一線樓市下半年房價難再狂飆

最新發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，盡管接近60%的城市房價環(huán)比下跌，但一線城市房價漲幅驚人。5月份，一線城市房價環(huán)比漲幅由4月的0.88%擴大至2.83%，超過了2013年上半年峰值。

但是，房價高歌猛進的勢頭在6月份或將明顯減緩。6月份以來，一線城市老盤新推、新開盤定價僅小幅上漲或持平，樓市在6月份走勢平穩(wěn)已成大局。

一線城市樓市在6月份趨于平穩(wěn)的基礎上，下半年也將難以再現(xiàn)4-5月份“狂飆式”上漲的走勢。支持這一判斷的重要理由就是，股市財富效應這個短期擾動因素將迅速衰減。今年以來，一線城市股票總賬戶和新開戶占比分別達到26%和33%，去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財富效應，驅動短期樓市購買力迅速提升，這是近期一線城市房價“任性”上漲的重要原因。

以深圳為例，深圳房價連續(xù)6個月領漲全國，而且漲幅遠遠超過其他上漲城市，今年以來整體房價上漲超過20%，部分熱點區(qū)域房價上漲40%左右，這在歷史上是從來沒有發(fā)生過的，即便2007年深圳房價連續(xù)數(shù)月領漲全國，但漲幅也遠遠沒有這么驚人。根據(jù)中金公司的研究，相比北上廣，深圳去年底以來的新房批準預售并未明顯下滑，而土地稀缺、人口年輕和需求旺盛等都是長期邏輯，難以解釋短期內(nèi)的“量價擾動”。

根據(jù)筆者對深圳在售樓盤的調研，購買行為有三個特征，一是對于高房價有非常強的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；三是800萬以上的高價住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數(shù)占比達到20%。由此，唯一的解釋就是購買力在短期迅速提升，而支撐短期購買能力的，只有股市帶來的財富效應。

目前，深圳本地開戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數(shù)全國第一。截至2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市。由此可以推斷，股市財富效應導致城市短期購買力迅速提升，這是深圳此輪房價暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房價領漲全國，只不過這一輪股市的財富效應更顯著而已。

5月份以來，股市泡沫論甚囂塵上、股指寬幅震蕩，前期獲利者借機出逃；另外，管理層期待慢牛，但貨幣政策寬松帶來的流動性有“脫實入虛”的跡象，包括二級市場炒作和一線城市樓市火爆。因此，未來宏觀調控政策重心或將轉向積極的財政政策，貨幣政策將轉向如何引導資金進入實體經(jīng)濟，而不是一味地降準和降息，這對于股市和樓市來說，都是穩(wěn)定的因素。基于此，筆者認為，經(jīng)過4-5月份的釋放，去年以來股指上漲帶來的財富效應已經(jīng)開始減退。而且這一擾動因素將在6月份及下半年邊際遞減。

股市財富效應減退，加上宏觀調控政策的調整，驅動房價快速上漲的短期因素就不存在了。“拔起蘿卜帶起泥”的投資需求（目前升至2成左右）、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是，由于貨幣環(huán)境整體寬松不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等，加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等，一線樓市在未來將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。

三四線樓市并非地獄！

近段時間，有一種觀點，不僅屬于主流，而且?guī)缀醣娍谝晦o：一線城市樓市轉向上漲，三四線城市繼續(xù)惡化。去年，主流觀點是整體看空，而現(xiàn)在的變化是：轉而承認一線是香餑餑，三四線仍是大臭蛋。

一線城市的轉好，已是事實，在此不作深談。三四線城市，當前市場仍然偏弱，這也是事實。但筆者想探討兩個命題：一是，當前三四線樓市是繼續(xù)惡化，還是低迷程度略有改善？二是，三四線樓市場果真徹底沒有前途了？

首先，回顧一下三四線城市發(fā)展歷程。中國經(jīng)濟發(fā)展存在區(qū)域梯度差異，房地產(chǎn)市場發(fā)展亦如此。既有東中西部之別，也有一二三四線之差。2003-2007年，是一線城市和東部二線城市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期，那時多數(shù)三四線城市商品房市場剛剛開始發(fā)展，房價上漲緩慢。

