社群時(shí)代，同類集聚，結(jié)伴而行。
除了地產(chǎn)創(chuàng)新研習(xí)社（公眾號(hào)：dccxyxs）的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”社群之外，明源地產(chǎn)研究院基于17年的地產(chǎn)管理與實(shí)踐積累，也發(fā)展了包括房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、成本、營(yíng)銷、產(chǎn)品等專業(yè)學(xué)習(xí)社群，當(dāng)前每周都在活躍地開展相關(guān)專業(yè)線主題深度討論。

成本群最近1個(gè)月的4次話題討論中，其中一次是關(guān)于變更簽證管理的，本文結(jié)合群話題討論的部分內(nèi)容，引入中海、萬科案例，來解讀變更簽證管理的確認(rèn)與發(fā)起、定價(jià)執(zhí)行及減少變更簽證的方式。

變更簽證的確認(rèn)和發(fā)起

施工過程中的工程簽證，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

工程簽證的原因來源于多方，也有多種情況，比如建設(shè)單位未按合同規(guī)定的時(shí)間和要求提供材料、場(chǎng)地、設(shè)備資料等造成施工企業(yè)的停工、窩工損失，或是中途停建、緩建或由于設(shè)計(jì)變更以及設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等造成施工企業(yè)的停工、窩工、返工而發(fā)生的倒運(yùn)、人員和機(jī)具的調(diào)遷等損失等。

以成本管理高手中海為例，辦理工程簽證有以下6種情況：

一是設(shè)計(jì)部發(fā)出的工程變更指令在完成實(shí)施后，其工作數(shù)量、工藝、材料將被覆蓋，無法再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證的；

二是工程變更指令未具體說明部位、尺寸、工藝、材料，且無實(shí)施詳圖，完成實(shí)施后需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證或由承建商用圖示形式表達(dá)指令內(nèi)容的；

三是工程變更指令以口頭形式發(fā)出，未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)以書面形式加以確認(rèn)，而指令已經(jīng)完成實(shí)施的；

四是項(xiàng)目部發(fā)出的工程管理指令，引起承建商改變施工順序、縮短工期、增加周轉(zhuǎn)材料、使用合同文件規(guī)定之外的工藝，導(dǎo)致承建商工期延長(zhǎng)增加材料設(shè)備租賃費(fèi)用的；

五是項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)管理部批復(fù)承建商建議，加重承建商責(zé)任和增加承建商費(fèi)用支出，而增加的責(zé)任和費(fèi)用又不屬于合同文件規(guī)定之列的；

六是承建商之間發(fā)生相互索賠，需要經(jīng)過中海方協(xié)調(diào)處理的。

如何減少變更簽證的發(fā)生？

減少變更簽證，設(shè)計(jì)完善減少變更機(jī)會(huì)，招標(biāo)時(shí)完整減少漏項(xiàng)，設(shè)定總價(jià)、議定金額減少變更發(fā)生的頻繁。

以萬科的設(shè)計(jì)變更為例，首先通過圖審來提前規(guī)避，設(shè)置了初步設(shè)計(jì)圖階段和施工圖階段兩步圖審；內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審、多專業(yè)交互圖審，外部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問審，以內(nèi)為主外為輔；建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問題標(biāo)準(zhǔn)集，作為審核參照；特別強(qiáng)調(diào)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖的分別和對(duì)應(yīng)圖審。

與建筑單體相比，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設(shè)計(jì)的要求和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)不同、施工的季節(jié)不同、樹形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護(hù)不同、施工隊(duì)伍水平不同等，設(shè)計(jì)變更是難免的，這些變更都會(huì)直接影響建設(shè)成本。為此，在室外管網(wǎng)開始施工前，要對(duì)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面對(duì)應(yīng)檢查，根據(jù)單體與室外的標(biāo)高、相對(duì)位置，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入口、人防出入口等之間的銜接，各專業(yè)對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)拼對(duì)，爭(zhēng)取大部分問題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進(jìn)行變更，以使道路、景觀施工時(shí)盡可能避免現(xiàn)場(chǎng)變更與簽證。

