深?lèi)倢?dǎo)讀

在降息等多重利好政策的共同作用下，樓市走過(guò)“紅5月”，市場(chǎng)整體量升價(jià)漲。未來(lái)樓市仍然要面臨去庫(kù)存壓力，所以政策刺激仍會(huì)持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士分析指出，6月樓市行情有望更上層樓。

5月樓市持續(xù)火熱

5月樓市表現(xiàn)很給力，延續(xù)了4月火熱行情，市場(chǎng)整體成交量明顯回升，以及價(jià)格微幅上漲。

數(shù)據(jù)表明，5月樓市成交明顯回升。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，截止到5月30日，5月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市，成交面積達(dá)到1923萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.6%，同比大漲41.5%。

此外，今年前5個(gè)月成交狀況也出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，總共達(dá)到7663萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲14.6%。

不同類(lèi)型城市，表現(xiàn)不一。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市表現(xiàn)得最為突出，成為“領(lǐng)頭羊”。

其中，深圳表現(xiàn)最為突出，5月份成交量達(dá)到58.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加48%，同比大漲143%；上海表現(xiàn)也依然亮眼，5月成交量達(dá)到200.9萬(wàn)平方米，同比上升95%，成交規(guī)模持續(xù)高位運(yùn)行；北京、廣州成交量同比增幅亦維持在五成左右的高位。

二線(xiàn)城市整體保持上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，有部分二線(xiàn)城市表現(xiàn)也相當(dāng)驚人，其中武漢表現(xiàn)最為搶眼，成交量達(dá)到172萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，同比上漲48%；青島、天津成交量也超過(guò)了“百萬(wàn)大關(guān)”，分別達(dá)到110.7萬(wàn)平方米和119.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅均達(dá)到30%；

廈門(mén)5月成交量為37萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲76%，同比暴漲175%；還有去年同期樓市一片低迷的杭州、寧波、溫州等城市，環(huán)比增幅達(dá)到20%左右。

三線(xiàn)城市整體走勢(shì)與一、二線(xiàn)城市同步，回升跡象明顯。如南充和汕頭5月份成交量分別達(dá)到27.6萬(wàn)平方米和15.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅超過(guò)150%（具體可見(jiàn)下表）。

表部分城市住宅成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

價(jià)格方面表現(xiàn)同樣給力。數(shù)據(jù)表明，2015年5月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，達(dá)到10569元/平方米，環(huán)比上漲幅度0.45%；

同比雖然下跌3.7%，但跌幅收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，一線(xiàn)城市漲幅較大，其中深圳領(lǐng)漲全國(guó)，均價(jià)達(dá)到32339元/平方米，環(huán)比漲幅2.68%，上海以2.32%緊隨其后。

再度降息作用不小

5月樓市之所以能夠在4月火熱行情的基礎(chǔ)上再進(jìn)一步，除了市場(chǎng)進(jìn)入銷(xiāo)售旺季這個(gè)因素之外，更多還是得力于刺激政策的持續(xù)發(fā)力，以及后續(xù)刺激政策再次助力。

專(zhuān)家分析指出，5月樓市政策面偏暖，從而刺激購(gòu)買(mǎi)力積極入市。央行于5月10日宣布再次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，貨幣利好政策不斷加碼。

降息最為直接的作用就是降低購(gòu)房成本，從而使得原本處于觀(guān)望階段的購(gòu)買(mǎi)力提前釋放出來(lái)。

除了降息之外，還有其他政策也對(duì)樓市產(chǎn)生了積極的作用。如地方政府層面也是積極落實(shí)各類(lèi)刺激需求釋放、加強(qiáng)去化的政策。

如北京、天津、長(zhǎng)沙等地即分別出臺(tái)了住房公積金新政，下調(diào)首套、二套房首付比例、上調(diào)貸款額度、放寬人均面積限制等方面的政策。

政策除了對(duì)消費(fèi)群體給予大力支持之外，對(duì)開(kāi)發(fā)商同樣也是春風(fēng)拂面。如銀監(jiān)會(huì)表態(tài)允許對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款適當(dāng)展期，使得房企資金面更為充裕。

