用說了，成為改善型產(chǎn)品的標準配置，大家對細節(jié)也越來越關(guān)注，比如現(xiàn)在出現(xiàn)了很多網(wǎng)紅車庫，細節(jié)做好了，未來溢價空間會非常大。14、今年是營銷線上元年。2020年因為疫情，線上戰(zhàn)場提前來到，現(xiàn)在很多人花20%-40%的時間線上看房，現(xiàn)場看房的數(shù)量已經(jīng)下降了。加上AI人工智能的加入，很快就可以看到令人滿意的結(jié)果。使得大家的營銷費用和成本節(jié)省。15、未來哪些第二曲線，首選還是物業(yè)，物業(yè)中非住宅領(lǐng)域是發(fā)展的重點，教育醫(yī)療的服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)等等，縱向服務(wù)是真正的藍海。接下來就是收并購的高峰，抓住一兩年的時間對于物業(yè)來說是最重要的。今天很多業(yè)主都愿意為溢價買單了，有超過一半的業(yè)主愿意付出超過房價漲幅3%的溢價。16、政府特別關(guān)注租賃，沒想到今年租賃變成現(xiàn)在這個樣子，沒人想到今年暴雷的情況這么猛烈，但還是有很多人會都去租賃，很多有房人也會去租賃，比如有孩子的為了讓孩子上學(xué)方便。越來越多的企業(yè)做輕資產(chǎn)運用模式。重資產(chǎn)模式回報周期特別長，所以開始轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運營模式，只能從增值服務(wù)中尋找收益。17、商業(yè)市場的消費主力發(fā)生變化：Z世代20%人口在貢獻30%的銷售。因為需求主體變化，決策也隨之發(fā)生變化，移動互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)容營銷興起，也引發(fā)了新需求：單身經(jīng)濟、陪伴經(jīng)濟、矛盾經(jīng)濟（朋克養(yǎng)生）、社交經(jīng)濟。要適應(yīng)這樣的需求，也要為其買單。18、政府在拉動文旅行業(yè)，這是文旅最大機會，萬億市場分成了三段：前段投入建設(shè)投資、中間是不動產(chǎn)投資、后端運營產(chǎn)業(yè)投資，每年基本都在6萬億以上。把文旅和IP結(jié)合，仍是勾地的很好的拿地方式。很多房企孕育了自己的IP。這些IP帶動了文旅地產(chǎn)公司不斷拓展。19、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中國和西方仍有差距。2020年中國1.17萬億美元，只占GDP7.5%，這個市場非常龐大，早晚要達到美國20%的目標。人口老齡化趨勢不斷上升，養(yǎng)老會超越房地產(chǎn)行業(yè)，2020年只是起步。養(yǎng)老地產(chǎn)做好的關(guān)鍵仍在運營。3+N模式是關(guān)鍵：治療亞健康領(lǐng)域、高齡老人護理領(lǐng)域、老年病康復(fù)領(lǐng)域，N（智慧養(yǎng)老、適老化改造……）20、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得益于勾地，成為近年熱門。從過去1.0模式進化到了3.0模式。投資運營分離，輕資產(chǎn)化趨勢明顯。參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房企（萬科、碧桂園、中南、金地）開發(fā)模式各有所長，只要真做產(chǎn)業(yè)，未來都有很大空間。此外，公募REITS在加速也構(gòu)成了強效利好。21、跨界投資蔚然成風(fēng)，房企趨于BAT：不自己干，投錢投企業(yè)讓他們幫你干，未來房企要躺著也能賺錢。
來源網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。
|