其次通過合同來規(guī)避。在合同簽署之時(shí)對(duì)各種可能性做好周全考慮。

一是不要漏簽和重復(fù)簽。無論涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容，如果在實(shí)施過程中補(bǔ)簽，一定是被動(dòng)的；不要重復(fù)簽，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的合同體系復(fù)雜而龐大，有的合同的業(yè)務(wù)內(nèi)容或業(yè)務(wù)范圍就存在很大的交叉可能，提前注意劃清界限。由于前述兩個(gè)原因引起的“變更”而付出代價(jià)顯然是不值的。所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個(gè)問題，企業(yè)可根據(jù)過往操盤經(jīng)驗(yàn)，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)的合同體系。

二是針對(duì)專項(xiàng)工程的“設(shè)計(jì)+施工”的捆綁合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災(zāi)報(bào)警、樓宇智能化等工程，由于此類工程專業(yè)集成度較高，一般的開發(fā)商很難對(duì)其設(shè)計(jì)或在其施工工程中對(duì)其實(shí)現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進(jìn)良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩火局面。

三是關(guān)注實(shí)施周期較長(zhǎng)、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如總包合同、設(shè)計(jì)合同等。總包合同實(shí)施周期很長(zhǎng)，不可避免的涉及大量變更，對(duì)它的變更條件的進(jìn)行設(shè)置和說明，可以對(duì)變更的成本控制打好基礎(chǔ)；設(shè)計(jì)合同處于項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的前期，不確定性很多，發(fā)生變更的可能很大，全套初步設(shè)計(jì)甚至施工圖推翻重來的可能性很大，例子也很多，對(duì)它的變更條件的設(shè)置和說明同樣很重要。

再次，確定樣板，三個(gè)“提早”。

提早確定材料樣板及工程樣板，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn)；

提早進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)層的施工，對(duì)工程標(biāo)準(zhǔn)層做實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：當(dāng)單體主體封頂后，第一時(shí)間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層施工；當(dāng)砌體、開關(guān)插座位置、給水表閥位置、排水水管位、暖氣片位置、燃?xì)夤芗氨砦淮_定后，再組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程人員分別進(jìn)行樣板間評(píng)審。設(shè)計(jì)人員對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體，很直觀的對(duì)使用功能、合理性進(jìn)行評(píng)審。營(yíng)銷人員針對(duì)實(shí)體與銷售交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。工程人員對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行審評(píng)，以此作為工程質(zhì)量樣板。全部評(píng)審合格后，由設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一對(duì)提出的問題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更，這樣再開始大面積的施工，幾乎就不存在由于設(shè)計(jì)變更引起的返工成本了。

提早進(jìn)行工程樣板房的施工，這對(duì)于實(shí)施室內(nèi)精裝修的項(xiàng)目來說尤為重要，是減少后期變更、實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展、客戶的成熟和需求標(biāo)準(zhǔn)的提高，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少的接觸到室內(nèi)精裝修。由于精裝修涉及的部品更細(xì)，銜接口子更多，管理流程更復(fù)雜，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問題的可能性更大，。所以，提早進(jìn)行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對(duì)成本控制部門來說，更重要的是，與設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部聯(lián)動(dòng)，及時(shí)清理樣板房的各類成本，尋找對(duì)應(yīng)效果的性價(jià)比更高的理想替代品，分析總結(jié)裝修實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問題，防患于未然，為精裝修工程招投標(biāo)和后期大面積鋪開實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)，才是此階段變更成本控制的關(guān)鍵。

此外，為了保障變更及時(shí)得到處理和結(jié)算，萬科確定了變更結(jié)算的4大原則：時(shí)間限制、一單一算、一月一清、完工確認(rèn)。

時(shí)間限制是指，對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦。

一單一算是指，一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一個(gè)工程合同。

一月一清是指，每月10日前，成本部現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)師、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)并簽字確認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。

完工確認(rèn)是指，當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。

確保審批與執(zhí)行有效落地

很多群友提出的困惑在于，發(fā)起容易，確認(rèn)不易。

發(fā)起分對(duì)象來看，有業(yè)主建設(shè)部、業(yè)主營(yíng)運(yùn)部門施工單位、設(shè)計(jì)單位等要控制好業(yè)主自己內(nèi)部提出的變更。流程寫得花好朵好，量?jī)r(jià)談不攏，流程就走不動(dòng)。量也好定，價(jià)是最大問題。定價(jià)方式能在合同階段約定好最理想，最好方法是在合同中約定好定價(jià)方式或另外簽訂變更簽證補(bǔ)充協(xié)議。

