作為經濟主要寄托的樓市地市交相升溫再次引發人們猜想：樓市已經筑底了嗎？中國房價今年到底會不會暴漲？

近日，中國公布了前5月中國經濟數據，整體下滑趨勢仍存在。但作為經濟主要寄托的樓市地市交相升溫，再次引發人們猜想：樓市已經筑底了嗎？中國房價今年到底會不會暴漲？

5月，廣州新房成交網簽量達到9313套，創下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環比增加超三成。

據美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著，助力5月成交均價非結構性走高，新房庫存顯著下降；二手住宅市場成交量、成交價格也穩定上漲。

另據中聯鏈家地產統計，近期投資客重返市場勢頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成。

6月，土地市場也熱起來了。上海再現總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創單月歷史紀錄。

6月初，華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身于3月創下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮地塊，創出近90%的高溢價率。

不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米，溢價率33%，成為2014年春節以來杭州溢價率最高的住宅用地。

從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫，截至今年1月，標桿房企土地交易額連續3個月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價高達每平方米17353元，創下歷史紀錄。

“3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發。據中原地產研究部統計數據顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創造了單月歷史紀錄。

去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付下調，以及營業稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。

國家統計局數據顯示，今年1至4月，4個一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉為增長5.3%。

然而，持續多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。

“市場差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產首席分析師張大偉說，近期各地紛紛調整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫存、人口流入等因素看，刺激政策對一二線城市影響相對較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

中國國務院發展研究中心一位負責人表示，目前，由于一線城市之間、不同區域之間出現高度分化，這種趨勢已引起中央相關部門的重視，預計未來對地方房地產市場的調控手段還會有所改變，對于過熱區域，不排除再次出現政府介入干預的可能。

而對于那些全國性布局的房企來說，由于區域發展極不均衡，樓市分化帶來的經營風險正逐步加大。

張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復蘇，一二線明顯上漲，分化嚴重。

他認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。影響房地產價格的主要是經濟調控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

3·30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續房地產刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

但這種刺激基本只會出現在一二線城市。總體來看，目前除了深圳，全國大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象，或者仍然處于同比或環比小幅下跌狀態，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復蘇和好轉。

“從2014年開始，北京和上海樓市從供求關系總量上已經基本達到平衡，在最嚴限購和信貸政策下，樓市中的投資需求已經很少，價格也相對穩定。因此在價格上不具備大幅上漲的基礎。”同策研究機構總監張宏偉表示。

與北京、上海不同，深圳樓市的供求關系是四個一線城市中最為緊張的。深圳市房地產研究中心提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數據相去甚遠。

“廣州的庫存壓力最大，因此在2014年的樓市調整中，四個一線城市中廣州的房價跌幅最大。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉，但房價遠未回到歷史最高水平。”合富房地產經濟研究院院長龍斌如是說。

據陽光家緣網統計數據顯示，今年4月廣州住宅庫存套數超過15萬套，創歷史月度新高，去化周期為26.1個月，遠高于北上深等其他一線城市。

同策咨詢研究部預計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，中國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。

“當供給遠快于需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過快上漲。”

有人說，現在政府把房地產當做中國經濟增長的關鍵所在，為了使生產總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產堅挺。

中國社會科學院研究生院教授曹建海稱，雖然房地產投資可以帶動多個行業發展，但實際上這些行業多屬對于資源和自然環境壓力較大的重化工業，與中國新常態下追求的創新型增長方式并不一致。國家為防止地產泡沫破裂，雖然促進了經濟的穩定，但也給經濟結構調整和經濟轉型帶來較大的延滯。