此外，房企融資難度也有不同程度的降低，從而使得企業(yè)有了更為充裕的資金投入后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如近期首創(chuàng)置業(yè)[-0.37%]成功發(fā)行公司債[0.02%]券，融資總額達(dá)到30億元；陽(yáng)光城[-1.22% 資金 研報(bào)]也成功獲得平安信托50億元的貸款。

此外，金融機(jī)構(gòu)也助力推動(dòng)市場(chǎng)回暖。事實(shí)上，在5月份，各個(gè)城市房貸利率都出現(xiàn)了松動(dòng)，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月，北上廣深四大一線(xiàn)城市首套房貸平均利率繼4月之后再次全部下降。

如北京首套房貸平均利率從9.07折提高至9.08折，上海從9.17折降至9.16折，廣州從9.53折降至9.44折，折扣力度繼續(xù)加大，只有深圳略微反彈，從9.61折提高到9.63折。

6月樓市會(huì)否更熱？

一線(xiàn)城市的回暖將會(huì)帶動(dòng)二線(xiàn)城市全面復(fù)蘇。與此同時(shí)，部分三四線(xiàn)城市也有望走出低迷態(tài)勢(shì)。由此看來(lái)，6月樓市還會(huì)延續(xù)火熱行情。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，6月樓市行情有望更上層樓。主要原因包括以下幾個(gè)方面：

其一是政策刺激還有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。有傳聞稱(chēng)，住建部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件。

其中包括兩條重要信息：

一是將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成；

二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。

此消息絕非空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)榫湍壳熬唧w情況來(lái)看，雖然一線(xiàn)城市已經(jīng)回暖，但部分二線(xiàn)城市，以及大多數(shù)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)交易情況并無(wú)明顯起色，穩(wěn)定住房消費(fèi)壓力仍然不小。

因此從這個(gè)方面來(lái)看，政府會(huì)根據(jù)中央“分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策”的總體指導(dǎo)原則，出臺(tái)有針對(duì)性、差異化的樓市政策，以刺激市場(chǎng)消化現(xiàn)有庫(kù)存。

其二是未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大，從而使得市場(chǎng)選擇面擴(kuò)大，有利于成交持續(xù)放大。

上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)人士表示，5月各線(xiàn)城市供應(yīng)量均呈顯著下滑，其中廣州、海口、蘇州、常州供應(yīng)量環(huán)比下滑幅度更是超過(guò)了5成，合肥、杭州、南京等市下滑幅度也在2成以上。

這也表明了一季度市場(chǎng)低迷期對(duì)于房企的巨大壓力，以至于在市場(chǎng)有所回升之后，不少企業(yè)的供貨節(jié)奏有些跟不上，錯(cuò)失了大好良機(jī)。

但在6月份，這種情形會(huì)得到改善，已經(jīng)明顯看到市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的開(kāi)發(fā)商會(huì)加大推盤(pán)力度，從而使得市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到改善。

另外就是央行還有可能會(huì)持續(xù)“放水”，支持住房需求和開(kāi)發(fā)投資。業(yè)界猜測(cè)，鑒于目前經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)不是很明朗，央行有望進(jìn)一步實(shí)施貨幣寬松政策，這會(huì)加大對(duì)樓市的刺激力度，從而促使市場(chǎng)的交易熱情。

此外，本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，已有少量股市資金進(jìn)入樓市，尤其是改善型需求更是因?yàn)楣墒匈嵉觅Y金，開(kāi)始考慮入市，因此也有可能會(huì)推動(dòng)6月樓市成交回升。

至于購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？專(zhuān)家建議可以適當(dāng)加快置業(yè)節(jié)奏。在目前市場(chǎng)環(huán)境下，由于交投活躍，開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的提價(jià)欲望，因此不再有可能會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售。

在這種情況下，購(gòu)房者寄希望房?jī)r(jià)回調(diào)之后再購(gòu)買(mǎi)，顯然已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。但購(gòu)房者可以緊跟房企大力清貨的節(jié)奏，尋找適合自己的物業(yè)，及時(shí)出手。