轉自公眾賬號:高策地產研究院
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原標題：戶型創新：從全成長周期子女套房到雙子女套房！

有這么個案例，北京市北四環核心區的大戶型城市住宅，280多平米，原設計是四居室，但在后期的銷售中，愣是將原先的四居室改成了三居！

推向市場后，單價大幅度提高，銷售情況比以前還好！

這是什么情況？面積沒變，房間數少了？單價和總價都高了很多，反而賣得更好了？難道是營銷策劃團隊、開發商都瘋了嗎？

難道是購買者也瘋了嗎？

還真不是！

原來，營銷策劃團隊經過對目標客群需求的深入研究，找到了一部分目標客群還沒有被滿足的需求，從而實現了對市場更細的細分：

該項目的定位，為改善型的家庭居住（第一居所），目標客群主要是35~50歲的高收入人群，家庭結構以三口之家或三代同堂為主，目標客群基本上都是各公司的中、高管。

他們家中一般不需設置客房，即使偶爾有親戚、朋友來作客，但為了充分保護隱私、也為了大家都能休息得更好，會安排在附近的酒店居住，而不會和主人一起住在家里。因此，沒必要設置太多的房間，而是把有限的面積用在提高居住的舒適度上更為合理。

同時，隨著網絡技術的發展、電子商務及無紙化辦公的普及，手機、pad在日常生活和工作中起到了越來越重要的作用，對于公司的中、高管而言，基本上很少有需要伏案而書的工作，更多的郵件往來和文件批注、微信辦公，這種工作形式，當然不需要一個完整的書房，而在客廳沙發、床上、餐桌上，甚至是馬桶上，都能完成。

而家里最需要書房的是誰？當然是孩子，沒錯，從小學開始，就會有繁重的作業，一直到大學或研究生畢業。那么，孩子只是需要書房嗎？不完全，他還需要游戲房、興趣愛好室等等，就是我們說的：全成長周期子女套房。下面來看圖說說。

戶型圖（改造前）

上圖是改造前的戶型，可以看到是一個四房三廳三衛的豪華戶型。

戶型圖（改造后）

這張圖是改造后的戶型，重點看右上角朝北的兩個房間：在戶型的優化調整中，取消了其中一個直通家庭室的房間門，而是通過內部一個門洞將兩個房間串連到了一起。

讓我們局部放大，重點來看看這個二合一的套房吧：

全成長周期子女套房局部放大

套房由一個功能房和一個臥房組成。臥房的功能基本保持不變，左側的功能房則是可變的、具有成長性的：

嬰兒期，左側空間是保姆房，右側是嬰兒臥房。家長一般都會希望，保姆可以時時刻刻與嬰兒在一起便于照顧，但又不睡在一張床上，這樣的布局恰恰能完美地解決這個問題；

幼兒期，這是游戲房，孩子可以在這里玩玩拼圖、積木，玩玩小汽車或芭比娃娃；孩子稍微大點兒，上幼兒園了，不需要保姆時刻照顧了，右側仍舊是孩子的臥房，左側的空間可以設置為游戲室、涂鴉室，墻面可以是畫布、畫紙，小孩子隨便涂涂畫畫，畫完一張就重新換一張畫紙，所有的作品都給他保留好，等到孩子成年，把這些作品裝訂成冊，作為成長的禮物送給他，太有意義了！

青少年期，這是書房兼興趣愛好室，如琴房、畫室；

孩子上學了，天天需要寫作業，有自己的小書房，可以踏踏實實、安安靜靜地做功課。課余也可以練練琴、練練書法。這樣的日子，可以讓孩子健康地成長，直到大學畢業（研究生畢業），即使出國留學，孩子也總是要回來的，套房也可以為他保留著。

樣板間實景照片

全成長周期子女套房在北京得到成功實現的首個項目就是北京國奧村，原班策劃團隊在第一次改造成功的基礎上，在后續城市豪宅如遠洋萬和公館的策劃中，又堅持了這個做法，這次是在前期策劃和設計中就提出了具體要求，而不是后期再改造。請看圖：

這是最終的實施方案，可以看到北側的臥室，做成了橫向大開間的形式，既可以是開敞式的，也可以在中間靈活地加隔斷，做成套房形式；

甚至在該項目的最小戶型中（上圖右側，套型面積約180平米），寧可只做兩個套房，也要做出子女成長套房，好好學習、天天向上嘛。

市場的反饋才是檢驗策劃工作成功與否的唯一評判標準。

從兩個項目銷售情況的事實證明，前面的初次試水，到后來的完全實施，市場的反響都很熱烈，銷售情況良好，可謂叫好又叫座！

其實戶型是還可以優化的，比如在面積允許的前提下，給子女套房設置獨立的衛生間，或將公衛私屬化設計。

產品的創新，需要前瞻性。

隨著計劃生育政策的放開，單獨二胎已經成為現實，以后的城市豪宅，居住家庭的結構和人口數量會發生變化：以往的家庭，基本都是一個孩子，但隨著二胎政策的放開，慢慢的有兩個孩子的家庭會逐漸增加。那么，我們的產品創新也需要順應這個變化。怎么變呢？簡單地說，就是雙子女套房！

功能上跟上述的子女套房，既有相似之處，又有不同的側重點，或說是升級的地方：

兩個兒童臥房，共用一個書房，如果面積允許，可以帶一個獨立的衛生間，如果面積緊張，可考慮將家中的公衛布置于兒童套房旁邊，并盡可能私屬化設計。

雙子女套房戶型方案

雙子女套房戶型示意，在這個290平米的戶型里面，除了雙主臥的布局能夠方便主人和老人生活以外，我們還考慮設置了便于家中兩個孩子生活成長需要的雙子女套房，我們重點來看上圖左上角紅色圈出的部分，那就是雙子女套房區域。 

雙子女套房戶型局部放大

雙子女套房的布局示意：兩個臥房+一個功能房+一個分離式衛生間。

其中功能房的具體使用，類似于本文前面介紹的全成長周期子女套房，可以隨著孩子的成長而變化。

在這個子女套房的區域中，兩個孩子，都有自己獨立的房間，同時共用一個功能房間和一個衛生間，衛生間設置在套內與公共活動空間（如餐廳等）相鄰的位置，因此也可以作為家里的公衛來使用。考慮到多人同時使用的可能性，尤其是早上起床的時候，兩個孩子都要賴床，然后都要去上學或上幼兒園，洗漱、搶廁所在所難免，所以，衛生間在分離式布局的前提下，還考慮設置雙手盆，同時布置一定的收納空間，以提高使用效率。

而作為從套內公共區域到孩子臥房過渡的半開敞功能房，除了滿足孩子的日常使用，也可以作為家里孩子的小客廳，接待他的同學、朋友們，甚至可以作為家庭室使用。

雙子女套房區域，可以是開放的，也可以在它和公共區域之間設置一個門，內部形成相對獨立的空間。