１、合法性：大產權房的房產證受法律保護，房地產開發商擁有《土地使用證》和《預售許可證》，在相關部門備案，國家承認并保護大產權房。而小產權房的房產證是鄉政府或者村政府頒發的，開發商沒有取得《土地使用證》，因此小產權房不受法律保護。

２、辦理抵押貸款：大產權房可以進行抵押貸款，最高為房屋評估價格的七成，至于小產權房，在一般的商業銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉鎮信用社和小額貸款公司可能會認可小產權房的抵押：小產權房無法獲得商業銀行抵押認可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內轉讓。

３、購買方式。購買大產權房，購房者可以全款購買也可以貸款購買。因為貸款買房的可行性較高，購房者可以先交首付，再還貸款。首付大概是房產全款百分之三十或者百分之二十。而購買小產權房必須全款，因為國家不承認小產權房的房產證。因此購買小產權房，銀行不予貸款。

４、轉讓權：如果想要將小產權房轉讓或者出售的話，購房時間必須滿五年之后才能轉讓，并且要轉讓的話，需要補交土地出讓金，而大產權房可以自由出售和轉讓，并且時間上也沒有限制，還不用繳納任何費用。

５、歸屬權：大產權房使用的土地是國家劃撥或者轉讓的，使用年限在５０－７０年，而小產權房的建設用地是鄉鎮政府集體所有的，是不受法律保護的，具體沒有使用年限之說。

６、風險度：由于小產權房不受法律保護，因此具有一定的風險，而大產權房的房產證等都是由國家頒發的，是受法律保護的，因此不具備任何風險。

小產權房屋買賣合同的風險有哪些

1、“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。找法網提醒，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

２、政策風險。購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

３、監管缺位。鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

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