中國官方媒體《人民日報》發文稱，隨著經濟增長步入中高速階段，房價暴漲暴跌的基礎不復存在。

在行政手段逐步淡出、市場力量日漸顯現的當下，個別特大城市的房價在合理區間正常波動，而整個行業將會平穩健康發展。

從全國看，大部分城市的房地產供過于求，特別是三四線城市，前期擴張的步伐過快，新城新區的規劃過于超前，甚至出現了“樓比人多”的“空城”“鬼城”。

消化這些過剩的行業庫存，專家普遍預計需要較長的時間，短期來看房價不跌就不錯了，沒什么暴漲的余地。

另一方面，一線城市、特大城市的房地產市場，確實迎來了“小陽春”。40個重點監測城市的銷售面積與開發投資，提速都非常明顯。

其原因，一是經濟走勢逐漸筑底，二是流動性適度寬松，三是“限購”“限貸”政策的調整釋放了觀望許久的“剛需”。

在新型城鎮化的大背景下，北上廣深這類“巨無霸”城市的房價，難免存在一定的上漲空間。

所以，在經濟下行壓力加大的背景下，穩增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題。

中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，為穩定經濟增長，實行穩健的貨幣政策特別是低利率政策時如不采取相應的對沖措施，可能引發房價泡沫風險。

“因此，在經濟增速放緩階段運用貨幣政策工具時，要重視研究出臺能夠對沖利率政策調整對房地產市場影響的政策工具。”

從對實體經濟的影響看，房價多年來的上漲帶動了房地產投資的快速增長，房地產投資的增長又帶動地方提高賣地收入及財政收入預期，直接刺激了地方融資平臺規模的擴張，導致大量無效投資和地方債務的飆升。

其次，在高房價的吸引下，眾多民營企業跨界進行房地產投資，房價下行資產縮水加之信貸資產期限的錯配，許多企業陷于老板跑路的債務危機；

再次，在居民消費增速趨緩的情況下，房屋租金上漲，加之電商的夾擊，導致大量實體店鋪破產，嚴重影響生產活動與銷售活動的渠道暢通。

長期來看，以下幾種因素可能嚴重影響房價走勢：首先，經濟趨緩導致的居民工資性收入增長減緩，還有一些人因灰色收入大幅減少，很難像過去那樣動輒拿出數百萬元現金投資購房。市場需求將凈化為絕大部分為居住需求，住房供過于求及房價回落將在相當長的時期持續。

其次，隨著房價調整，房價上漲的預期被打破，房地產業吸引大部分社會資金的魔力將被打破。而且，可能出現資金從房地產業大規模流出的局面。

最后，房地產制度改革包括農村土地改革、不動產信息登記及房地產稅的出臺，都有可能成為壓塌房價居高不落的最后一根稻草。

從長期看，房價回落可以促使住房需求增加，房地產市場盡管不會崩盤，但房地產商所憧憬的房價持續上漲的局面，恐怕一去不復返了。

與此同時，特大城市的“限購”政策畢竟還沒放開，購買力相對受到限制。同時隨著投資渠道的多元化，人們對房子的投資、投機性需求在下降。

更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。

當然，隨著工資水平、財產性收入的日益提高，居民購買力絕對水平還要上升，稀缺的地段、改善性需求以及學區房等，難免受到追逐、熱捧，這就只能交給市場來決定、來調節。

不過，值得注意的是，未來的十年、二十年、三十年，中國房地產業還將是國民經濟的支柱產業。

第一個理由，包括房地產業在內的城市建設力量產業的規模速度和質量，決定著中國國民經濟未來十年、二十年發展規模經濟速度和質量，我們依靠刀槍不入戰勝不了洋槍洋炮。

第二個理由，消費結構升級一定需要一個物質基礎，這個物質基礎就是由住房條件改善提供，由越來越多的人住到城里提供，離開了這條，中國經濟發展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內需的指向。

第三個理由，當萬萬千千老百姓抱怨說“憑什么我買不起房子的時候”，人們正在希望成為有產階級，有產成為社會利益訴求的重要取向。

什么叫全面的小康社會?全面的小康社會就是大多數人有產的社會，房地產業實際上正在為老百姓進一步富裕提供機會和物質條件。

最后，房地產業的發展是推動中國改革新的動力。過去十年改革中，遲遲未獲得多大進展，現在城和鄉勞動力就業，完全在封閉的市場中自發競爭，土地和資金是房地產最比重的兩個要素，而在過去十年改革中未見多少進展。

房地產業將是進一步改革最重要的推動力，對市場優化配置資源最大。

（BWCHINESE中文網）