一邊是上半年房貸超萬億達(dá)到歷史新高，一邊是深圳等地7月房貸驟然收緊。

從去年的9·30新政開始，這一輪房貸放松已經(jīng)持續(xù)了九個(gè)月之久。在這樣的流動(dòng)性盛宴中，樓市股市雙雙上揚(yáng)，上證綜指在6月份創(chuàng)下5178點(diǎn)的新高，深圳樓市放量暴漲，北京豪宅沖上20萬+，京滬郊區(qū)競(jìng)相拍出天價(jià)地。

然而一片火爆之中，風(fēng)險(xiǎn)也在醞釀。6月中旬以來，股市暴跌，樓市也同步下行。人們驚訝地發(fā)現(xiàn)，在沒有任何央行和銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)之下，深圳多家銀行收緊了房貸；與此同時(shí)，青島、杭州等二線城市也出現(xiàn)了收緊的苗頭。

7月上半月，在易居CRIC監(jiān)測(cè)的68個(gè)城市中，46個(gè)樓市成交環(huán)比下跌，整體成交量較6月下半月下跌15%，四個(gè)一線城市中僅北京環(huán)比上漲。

曾經(jīng)無比充裕的流動(dòng)性，去哪里了？

房貸超萬億背后

中國(guó)人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個(gè)人購(gòu)房貸款增加1.12萬億元，同比多增1767億元，是有記錄以來半年度個(gè)人房貸首破萬億。

可比數(shù)據(jù)顯示，此前個(gè)人購(gòu)房貸款新增最多的是在2013年上半年，當(dāng)時(shí)新增個(gè)人購(gòu)房貸款為9628億元。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也顯示，盡管房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下行，但今年上半年，商品房銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，銷售額增長(zhǎng)10%。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的描述中，今年上半年很多城市銷售已經(jīng)回暖，尤其是深圳，可謂瘋狂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2015年上半年樓市企穩(wěn)回升，與從2014年開始的9·30、3·30房貸政策松綁，以及數(shù)次降準(zhǔn)降息關(guān)系非常大。

“3·30新政”對(duì)擁有1套住房且貸款未結(jié)清再次購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

在后續(xù)各地方政策落地的過程中，雖然并未全面按照40%的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但信貸環(huán)境趨松成為不爭(zhēng)的事實(shí)。2015年第一季度，新增房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人購(gòu)房貸款同比分別增長(zhǎng)25%、16%，且增加額為2010年以來最高位。

不僅個(gè)人購(gòu)房貸款金額增加，且利率呈現(xiàn)下行走勢(shì)。2015年第一季度，個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)際平均利率為6.01%，較前個(gè)季度下跌0.24個(gè)百分點(diǎn)，且利率水平為2011年以來新低。

此外，去年末以來，本輪降息次數(shù)已經(jīng)達(dá)到四次，與2008年期間相當(dāng)。目前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率降至5.4%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率降至3.5%，均創(chuàng)下2000年以來的新低。

“今年以來的貨幣環(huán)境可說是2010年以來最好的。”深圳一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)齊升局面再現(xiàn)。

值得注意的是，這輪樓市回暖也伴隨著股市的上漲。復(fù)盤5178點(diǎn)這輪牛市的開端，也是從去年四季度尤其是11月開始加速，券商股先行啟動(dòng)，隨后帶動(dòng)京津冀、互聯(lián)網(wǎng)+、一帶一路等概念輪番上漲，直到5178點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，今年以來貨幣政策在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上更加注重松緊適度，這不僅推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交，也使得股指一路上揚(yáng)。去年下半年至今年6月，上證綜指漲幅最高達(dá)到154%。

與一線城市中原二手住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)比可見，股市與樓市在大多數(shù)周期內(nèi)存在波動(dòng)方向的同步性，尤其是股市上漲均會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這是因?yàn)閮墒芯�以宏觀經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，且與貨幣政策松緊高度相關(guān)。今年以來的樓市銷售復(fù)蘇，與股市獲利資金再投資因素密不可分。

此外，股市上漲的財(cái)富效應(yīng)，也刺激了消費(fèi)融資、住房抵押貸款融資等行為，套取資金進(jìn)入股市。以南昌市為例，該市上半年新增房產(chǎn)抵押2萬套，是去年同期的3倍。而這些資金很多進(jìn)入了股市。

央行上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，6 月末，本外幣住戶消費(fèi)性貸款余額 16.98 萬億元，同比增長(zhǎng) 19.6%，增速比上季末高 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，1-6 月份增加 1.6 萬億元，同比多增 3897 億元。

股市下跌影響房貸？

喧囂的流動(dòng)性盛宴，隨著6月中旬的股市暴跌戛然而止。

6月15日開始，股市進(jìn)入大幅震蕩行情，兩周跌幅達(dá)到19%。6月26日，上證綜指暴跌334.91點(diǎn)。

幾乎同步地，深圳個(gè)人住房貸款出現(xiàn)收緊。6月中，深圳郵儲(chǔ)銀行率先在放松房貸的大環(huán)境中逆市提高首套房貸利率；深圳農(nóng)行、中行、建行則將首套房首付從三成提至四成，7月中旬，工行也加入了這一行列。

目前，包括四大行在內(nèi)，深圳首套房貸利率已經(jīng)從6月之前的基準(zhǔn)利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房貸利率上浮10%~20%。考慮到四大銀行占據(jù)個(gè)人住房貸款2/3強(qiáng)的市場(chǎng)份額，再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸，深圳個(gè)人房貸業(yè)務(wù)全面收緊已成趨勢(shì)。

融360最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，除匯豐銀行一家仍有9折利率優(yōu)惠外，深圳銀行首套房貸優(yōu)惠幅度全部上調(diào)；7月23日，深圳兩家房貸業(yè)務(wù)量較大的國(guó)有銀行表示，目前由于額度緊張，上述兩家分行房貸已斷供，放貸基本停滯。