2007年之后，三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度加快，其中2008年四季度和2009年期間的信貸大放松，使全國資金泛濫，也助推了三四線城市開發(fā)商的擴張。2010年4月“國十條”出臺，號稱史上最嚴厲的調控政策，其后限購限價等措施嚴重打壓了一二線城市樓市需求。部分購房需求，尤其是投資性需求，被迫轉戰(zhàn)三四線城市，與此同時大中型開發(fā)商紛紛進軍三四城市。

2011年下半年全國房地產(chǎn)市場降溫。經(jīng)過2009年-2011年上半年的高速發(fā)展，三四線城市樓市出現(xiàn)三個新特征：一是住宅規(guī)模爆增，二是房價大漲，三是需求增速放緩。于是，從2011年下半年至今，多數(shù)三四線城市樓市一直處于調整狀況，庫存壓力大，房價漲不動或下跌。這期間，2012年下半年至2013年一線和部分二線城市經(jīng)歷了一輪樓市回暖和繁榮，與多數(shù)三四線城市無關。

其次，近觀三四線城市市場現(xiàn)況。2014年四季度，一二線城市成交量反彈，今年以來一線城市房價止跌上漲。在這一過程中，筆者發(fā)現(xiàn)三四線城市市場也出現(xiàn)復蘇跡象。易居研究院跟蹤的30個典型城市數(shù)據(jù)表明，今年5月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢一致，均出現(xiàn)了上升。其中，一線城市同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%，二線城市由4月的25.0%上升至25.3%，三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。三四線住宅成交量也隨全國大勢而反彈。

很多人認為，三四城市的最大壓力是庫存量大，市場起不來。事實卻正在發(fā)生變化。易居研究院的35城住宅庫存報告顯示：在樓市復蘇和回暖的2012年至2013年，一線城市住宅庫存有所下滑，二線基本平穩(wěn)，但三城市持續(xù)增長。2014年前三季度，全國市場降溫，一二三線城市庫存全都上增長。

但從2014年四季度開始，隨著市場復蘇，不僅一二線城市庫存停止增長，三線城市居然也同樣不再增長。今年以來，一二三線典型城市庫存小幅下滑。連續(xù)三個季度，三線典型城市庫存不再增長，這種現(xiàn)象2011年以來第一次看到。這很可能預示著，經(jīng)歷四年左右的痛苦煎熬之后，多數(shù)三四線城市的庫存見頂，正在步入下行通道，也即風險最大的時點，正在過去，或者已經(jīng)過去。

典型者為溫州。2011年下半年開始，溫州房價深度調整，很多月份都領跌全國。但是，去年下半年開始，溫州樓市成交量持續(xù)大增，房價跌幅收窄，不再領跌全國。今年4月，在全國70城房價指數(shù)當中，18個城市新房價格環(huán)比上漲，深圳繼續(xù)領漲全國，其次是北京和上海。值得關注的是，溫州房價環(huán)比上漲0.7%，與上海并列第三。杭州、金華和寧波的漲幅分別為0.4%、0.4%和0.2%。70個城市當中，浙江有此四市，全部上漲。這很可能是預示著，作為過去四年全國樓市最低迷的省份，浙江正在走出低谷。溫州是浙江的一個縮影。

最后，縱觀大局。從我國房地產(chǎn)業(yè)的生命周期看，當前仍處于增長期，離歐美發(fā)達國的成熟平穩(wěn)期，還有20年左右的距離。從區(qū)域結構看，當前一線城市住宅市場已進入二手房主導階段，少數(shù)二線城市正在進入，多數(shù)仍處于新房主導階段。而廣大三四線城市仍處于新房開發(fā)快速增長期，自住性購房需求大量存在（主要包括本市居民改善需求和周邊地區(qū)進城購房需求），庫存高的問題隨著時間的推移正在緩解，因為過去三年開發(fā)商不敢在三四線購地了，未來幾年新房供應自然會趨降。

從業(yè)十幾年來，筆者曾遇到過很多當時很有市場，但后被證偽的觀點：比如2003年就曾流行的中國房價大跌論，2010-2011年流行的三四線機會論，2012年底流行的貴陽崩盤論。基本可以斷定：2013年以來的三四線崩盤論，同樣是種謬論。確有類似鄂爾多斯這樣的個別城市，樓市泡沫破滅后仍在苦苦掙扎，但多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場基本面并無大問題，房價不會大跌，反倒將在未來二三年內(nèi)企穩(wěn)并復蘇。