1、土地性質不合法的風險

在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續，即所謂的“鄉產權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規定不能在集體土地上進行商品房開發。

2、土地使用權不合法的風險

在城近郊區，有的樓盤已具備入住條件，也有規劃、施工手續，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續，因而不能按正常手續進行銷售。

3、工程建設手續不合法的風險

有的項目，規劃、施工手續有瑕疵，沒有規劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。

4、施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險

這種情況下，開發商往往采取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。

開發商五證的重要性

1、五證包括：計劃部門的《建設工程規劃許可證》;國土部門的《國有土地使用權證》;《建設局用地計劃許可證》(證明開發商已經交納了土地出讓金，擁有產權保障);建設部門的《建造工程許可證》;國土部門的《房屋銷售(預售)許可證》。

2、《國有土地使用權證》和《房屋銷售(預售)許可證》是五證中最重要的，具備這些證件才表示開發商所售樓盤是合法項目。此外，如果是購買期房的話要最好開發商投入開發建設的資金是不是有達到工程建設總投資的25%以上，施工進度和竣工時間是不是有保障。

3、根據我們國相關的法律法規，從事地產開發的首要標準是開發商依法取得國有土地使用權。而取得土地使用權的流程有兩種植，一種是通過出讓或轉讓方法取得國有土地使用權，另外一種是通過政府劃撥的方法取得國有土地使用權。大家庭在商品房的時間要核實開發商的土地性質，核實以下文件：《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》;《國有土地使用權證》;繳費地價款的相關憑證。大家庭需要明確土地的地方、面積、用途、出讓地價款、投資開發的期限、土地使用和規劃局標準等。

4、在審核開發商證件的時間要注意正是的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章和房間土地行政總監部門的公章; 土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上蓋的是“臨時土地使用證專用章”，說明土地使用者還未繳清地價款。最新證件無法擅自涂改，土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。

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