降息降準(zhǔn)了，很多人還不知道，去年是1992年改革開放以來，第一次稅收增幅跌破兩位數(shù)。如何拉動(dòng)內(nèi)需，振興經(jīng)濟(jì)，不僅僅是總理的事，更是每個(gè)家庭必須面對的事。很多房地產(chǎn)圈的人都在說，一二線城市房價(jià)還會漲，三四線城市房價(jià)已無解。真的這么簡單嗎？講道理真的好難，邏輯思維，本來應(yīng)該是人人都懂，都會的啊……

首先，中國經(jīng)濟(jì)固然是遇到一點(diǎn)困難，但無論相比其他國家，比如歐洲五國給歐元區(qū)帶來的“迫在眉睫的危機(jī)”，或者中南美洲的“百年沉淪”，日本“我們的經(jīng)濟(jì)和女優(yōu)的內(nèi)衣，一直都在滑落”，俄羅斯“你們買得到俺們俄羅斯出口的商品嗎”，非洲中東“世界和平？我們不僅有戰(zhàn)爭，更有大屠殺，十五萬沙特軍隊(duì)如春秋時(shí)期，遠(yuǎn)征也門，非洲某國、某國、某國，我們有瘟疫，更上萬人被屠殺，歐美媒體咋緘默”，連美國都有“巴爾的摩，宵禁是因?yàn)檐婈?duì)打不過黑社會？”。大家都會說，現(xiàn)在的中國，真是頂多算莫斯科閱兵的紅場，地不平，不掩其美。

第二，無論幾線城市，中國的房地產(chǎn)，都不是沒救了，只是大家肯不肯講道理的問題。回到我寫本文的基本論點(diǎn)：解決中國房地產(chǎn)增速和經(jīng)濟(jì)增速的方法，就是用有品質(zhì)的房子和生活，逐漸淘汰品質(zhì)不足的房子和生活。就像大家有錢去日本買馬桶蓋一樣，只要大家對更好的生活有追求，中國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)，就不僅有救，而且錢景很美好。

第三，品質(zhì)不能脫離性價(jià)比和預(yù)算來談。

我昨天的文章，建議北京給納稅少的外來人口個(gè)將功補(bǔ)過的機(jī)會，50萬在北京買套不能落戶的房子。每畝地給政府3096萬元稅費(fèi)，每戶給政府33萬元稅費(fèi)。這是一種共贏，50萬元，無論在中國什么地方，能拿到這樣的生活品質(zhì)，都是合適的。更何況除了房子，每層還有80平米公共客廳，小區(qū)還有2公里健走專用道，200輛豪華班車，1600輛可供出租的小轎車，5萬平米地上商業(yè)配套用房。這就是在50萬元每套的前提下，經(jīng)過優(yōu)化，我們建議給“窮人”的品質(zhì)。家庭資產(chǎn)≤50萬元，在北京當(dāng)然算窮人！

關(guān)于多少錢算窮，多少錢算小資，多少錢算中產(chǎn)，多少錢算富豪，我想提醒大家，很多首付能力150萬以上，月供能力25000元以上，我覺得應(yīng)該算中產(chǎn)的家庭，選擇在門頭溝西六環(huán)外的大峪，有品質(zhì)的花園小區(qū)，免費(fèi)高速直達(dá)市區(qū)，住150平米左右的電梯花園洋房，而不是在四環(huán)內(nèi)搞一套沒啥品質(zhì)，鄰居各種不靠譜的舊房子湊合。花多少錢，琢磨多少錢的品質(zhì)，而不是脫離成本，去盲目攀比。這是一種理性，更是一盞明燈。

我也去燕郊、香河、大廠、固安、涿州、懷來等環(huán)北京區(qū)縣，看過大小開發(fā)商在那邊開發(fā)的樓盤，兩個(gè)大問題，導(dǎo)致絕大多數(shù)“專家”，不看好三線以下城市的房地產(chǎn)。

