對于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司來說，即將過去的2017年著實不易。“3·17”樓市新政不僅帶來了成交量的下滑，還帶來了重磅行業(yè)整治。此外，還有一個不能忽略的現(xiàn)象是，北京工商局也悄然停止了房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的注冊，種種現(xiàn)象意味著北京房地產(chǎn)中介將率先迎來數(shù)量只減不增的變化，由此引發(fā)的更有行業(yè)集中度提升、準入門檻提升、擴張成本增加的質(zhì)變。

“限令”

停辦房產(chǎn)經(jīng)紀公司注冊

在北京市工商局的網(wǎng)站上，目前已不能注冊“房地產(chǎn)經(jīng)紀”公司，這一悄然發(fā)生的變化現(xiàn)已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。“這個停辦已經(jīng)有幾個月了。如果還想辦房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，惟一的辦法就是做營業(yè)執(zhí)照的變更。”一位不愿具名的代辦機構人士向北京商報記者介紹，市場上有一些營業(yè)執(zhí)照資源，可以做法定代表的人變更來達到注冊公司的目的，“當然，如果做變更，還需要掏一筆手續(xù)費，根據(jù)服務的需求，收費標準也不一樣”。

北京商報記者登錄北京市工商局的網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，想要注冊一家從事房地產(chǎn)業(yè)務的新公司，可選擇的主營業(yè)務類型有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、投資與資產(chǎn)管理、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動、房地產(chǎn)測繪和房地產(chǎn)擔保五項，卻沒有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”的選項。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅介紹，自2017年5月開始，北京便已停止了注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。在上述代辦機構人士看來，這樣的變化源于“3·17”樓市新政后，北京市對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的不間斷整肅。一方面，北京市住建委對于市場上存在發(fā)布虛假房源信息、異地經(jīng)營、違規(guī)經(jīng)營等行為的經(jīng)紀公司進行了多輪清理，注銷了經(jīng)紀機構的備案。數(shù)據(jù)顯示，“3·17”樓市新政發(fā)布后僅半月，就有53家中介被禁停了開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。市住建委還表示，嚴查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構絕不是一陣風，“3·17”樓市新政實施后，市住建委執(zhí)法部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展的執(zhí)法檢查行動將一直不間斷地進行。

另一方面，“有形之手”也悄然上線，從工商局注冊公司端卡住了經(jīng)紀公司的數(shù)量增長。“這也無非是為了從源頭上控制房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，達到整肅市場、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀公司行為的作用。”上述代理機構人士如是稱。

驟減 

半年減少近200家

“有形之手”雙管齊下，結果是備案中介機構數(shù)量出現(xiàn)持續(xù)減少。來自云房數(shù)據(jù)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的11月北京房產(chǎn)中介成交報告顯示，北京市備案中介機構數(shù)量8月時為3052家、9月3048家、10月3044家，截至11月30日中介機構數(shù)量減至3038家，較年內(nèi)5月小高峰3234家減少196家。

在中介行業(yè)人士看來，數(shù)量減少是重拳整肅市場的結果，也是停止辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀公司注冊的結果，當然這也有市場自然淘汰的原因。另有一份數(shù)據(jù)顯示，11月，在全北京3000余家中介中，僅有267家中介機構在11月有二手房住宅交易記錄，占比不足1/10，而相較于10月，這一占比還出現(xiàn)了小幅的回升。

“目前北京市場中介行業(yè)市場集中度頗高。排名前十的中介公司成交量占到二手房成交量的七成左右。尤其是在市場進入低谷期時，小型中介公司的生存狀況會更加艱難。一兩個月可以支撐，一年半年的低峰期對于實力有限的小型中介公司而言是比較難熬的，打道回府或是比較好的選擇。”有位不愿具名的中介機構人士坦言。

距離2017年結束僅剩10天，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的預計，2017年全年北京二手住宅成交量將達到13.4萬套，與2016年全年27萬套的成交相比，同比下跌超半，這一成交量也是2015年以來的最低值。

因此在多重因素的作用之下，郭毅認為北京中介公司數(shù)量將會只減不增，這也將成為北京房地產(chǎn)中介行業(yè)未來一段時間不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

競爭

從狼煙四起到群雄爭霸

值得一提的是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)內(nèi)素質(zhì)參差不齊、絕對數(shù)量多、相對規(guī)模小、經(jīng)營粗放、行為不規(guī)范、惡性競爭較多等問題普遍存在且亟待解決。但是由于北京房地產(chǎn)市場交易的特性，尤其是二手房交易環(huán)節(jié)流程復雜，導致買賣雙方對于中介的依賴度頗高。“不管是新房還是二手房，無論是買賣還是租賃，都離不開房產(chǎn)經(jīng)紀機構提供信息咨詢、帶看房源、協(xié)助談判簽約等服務，北京二手房交易中的70%-80%也都是由經(jīng)紀機構來協(xié)助完成的。”郭毅稱。

那么在需求度依然存在的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數(shù)量只減不增，又會為行業(yè)帶來何種變化呢？對此，行業(yè)人士的觀點不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“停止注冊并沒有說是長期政策，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司現(xiàn)在已經(jīng)飽和且并沒有擴張的需求。目前的企業(yè)是按照月成交2萬-3萬套配置的，而北京二手房成交量只有8000套左右。所以這對于目前的市場并無影響。”

不過，在郭毅看來，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)集中、準入門檻和擴張成本提升以及行業(yè)管理力度不斷加強將是必然結果。郭毅首先認為，經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，北京中介行業(yè)幾經(jīng)洗牌，行業(yè)集中度已經(jīng)大幅提升。目前，3000余家備案經(jīng)紀機構中，每年交易量排名TOP?10的經(jīng)紀機構已經(jīng)占領了超過九成的市場份額。但是在交易量排名首位的中介機構與排名第10位的中介機構之間，卻有著高達百倍的銷量差距。這樣的差距，在調(diào)控收緊的年份里愈發(fā)明顯。數(shù)據(jù)顯示，2014年與2017年政策高壓的市場環(huán)境下，TOP?1銷量均是TOP?10銷量的120倍上下，而調(diào)控政策相對寬松溫和的年份里，二者間的差距卻略有緩和。由此可見，雖然身處于同樣的政策環(huán)境中，但大型經(jīng)紀機構的抗風險能力更強，也更善于利用市場的周期性變化擴大規(guī)模，增加市占率，化風險為企業(yè)發(fā)展的機遇。隨著北京停止經(jīng)紀公司注冊，在行業(yè)規(guī)模只減不增的背景下，市場競爭格局也將由狼煙四起逐步過渡到群雄爭霸。

此外，郭毅也進一步指出，當房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的企業(yè)數(shù)量被控制在一個合理范疇內(nèi)，管理半徑的減少大大降低了管理難度，此時，主管部門加強行業(yè)管控將勢在必行。

來源：北京商報