深圳也并非唯一收緊房貸的城市。近期，杭州已有銀行取消了首套房貸利率優(yōu)惠。如招商銀行、郵政儲(chǔ)畜銀行對(duì)首套房貸均實(shí)行基準(zhǔn)利率。招行信貸部工作人員更以額度緊張為由，建議客戶去其他銀行辦理房貸。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，近期青島多家銀行首套房貸利率優(yōu)惠也收緊，部分銀行首套房貸利率優(yōu)惠已從最低9折上浮至9.5折。還沒有到6月底，青島房貸業(yè)務(wù)集中的大銀行，已經(jīng)用光了房貸額度。

融360房貸分析師任雪飛表示，深圳房貸利率上浮是因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)的暴漲，銀行不認(rèn)可這么快上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致的；另有深圳銀行業(yè)人士認(rèn)為，進(jìn)入6月下旬，股市財(cái)富效應(yīng)開始減退，高凈值人群購(gòu)買力明顯下降。因此，出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行也在收緊房貸。

深圳中原則認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市有很強(qiáng)的相關(guān)性。自股市下跌來，深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)以及中原經(jīng)理指數(shù)與上證綜指走勢(shì)基本同步，7月第二周更是雙雙大幅跳水，分別下跌了19個(gè)百分點(diǎn)及11個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷年來的單周最大跌幅。

受股市和房貸收緊利率上調(diào)的影響，市場(chǎng)客戶開始轉(zhuǎn)入觀望，訪客量出現(xiàn)大幅下降，二手住宅成交量自6月以來持續(xù)收縮。7月初各區(qū)域二手業(yè)主報(bào)價(jià)分化已現(xiàn)端倪，有一半片區(qū)報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)幅度1%-5%之間的業(yè)主占三成，且幅度有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

新房方面，6月底開始新房市場(chǎng)推售量明顯下降，從前期單周十余盤同時(shí)入市的高峰降至1-2個(gè)，開盤銷售情況也大打折扣，開盤日光的現(xiàn)象更是鮮見。

“股市和房市具有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，短期內(nèi)股市的下跌必將引發(fā)深圳樓市成交量?jī)r(jià)進(jìn)一步的調(diào)整，雖然中國(guó)政府為阻止股災(zāi)采取了諸多重磅舉措，但高杠桿下的金融風(fēng)險(xiǎn)不可不防。”深中原人士稱。

被透支的需求和購(gòu)買力

萬科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了單邊上漲的黃金時(shí)代，進(jìn)入了震蕩期，盡管房?jī)r(jià)目前整體安全，但波動(dòng)在加大。深圳樓市今年以來的暴漲，是透支了未來幾年的漲幅，接下來的兩三年估計(jì)漲不動(dòng)了。

深圳中原也認(rèn)為，報(bào)價(jià)指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)的大幅跳水，加上成交量的不斷萎縮，基本預(yù)示著深圳房?jī)r(jià)自“3·30新政”以來暴漲行情將暫時(shí)告一段落，短期內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)行高位調(diào)整的幾率較大。

此輪股市暴跌導(dǎo)致眾多中產(chǎn)階層家庭資產(chǎn)縮水，諸多賬戶被搶平，購(gòu)買力大幅減弱。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，6月15日-7月8日，21.2973萬個(gè)持有市值50萬-500萬元的個(gè)人賬戶“消失”，500萬元以上賬戶“消失了”近3萬個(gè)。

北京師范大學(xué)教授鐘偉認(rèn)為，股市暴跌對(duì)中產(chǎn)階層、高凈值人群（資產(chǎn)在千萬級(jí)以上的人群）的購(gòu)房影響最大，他們可能更會(huì)考慮海外的資產(chǎn)或其他理財(cái)方式的組合。

“7月上半月的數(shù)據(jù)已經(jīng)給了大家當(dāng)頭一棒，”易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱稱，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的68個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，7月上半月商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米，環(huán)比6月下半月下跌15%，各能級(jí)城市成交面積環(huán)比全線下跌，樓市出現(xiàn)降溫的跡象。

一線城市當(dāng)中，僅北京成交高于六月，其余三城均不及6月下半月水平；二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，住宅成交環(huán)比下跌達(dá)到二成；三四線方面成交環(huán)比下滑10%，具體到城市來看也是明顯分化，跌多于漲。

丁祖昱指出，這是因?yàn)樽罴毙栀?gòu)房和最有購(gòu)買力的需求，已經(jīng)在二季度快速釋放，以致7月需求積壓效應(yīng)快速減退，轉(zhuǎn)為青黃不接。

還有就是6月主要房企都在沖指標(biāo)，能趕在6月開盤的都開盤了，以致7月上半月供應(yīng)節(jié)奏放緩，7月上半月一二線供應(yīng)環(huán)比銳減四成；此外，股市下跌，不僅計(jì)劃變現(xiàn)股市獲利進(jìn)入樓市的資金還被套牢，最慘的是付了定金，想把房款在股市中運(yùn)作獲利的投資者，不但沒有獲利，首付款也損失了一大筆。現(xiàn)在不少購(gòu)房者都在等著股市回升慢慢挽回?fù)p失，因此購(gòu)房計(jì)劃都被推遲了，下定簽約時(shí)間也都相應(yīng)延后。

丁祖昱判斷，在接下來的7月下半月乃至8月，預(yù)計(jì)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)受到需求青黃不接、供應(yīng)跟不上、股市疲軟等負(fù)面因素的影響，再加上傳統(tǒng)7、8月份就是淡季，開發(fā)商對(duì)短期市場(chǎng)不應(yīng)寄予太多期望。

（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）