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近日，位于望京核心商務區的保利國際廣場項目T3樓棟整幢售出，簽約面積達2.46萬平方米，簽約金額13.3億元。這是北京商辦物業市場目前已知的年內首個大單。

綜合多家機構和代理行數據，北京2015年將有超200萬平方米的商辦物業供應，整體商業地產版圖顯現變化。

為應對新的市場挑戰，房企紛紛將商業地產的戰略重心放在產品業態創新和服務體系升級之上，比如北京保利搭建商辦平臺、綠地成立產業發展促進中心等，從短期市場表現來看，類似戰略調整較企業資本運營模式的轉變更為務實。

保利13億大單領銜商辦市場

作為望京商務區的收官之作，保利國際廣場由T1、T2、T3三幢大樓構成，主要為辦公用途，同時兼具部分商業功能。

T1樓目前北京保利自持待租；T2、T3為兩棟副樓，本次簽約整售的是T3樓，與此同時，T2樓新推8席辦公產品，項目最早于今年5月1日投入使用，是大望京首批交付的超5A級寫字樓。

據悉，13.3億元的簽約額是年內已公開整售寫字樓中的最大一單，這也表明北京寫字樓整售市場形勢依舊樂觀。

據不完全統計，2014年北京寫字樓市場共有16宗過萬平方米的租售大單。在2013年，金融街旗下月壇金融街中心2棟樓和北京華融1棟樓更是合計售出約102億元。

望京和通州兩大商圈成亮點

雖然，北京寫字樓市場較為平穩，但整體商業地產版圖卻顯露出洗牌態勢。

北京商業地產版圖變化主要體現在寫字樓和商業物業格局的分化。盈石集團研究中心數據顯示，寫字樓方面，未來3年甲級和頂級寫字樓新增供應89%仍集中在傳統核心商圈。

商業物業方面，非核心商圈未來3年的商業物業新增量占總供應的55%，郊區發展趨勢日益明顯。

值得一提的是，在接下來3年商辦市場洗牌的過程中，望京和通州運河頗具亮點。作為最晚形成的核心商圈，望京入駐了多家國際國內知名電子、電器、汽車等制造企業，2015年望京區域寫字樓平均售價水平已和近年二環周邊的均價相當。

而隨著年初通州運河核心區首個商務藝術綜合體項目保利大都匯的亮相，通州未來將有超360萬平方米的各類商辦物業入市，市場前景充滿想象。

品牌房企商業地產戰略升級

一方面是商業地產井噴式發展，另一方面房企開始對未來充滿擔憂。于是有萬達、萬科等大型房企在商業地產上開始嘗試“輕資產”運營模式。

但在業內人士看來，中國商業地產普遍關注的重點不應是通過REITS、合作開發、售后返租等多種途徑實現“輕資產”模式，而是要從自身出發解決兩個根本問題：怎么提高項目的回報率，怎么打造企業的核心競爭力。　

面對這樣的情況，北京保利選擇了搭建商辦平臺，通過資產運營、商業管理、政企合作、金融服務、客戶互通共5條通道為客戶實現資產保值增值。

綠地則成立產業發展促進中心，旨在為中小企業資金鏈“輸血”。卓越集團也推出“E+商務”，為旗下商用物業提供金融、資產管理、物業和商務配套服務。

事實也證明，當下房企做好產品業態創新和專業化服務是跑贏短期市場的關鍵。