2015-07-18 王恒嘉 江蘇房地產經理人聯盟

“顛覆”，這個詞現在特流行。互聯網特別是移動互聯網顛覆某個行業，成了大家最喜歡談論的話題之一。有人提出，既然網企已經可以顛覆手機、家電，有一天也會顛覆房地產。初聽此言并不奇怪，因為網企們本就喜歡這樣做宣傳。直到有一天聽到房企內部也有了“某天醒來就被外行顛覆”的恐懼，才覺得有必要說說。網企不可能顛覆房企，反倒是房企很可能到互聯網行業里占據份額。為什么？請看下文。

要明白什么東西能被顛覆，什么東西不能被顛覆，先得搞清楚其模式的本質。

互聯網思維的本質被總結為以下幾種：用戶思維、簡約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、大數據思維、平臺思維、跨界思維。

網企的幾種重要商業模式：1、羊毛出在豬身上，利用免費服務聚集許多用戶，把這些用戶的關注度賣掉；2、在消滅中間環節的過程中自己分一杯羹；3、大部分用戶免費，向需要增值服務的收費；4、自己負責聚集粉絲，代工企業負責制造，利用粉絲關注度賣掉產品。

而房企過去的盈利鏈條很簡單：1、募集資金、土地，蓋房賣房；2、出租酒店、商鋪等物業賺錢；3、服務收費，收取物管費等。

網企的商業模式有沒有可能打破房企的盈利鏈條呢？局長認為可以進入的縫隙并不多。至于社區o2o之類，本就不是傳統房企的盈利模式，反是房企從網企那里分一杯羹的機會。下面是局長獨家總結的網企不可能顛覆房企的8大原因。

一、房子沒辦法完全在網上賣

新鷗鵬副總裁李戰洪在和局長交流時反復強調過這一點。他說蘋果手機可以在互聯網上賣，因為iphone6就是一個標準化的單體。房子則依托于社區、依托于大廈，不可能是標準件，每一套房子除了戶型可能差不多之外，它的景觀、朝向、樓層等完全不一樣。買房子的人如果不去現場看，就通過互聯網買房子，一定是個傻瓜。

最成功的與房子交易有關的網企當屬房多多，但從萬科跳槽去房多多的肖莉接受采訪時認為房多多不會沖擊傳統的經紀公司的業務，實際結果恰恰相反：“我們是給傳統的經紀公司帶來價值，讓經紀人的能力和價值能夠更好地發揮。”

二、土地、資金等限制，沒有廠家可以獨立制造房子

作為以手機為產品的網企，只要擁有足夠多的粉絲和訂單，就可以找制造企業生產。比如，小米和三星都可以找富士康代工。可房地產是特殊的。網企當然可以找到建筑商來制造房子，但土地、資金從哪里來呢？各種復雜的報建手續怎么辦？和政府關系怎么處理？房地產這樣一件復雜的事情，沒有一家建筑商可以獨立完成。

當然，有人會說到眾籌，至少可以眾籌資金，下面就來講講眾籌的局限性。

三、眾籌投資買房還是在幫房企的忙，而眾籌建房很困難

之前各種成功的眾籌，大多是眾籌投資買房，即許多網友你出幾萬我出幾萬，買下房子等它升值或出租，然后大家分錢。比如“房寶寶”就是這樣。請注意，這個時候，大家仍然是在從地產商手里買房子！這是幫房企的忙，談不到顛覆。

當然，如果有人牽頭集資建房，那就不一樣了。可集資建房這事情，并不是新鮮事物。深圳的集資建房搞了十幾年，但因為眾口難調、開發過程復雜等諸多原因，幾度擱淺。最后只是成功買下一棟修好的宿舍大家分，這類似于團購，而不太像顛覆。

房寶寶創始人唐軍在接受《南方都市報》采訪時說“房寶寶成功之后，我們在北京成立了公司，準備做眾籌建房。但是在嘗試的過程中發現，中間會有很多問題，比如在北京拿個地，動不動就要幾十個億，怎么可能籌得了那么多錢？眾籌建房暫時不會太快啟動，即使啟動，我們可能會調整方向，不再放在一二線城市，而是放在三、四線城市，機會可能會比較多。”當記者提出與開發商比拼拿地不現實的問題時他說“我們還在構思眾籌租房和眾籌買房的模式。”局長認為房寶寶是成功的，而且可能繼續成功，但并沒有動房企的奶酪。

