9月22日、23日接連兩天，南寧、重慶、南昌、長沙、西安、貴陽、石家莊共七城升級樓市調控。除西安樓市調控新政著眼于強調“商品房調價申報”外，其余六城劍指“限售”。

《中國經營報》記者注意到，各地調控措施因地制宜，如長沙、石家莊還延長了外地人在當地城市購房的社保或個稅繳納期限；貴陽針對有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的職工家庭將停止辦理公積金貸款。此外，“限售”成為本輪調控的一大亮點。南寧、重慶、南昌要求商品住宅房源在取得不動產權證滿兩年后方可轉讓；貴陽、長沙要求商品住宅房源在取得不動產權證滿三年后方可轉讓；石家莊要求自9月23日起新購住房（含新建商品住房和二手房）五年內不得上市交易。

與往輪全國城市樓市的調控政策重點落在限購、限貸上有所不同，此輪調控政策在實施限購、限貸的常規性措施基礎上，首次全國大范圍內啟用限售政策，通過限制二手房市場交易來穩定樓市。

早在2017年3月起，北京在全國范圍內率先實施限售，截至5月，據中原地產研究中心統計顯示，加入限售的城市隊伍迅速擴大至近30城；而9月22日和23日這兩天，這支城市隊伍又“收編”新成員，據記者不完全統計，截至發稿時，全國執行限售政策的城市數量已達44個。

房價難抑七城聯動加碼調控

記者通過梳理2017年的政策及市場變化路徑發現，其中重慶和貴陽此前的調控力度相比其他城市較寬松，因此這一輪調控加碼是“提緊”，縮小了與其他城市，尤其是一二線城市調控嚴苛度的差距；而南寧、南昌和長沙盡管此前已經歷多輪調控，但仍拴不住房價跳漲的步伐。

從房價上漲的數據來看，本輪調控中七個城市的商品住宅價格曲線式上揚，或許是調控再度加碼的最根本原因。

記者注意到，9月22日之前，貴陽的樓市調控內容只有一項，即二套住房公積金貸款最低首付比例從20%上調為30%，并不執行限購。在此背景下，前8個月貴陽房價穩步上漲。根據國家統計局公布的新建商品住宅價格指數，貴陽房價連續8個月都出現環比增長和同比增長，8月房價環比漲幅0.7%，同比漲幅9.2%。回望過去8個月中每個月的漲幅情況，環比漲幅值最高為4月的1.5%，最低為2月的0.4%；同比漲幅值最高為8月的9.2%，最低為1月和2月的5.4%。

重慶在9月22日之前針對樓市買賣行為的調控政策也只停留在對外地炒房客不予辦理信貸的層面，政策環境相對寬松。從上半年數據來看，樓市成交量經歷了先漲后跌的變化，成交價格卻持續一路攀升。克而瑞數據顯示，2017年上半年重慶商品住宅成交面積1258.87萬平方米，排全國第一，同比增長30%；上半年成交均價8735元/平方米，同比增長29%。從下半年開始，成交量持續回落，房價仍保持高位穩定，重慶8月的住宅成交均價為9875元/平方米，環比7月僅微跌0.8%。

長沙在迎接此輪調控前，已經歷4輪加碼，戴上了“限購”、“限貸”、“限地價”、“限房價”的“鐐銬”。

然而面對供不應求的市場，這些措施似乎“火力不足”。據長沙當地媒體和地產研究機構消息，幾次政策收緊，樓市熱度不減，年初時曾出現賣斷貨的現象，如今依然維持著逢開盤必售罄的火爆銷售態勢。因此房價如脫韁的野馬，長沙內六區商品住宅均價從2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8個月間漲幅近15%。

無獨有偶，調控已較嚴格的南昌，其房價依然“高調”。據國家統計局公布的數據，15個一二線熱點城市的新建商品住宅價格漲幅趨降，而8月出現停漲的情況時，南昌“逆勢而行”，連續7個月出現環比上漲，8月的環比漲幅為0.9%，相比7月擴大5個百分點。

克而瑞華東區域研究經理沈寧遠告訴記者，由于全國樓市的熱度正從沿海地區向中西部地區轉移，所以迫使中西部城市密集出臺調控政策。

“限售”或打擊樓市短期投資客

此輪新“收編”的六個城市，采取“限售”措施來維持樓市穩定，調控方向并非盲目。據克而瑞研究機構數據分析，部分城市樓市持續高燒，與投資客的涌入不無關系。

比如前文提到重慶商品住宅在2017年上半年成交面積1258.87萬平方米，排名全國第一。克而瑞研究判斷：“重慶上半年成交量大幅增長，一方面由于投資客群增加，消耗部分市場容量，另一方面由于改善需求釋放，以及購房者對未來樓市預期看好，加快出手速度。”

由此看來，實施“限售”或將擠出一部分投資性購房需求，從而更好地維護樓市穩定。

資深房地產專家馬英樞接受本報記者采訪時指出，“限售”政策的“維穩”效果需要與當地市場的投資客情況結合起來考慮。

“限售其實是限制了二手房市場的流動性，對樓市里的短線投資客是一個沉重的打擊。不過南寧、貴州等城市的投資購房需求中，屬于做兩三年短線投資的可能不多，這些城市的投資客看中的應該是未來更長年限中的投資獲益情況。”馬英樞告訴記者。

他判斷，這一波調控潮的來襲，從中可看出政府進一步打擊樓市投資投機氛圍的決心，其中對房地產短線投資的打擊限制會更嚴厲，若未來幾個月樓市熱度繼續上行，不排除會再出臺調控措施。

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來源：中國經營報