如果都能嚴(yán)格按流程走變更審批問題就不會(huì)有大問題，關(guān)鍵是會(huì)存在事實(shí)倒逼，變更流于形式。

有群友提到他們的企業(yè)是首先預(yù)控原則，承發(fā)包階段盡量完善圖紙、施工方案、清單風(fēng)險(xiǎn)，合同為承包范圍內(nèi)總價(jià)，對(duì)于特殊材料招標(biāo)前無法確定標(biāo)準(zhǔn)的暫估單價(jià)材料。招標(biāo)答疑需投標(biāo)人澄清內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)，約定合同變更計(jì)價(jià)原則。簽約后合同執(zhí)行階段，所有合同變更要預(yù)申報(bào)，過程中雙方協(xié)商價(jià)格（相當(dāng)于單份簽證直接定結(jié)算價(jià)）。

有群友提到簽證的優(yōu)先次序：一是能夠簽證總價(jià)的不要簽單價(jià)；二是能夠直接簽單價(jià)的最好不要簽訂工程量；三是能夠直接錢結(jié)果最好不要簽事實(shí)。

首先，現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更表單應(yīng)寫清簽證/變更的原因、簽證/變更內(nèi)容、工程量以及在需要的情況下繪制草圖，具體填寫要求如下：

對(duì)表單的內(nèi)容必須滿足結(jié)算編制的要求，不能籠統(tǒng)地簽認(rèn)工程量和工程造價(jià)，必須將工程名稱、簽證的原因、時(shí)間、簽證內(nèi)容、材料材質(zhì)、施工方法等描述清楚，如果文字描述不能滿足結(jié)算編制的要求，要求附簡(jiǎn)圖，并達(dá)到根據(jù)表單可準(zhǔn)確計(jì)算工程量的要求。

簽署實(shí)體工程量，盡量避免簽署人工工日或機(jī)械臺(tái)班；計(jì)日工和機(jī)械臺(tái)班的簽證，不允許直接簽署人工工日數(shù)量和機(jī)械臺(tái)班數(shù)量，一定要有施工內(nèi)容描述，以便進(jìn)行核算；無作業(yè)內(nèi)容描述直接簽署用工數(shù)量和臺(tái)班數(shù)量不予確認(rèn)。

安裝材料設(shè)備需注明廠家、型號(hào)、規(guī)格、品牌；

特殊部位還應(yīng)用節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)圖予以說明（如無法文字描述工藝做法）；

現(xiàn)場(chǎng)簽證/設(shè)計(jì)變更單按樓號(hào)由工程設(shè)計(jì)管理部分專業(yè)依發(fā)生先后順序進(jìn)行編號(hào)，并與后附的原始資料順序?qū)φ铡?/span>

以下內(nèi)容需現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)：

一是隱蔽和打鑿工程必須當(dāng)場(chǎng)拍照且有隱蔽驗(yàn)收記錄；

二是土方工程必須提供施工作業(yè)前后的土方方格網(wǎng)圖以供計(jì)算工程量。

其次，所有發(fā)起的現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更至現(xiàn)場(chǎng)成本工程師審批時(shí)，需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單下發(fā)的合理性進(jìn)行審核，“合理性”審核包括以下幾個(gè)方面：

判斷審批單內(nèi)容是否與合同相矛盾,合同歸屬是否正確；

與合同相對(duì)應(yīng)的關(guān)系進(jìn)行描述；是否為合同必須增加的項(xiàng)目；

確認(rèn)發(fā)出審批單的必要性，是否屬于合同內(nèi)已經(jīng)包含的內(nèi)容；

判斷每份簽證和變更單是否存在相關(guān)責(zé)任單位；

對(duì)確定為不完善或不應(yīng)發(fā)出的指令單應(yīng)說明理由并退回經(jīng)辦工程師；

變更指令措詞不清，結(jié)算時(shí)易引起分歧、糾紛的應(yīng)予以退回。要求提出部門表達(dá)清楚，不致引起歧義。