一是去化周期。已經(jīng)不再是，縣級政府騙自己，再騙地級、省級領(lǐng)導(dǎo)，下面銀行騙自己，再騙上級分行和信貸部的年代了。一個(gè)開發(fā)商，要在某縣級行政區(qū)內(nèi)，開發(fā)100萬平米，達(dá)到70萬平米房屋竣工驗(yàn)收，40萬平米房屋入住營業(yè)，到底需要幾年，還是十幾年，甚至幾十年？這問題，大家已經(jīng)有了現(xiàn)實(shí)的答案，誰也騙不了誰啦。所以，引入“孵化器、眾籌”等產(chǎn)業(yè)扶持，快速激活新城的生命力，是必須的。

二是客戶定位。都說開發(fā)商應(yīng)該給富人建房，但你去看看這些樓盤，哪怕是大開發(fā)商開發(fā)的，因?yàn)楦�多的是用了�?dāng)?shù)氐娜肆�資源，還是能騙一個(gè)是一個(gè)的錯(cuò)誤模型，首付盡可能壓低，于是品質(zhì)犧牲直逼極限。每間房盡可能小些，只為了降低總價(jià)和首付，房屋品質(zhì)盡可能壓縮，也只為了降低總價(jià)和首付，能分開付的，盡量不前面先說，騙一個(gè)是一個(gè)。其實(shí)，早該專業(yè)分工，投資的人投資賺六成受益，買房的人只買精裝精品現(xiàn)房。這兩條，其實(shí)都不難懂，合理不合理，大家也都知道。

凈首付：即從一戶購房人，第一次走入售樓處開始，到搬進(jìn)所購房屋居住的初夜，除去未歸還的銀行貸款，到底需要先付多少錢？這個(gè)若干數(shù)字之和，才是凈首付。

談品質(zhì)，離不開凈首付的概念，別覺得客戶的裝修、家具、電器、買車都不能貸款是小事，別覺得一味的縮小面積，削減配套，不會影響客戶的層次。本來北京六環(huán)外都能有大批首付150萬起，月供25000元起的中產(chǎn)認(rèn)可，環(huán)北京的七環(huán)內(nèi)樓盤，定位凈首付30萬起，月供4000元起，是毫無壓力的。甚至，凈首付40萬，月供6000元，也一點(diǎn)都不高。記住一件事，不是前面省得多，就是省得多。恰恰是前面多花三元錢，后面至少省七元。能不能讓首付能力25萬到40萬，月供能力6000元左右的客戶，找到專門為他們服務(wù)的精品樓盤，買到真心滿意的“宜居大房”是中國房地產(chǎn)救市的關(guān)鍵。

今天早晨，還看到個(gè)朋友圈，張大偉發(fā)了蘇州拙政園附近的一個(gè)5億豪宅“拙政別墅”，說什么，衛(wèi)生間比你家房子還大。成功土豪專享，28棟獨(dú)棟別墅，隱藏于蘇州園林之中，各種專用功能的房子，男女主人各自有會客廳，影音廳，品酒室，品茶室，室內(nèi)泳池，豪華車庫一畝地以上的私家園林，精工細(xì)琢的裝飾裝修，門把手都是藝術(shù)品，更有小區(qū)勞斯萊斯接送，甚至每一塊屋瓦都不用泥燒，而是銅鑄，這就是不要性價(jià)比的品質(zhì)。是的，其實(shí)，5億一套，買個(gè)開發(fā)公司，一起建，一起賺，多好呢？我給這軟文的回復(fù)，就是“哎……尺度不足”。是的，霸氣，怎能尺度不足？

真正有錢人，聰明人，買房是錯(cuò)的，投資建精品，然后擁有一定比例，而不是自己獨(dú)占，分享才是快樂。哪怕我設(shè)計(jì)的最窮家庭住房，每層都要分享80平米豪華客廳，每樓都要分享至少4輛豪華班車，35輛小轎車，園林、景觀，更是不共享難以持續(xù)。

中國現(xiàn)在有錢，更不缺暴發(fā)戶，但我們該怎么做品質(zhì)，可持續(xù)？共有，而不是私有，按比例共享，而不是我贏你輸，這才是關(guān)鍵。想給孩子留點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，不該只是住宅，更應(yīng)該有每季度能收房租的經(jīng)營用房，有流水的房子，才是有品質(zhì)的房子。

希望更多的朋友，能明白，花多少錢，才能有多少品質(zhì)，花很少的錢，也必須追求品質(zhì)，花很多的錢，更不能只要面子，沒有里子。品質(zhì)和性價(jià)比，才是美好未來。

來源：新浪博客