| 隨著十三屆全國人大三次會議正式表決通過了《民法典》，從2021年1月1日開始，我國依法保護民事權(quán)利將進入全新的“民法典時代”。其中，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的條例部分也都進行了較大的改動，包括土地使用權(quán)續(xù)期、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同、居住權(quán)、抵押權(quán)、承租人優(yōu)先購買權(quán)、承租人優(yōu)先承租權(quán)等方面。
我們給大家整理了與房地產(chǎn)有關(guān)新政影響和應(yīng)對建議，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)和收藏。 １、住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限業(yè)主對房屋享有無期限的所有權(quán)，但是對房屋所在的建設(shè)用地的使用權(quán)是有期限的。因此，購房者在購買房屋時應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注房屋建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。２、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期《民法典》第三百五十九條區(qū)分了住宅建設(shè)用地使用權(quán)與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期。
上述條款對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用的規(guī)定尚不完善。關(guān)于續(xù)期費用的繳納方式、減免標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期周期等具體規(guī)定有待相關(guān)法律法規(guī)進一步完善。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條第一款［１］的規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即需要全體業(yè)主“雙過半”參加表決。而根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)由“雙三分之二以上”的業(yè)主參加表決。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，使用維修資金需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即需要全體業(yè)主的“雙三分之二以上”同意。而根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，應(yīng)由“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，且參加表決的業(yè)主“雙過半”同意，即只需全體業(yè)主的“雙三分之一”同意就能通過表決。３、維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布《民法典》第二百八十一條明確了維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，且根據(jù)《民法典》第九百四十三條［２］的規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況的公布主體應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)人。該條款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的信息公開義務(wù)，有利于保障業(yè)主的知情權(quán)。在緊急情況下，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。
小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收入（如電梯廣告）在扣合理成本后應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)注意這點，避免因擅自使用該部分收入而產(chǎn)生糾紛。 《民法典》相較《合同法》新增第二十四章物業(yè)服務(wù)合同，具體為第九百三十七條至第九百五十條。１、確定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)《民法典》新增第二十四章物業(yè)服務(wù)合同是一項重大突破，使物業(yè)服務(wù)合同從無名合同正式轉(zhuǎn)為有名合同，消除了關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的分歧。２、明確物業(yè)服務(wù)合同的一般規(guī)定該章節(jié)詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同形式、內(nèi)容、效力、期限、續(xù)訂、解除和中止等。業(yè)主的義務(wù)包括：支付物業(yè)費義務(wù)、告知、協(xié)助義務(wù)、賠償損失義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)包括：一般義務(wù)、信息公開義務(wù)、禁止整體轉(zhuǎn)委托，以及物業(yè)服務(wù)合同終止后的移交義務(wù)、后合同義務(wù)等。
可以說，此次《民法典》中調(diào)整變動內(nèi)容，讓業(yè)主和物業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)都得到了進一步明確和規(guī)范，也幫助整個物業(yè)行業(yè)迎接新時代與新的挑戰(zhàn)。 （１）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過書面形式訂立居住權(quán)合同或通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)；（２）我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采用登記生效主義，居住權(quán)必須經(jīng)過登記方可設(shè)立，未登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；（３）居住權(quán)于居住期限屆滿或居住權(quán)人死亡時消滅，且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或繼承。“居住權(quán)”是《民法典》新增的一類用益物權(quán)，是一種支配權(quán)、絕對權(quán)、財產(chǎn)權(quán)。相比于租賃權(quán)而言，居住權(quán)的長期性和物權(quán)屬性增加了權(quán)利人的穩(wěn)定感，彌補了“房屋所有權(quán)”和“租賃權(quán)”之間的空隙。另外，該權(quán)利的設(shè)立有利于實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”模式。
一方面，老年人可以通過轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)獲得經(jīng)濟收入；另一方面，居住權(quán)的設(shè)立可以保障老年人在房屋中居住至去世為止 已經(jīng)抵押的房屋，可不解除抵押直接辦理過戶。除當(dāng)事人另有約定外，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不再需要抵押權(quán)人的同意，但應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。２、抵押權(quán)人可以要求將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務(wù)或提存
抵押權(quán)人能夠證明轉(zhuǎn)讓行為可能損害抵押權(quán)的，可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務(wù)或提存。 《民法典》明確規(guī)定了委托人訂立合同的，必須向中介機構(gòu)支付中介費。該條款禁止了委托人繞開中介機構(gòu)私自訂立合同，有利于保障和規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展。在2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，將根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。表示房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。公布了這些金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個人房貸占比上限：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵儲銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個人住房貸款上限32.5%。招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限27.5%，個人住房貸款上限20%。城市商業(yè)銀行（不包括上文銀行）、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)（農(nóng)合機構(gòu)包括農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社）：房地產(chǎn)貸款占比上限22.5%，個人住房貸款上限17.5%。縣域農(nóng)合機構(gòu)：房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%，個人住房貸款上限12.5%。
村鎮(zhèn)銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限12.5%，個人住房貸款上限7.5%。
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