資料圖片

近日，中國指數研究院初步統計顯示，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。由此，相關分析認為，樓市回暖大勢基本確立，“窗口期”已經到來。

但是，持不同觀點者則認為，樓市庫存量高，房地產企業資金壓力加大，大部分城市房價并不會在短期內反彈。房價不反彈，市場就不可能真正回暖，這是由中國消費者的心理所決定的。

事實也是如此，從政策層面來看，取消限購、降息降準、降低首付比例，甚至由財政出錢鼓勵購房等，都能被認定為刺激樓市的重要手段，也可以被看作樓市“窗口期”已經來臨的標志。但是最不容忽視的，就是相當一部分城市，特別是二三線城市庫存量過大的問題。切不要以為只有那些被稱作“鬼城”、“空城”的城市才庫存量很大，才存在供過于求的問題。實質上，除少數城市之外，多數城市都面臨著供大于求的問題，消化庫存的壓力很大。更重要的，開發商手中還掌握著規模不小的存量土地，加上地方政府為了“土地財政”需要，仍在源源不斷地向市場推送土地。如此一來，在庫存消化壓力很大的情況下，還面臨著新增房源的問題。那么，供求不平衡的矛盾也更加尖銳。

不僅如此，受經濟下行的影響，居民購房的意愿也沒有明顯提升。縱然少數地區房價的反彈對購房者增加了一些壓力，加上近一段時間股市持續暴跌，可能會讓部分股民放棄在股市搏一搏的心理，轉向思考購房，但要真正轉化成現實購買力，可能還需要一段時間。而即使轉化成了現實購買力，更多的也只能消化庫存，并無法對整個房地產市場形成有效提振，樓市低迷的格局可能很難改變。

正如有關專家所言，由于北上廣深等一線城市在土地供應方面已經日趨緊張，新增房源的難度越來越大，因此房價上漲可能會比較明顯。那么，這些城市的樓市將出現復蘇的跡象。然而關鍵在于，一線城市的復蘇，是很難傳導到二三線城市的，凡是庫存量較大的城市，都有可能繼續保持低迷的狀態。如果效果顯現的話，就是消化庫存，使庫存不再成為樓市復蘇的阻礙。

令人擔憂的是，凡是庫存量大的城市，往往都是流動人口不是很多、產業結構不是很合理的城市。也就是說，消化庫存的內在動力不強、能力不夠，指望其他城市的復蘇帶動這些城市，基本沒有希望。這也意味著，高庫存城市，一方面，只能靠時間去消化，靠居民住房理念的轉變去消化；另一方面，政府發展經濟的理念要做重大轉變，把工作的重點轉向發展實體產業上去，提高居民收入水平，吸引更多外來人員，提高居民的購房能力。在此基礎上，必須嚴格控制新增房源。必須要增的，也要以消化庫存為前提，切實把庫存壓縮到市場可承受的范圍，避免繼續出現高庫存下的市場供需矛盾，早日讓市場走向平穩有序的軌道。

也正因為如此，不要過度在乎市場“窗口期”有沒有到來的問題，而應當更加關注庫存的消化情況，并采取強有力的措施，縮短市場供需不平衡的時間。否則，對市場秩序、市場機理、市場活力等都會產生極為不利的影響，并使消費者的恐購心理難以消除。

中國的很多問題，都出在存量上。房地產市場如此，信貸資金如此，財政資金也如此，產業結構仍然如此。如何把存量問題解決好，把存量結構調整好，對經濟穩定很重要，對經濟步入健康有序軌道更重要。所以，在房地產市場問題上，必須把消化庫存當作最重要的一項工作。只有庫存消化好了，增量的作用與效率才會最大化。

總之，在一系列政策措施的作用下，房地產市場的環境正在逐步改善，對經濟發展的作用也正在逐步恢復。但是，在剛性需求沒有得到釋放、庫存壓力仍然很大的情況下，不要對市場寄予太大的期望，更不要像前一段時間的股市一樣，失去理智。緩慢恢復、平穩復蘇，比大起大落更加有利于市場的穩定與健康。

(中國經濟網專欄作者 譚浩俊)