四、大部分人需要不斷地換城市換房子嗎？

之前比較成功的模式還有途家網。“早知有途家，何必住酒店”。高調向酒店業宣戰。如今的途家，據說已經手握55萬套房子。途家的邏輯是：中國擁有全世界數量 最多的沉淀房，中國有全世界最多的游客量，中國又是全世界互聯網發展最快的國家，把這三件看似毫不相關的事情合起來，途家就誕生了。“讓所有中國的土豪把房子放開，讓老百姓住進去。而且是土豪主動找我，要求把房子給我放租。”

局長認為，途家是動了那些做旅游地產的地產商奶酪的，但這部分畢竟有限。

有人曾經提出，用途家的模式來做一手房，也就是說，當一個人買了一套房子，他就可以終生不斷地在各地換來換去，不用再買房，他住別的房子，別人住他住過的房子。局長對這種模式心向往之，但很懷疑這種需求到底有多大。雖然中國現在流動性很高，但真的到了要幾年換一次城市的程度了嗎？還有，不同地段不同大小的房子，其居住價值的差額真的能很好地處理嗎？產權怎么辦？沒有產權，那和租房住還有區別嗎？

五、O2O等社區服務是房企的機會而不是顛覆

社區O2O的概念一直很火，也有一些成功的案例。但大家沒有注意到，O2O本來就不再房企傳統的產業鏈上。這個談不上顛覆。

而房企做社區O2O等社區服務有一些先天的優勢：1、在房屋交付前，屋子里就可以以贈送電視、冰箱、手機、遙控器等方式搭建一些平臺，這些平臺的服務如果與 別的平臺的服務能做到類似或更優秀，就不會被拋棄；2、小區是封閉的，作為管理者先天可以自由出入，而別的服務商則有“最后一公里”障礙。

六、輕資產很難轉重資產

房企運作一個項目，動輒動用若干億資金，這個對于網企來說是天文數字。

因為房企的重資產、高工資，其轉做一些其它行業都相對容易，只要找到幾個對的高管建立起團隊、充分放權，并不很難。恒大能做足球能做水都是證明。

而網企是輕資產運行的，真的要做重資產，很難。不管是持有房產所有權還是使用權，對其來說都有相當難度。

七、房子有地域性等，獲取“無限”用戶很難，眾籌戶型只有某些特殊產品能實現

網企在做手機等產品的時候，可以積累盡可能多的客戶成交意向，以獲得和制造企業等談判的權利，從中獲利。但因為房子并非標準件有地域性，即使在網絡上積累一些客戶，也很難確定他們的成交意向。做手機客戶可以分布在全國，達到一定數量就可以量變產生質變，可房子的客戶只在乎本地的房子，客戶資源沒有辦法互相調配，往往很有限。

也因為這個原因，另一種眾籌：眾籌戶型設計和裝修。目前也只有別墅等某些特殊產品能實現。如果將這種眾籌用到一般商品房上，有類似獨特需求的用戶將分布在全國很難湊成一個小區，即使一個城市里的少量客戶勉強湊到一起，也勢必因為眾口難調、樓層、朝向不同等出現各種問題。

八、許多思維房企早已經先行一步，并不是網企獨有的

網企們許多時候夸大了自己的引領作用。

比如有網企把先有客戶訂單、再生產定義成網企發明的，可房企早這么做了，比如萬達。所有的萬達廣場都是先有商戶訂單、后修房子的訂單式生產，這么做許多年了，當時還沒有移動互聯網。

至于客戶導向、互動。新鷗鵬副總裁李戰洪告訴局長，早在許多年前，融創等企業就開始用4R的模式營銷，以提高客戶忠誠度為導向。其核心是“關聯、關系、反應、回報”，其實就是電商的模式，要和客戶發生關聯。當時也沒有移動互聯網。

最后，局長認為，從科幻的角度出發，當科技發展到一定階段的時候，網企顛覆房企還是可能實現的：

1、當人的意識可以上載到虛擬空間時

也就是說，類似于黑客帝國里的情況：買不起大房子的人們住在一個床位，卻可以在虛擬世界里住在大別墅，人就真的可以“住在網絡里”了，但有多少人愿意接受這種生活并忍受就很難說。

2、當發明了任意門時

如果機器貓的任意門真的發明了，人可以瞬間穿越到任何地方。那么房子不動產的性質就改變了，全世界人可以住在世界的任何角落，也就是說有許多億人和許多億房源需要彼此搭配，而且任何人和任何房子的搭配都有可能。這樣的情況下，無限用戶邊際成本接近于零等網企成功的元素就都出現啦。

不過，在這些技術發明之前，現階段的情況，主要還是房企用互聯網改進自己的服務，而不是網企顛覆房企。

作者：王恒嘉